9月3日晚，長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院2010年地產(chǎn)EMBA班開(kāi)班典禮在南京仁恒國際公寓會(huì )所隆重舉行。來(lái)自萬(wàn)科、金地、雅居樂(lè )、仁恒、天正、蘇寧環(huán)球等多家一線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理營(yíng)銷(xiāo)機構的20多位知名地產(chǎn)精英成為EMBA班首批學(xué)員。

　　當日晚上舉行的主題為“宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)走勢”的經(jīng)濟沙龍和9月4日的首次正式授課，讓著(zhù)名高校的資深專(zhuān)家、政府主管部門(mén)的官員及地產(chǎn)實(shí)戰家匯聚一堂，共同探討了今年新政后南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行特點(diǎn)、存在的情況以及開(kāi)發(fā)商應該采取的對策，讓地產(chǎn)精英們深受啟發(fā)。

　　為地產(chǎn)精英搭建高端平臺

　　宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的日益復雜化，銀行信貸、資本市場(chǎng)再融資的收緊，為2010年的“金九銀十”乃至明年樓市的發(fā)展帶來(lái)了諸多變數。為了給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者創(chuàng )造與行業(yè)管理者、專(zhuān)家以及同業(yè)之間溝通交流的平臺，提升房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的戰略決策水平，掌握逆市下的應對之策，2010年地產(chǎn)EMBA班應運而生。

　　此次開(kāi)設的長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院EMBA班由上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心以及南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主辦，揚子晚報、發(fā)現傳媒協(xié)辦。長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院首任輪值院長(cháng)、上海財經(jīng)大學(xué)副校長(cháng)王洪衛教授在開(kāi)班典禮上介紹，長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院目前重點(diǎn)在拓展兩項工作，一是推動(dòng)國內和國際學(xué)術(shù)界的對接，“我們現在跟美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )、國際房地產(chǎn)協(xié)會(huì )、亞洲房地產(chǎn)協(xié)會(huì )都建立了比較暢通的聯(lián)通渠道，每年國際上訪(fǎng)問(wèn)長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院的著(zhù)名教授不下于50位�！绷硗庖环矫�，要拓展學(xué)界和業(yè)界的溝通、交流，使廣大學(xué)員能更加熟悉國家政策，了解房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢。

　　強大師資確保學(xué)有所獲

　　長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授在2010年地產(chǎn)EMBA班開(kāi)班典禮上也發(fā)表了致辭，他對學(xué)員們通過(guò)未來(lái)一年的共同學(xué)習將取得的收獲很有信心。

　　他指出，此次EMBA班將陸續邀請包括伯克利大學(xué)、香港大學(xué)、香港中文大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)、南京大學(xué)等國內外著(zhù)名高校的專(zhuān)家學(xué)者，中國房地產(chǎn)界著(zhù)名企業(yè)家、營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家，政府房地產(chǎn)管理部門(mén)官員、行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)、金融行業(yè)專(zhuān)家等40余位權威人士共同執教，合力打造最強師資組合。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)EMBA班在課程設置上也極具針對性和系統性，學(xué)術(shù)講座、興趣小組和課外活動(dòng)的設置比例大致為2：1：1。在授課內容上注重對房地產(chǎn)政策的解讀與深層次挖掘，進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)理論探究以及新觀(guān)念、新技術(shù)、新方法的實(shí)戰經(jīng)驗分享，在教學(xué)形式上將提供講座、沙龍、活動(dòng)等多樣化的交流形式，推動(dòng)學(xué)員總結經(jīng)驗、感受新知、思考創(chuàng )新。

　　地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)濟學(xué)

　　“金九銀十”將價(jià)穩量增

　　授課老師：長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院首任輪值院長(cháng)、上海財經(jīng)大學(xué)副校長(cháng) 王洪衛

　　長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任　高波

　　核心內容：“現在最好的策略是跑量，把價(jià)格穩住跑量，而不是所謂的低開(kāi)高走�！�

　　現在開(kāi)發(fā)商能漲價(jià)嗎？王洪衛認為，今年上半年的漲幅其實(shí)還是可以的，四大城市之外南京可能排第五，所以現在開(kāi)始回升了。各個(gè)城市是不一樣的，如果剛性需求這次量上來(lái)的時(shí)候價(jià)格提一下，可能也能銷(xiāo)售出去，但是如果你這個(gè)開(kāi)發(fā)商是立足長(cháng)遠的話(huà)，你還是應當做你的品牌和質(zhì)量，不要輕言提價(jià)。你一次性地提價(jià)也許能夠賺錢(qián)，但是明年和后年就不一定賺錢(qián)了。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻即使能夠提價(jià)，管營(yíng)銷(xiāo)的老總們也要掂量掂量，這個(gè)提價(jià)對你的品牌作用是正的還是負的。

　　高波則認為，2010年的金九銀十跟2009年的時(shí)候有所不同，2009年是價(jià)漲量增，2010年是價(jià)穩量增。樓市目前屬于復蘇的初期，最好的策略是跑量，價(jià)格穩定住跑量，而不是所謂的低開(kāi)高走。一開(kāi)盤(pán)以后馬上不斷地漲價(jià)，然后刺激消費者，這個(gè)是繁榮期的策略。在現在樓市復蘇階段的策略應該是價(jià)穩，通過(guò)價(jià)穩來(lái)走量。

　　區域經(jīng)濟學(xué)

　　跟小潘走，還是跟老任走？

　　說(shuō)起區域經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，王洪衛講了一個(gè)現實(shí)的案例，即潘石屹和任志強的爭論。前者認為，到目前開(kāi)發(fā)利潤高的北京、上海發(fā)展，是明智的選擇；而后者卻表示，西安、長(cháng)沙、沈陽(yáng)這樣的二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)具有更大的上漲潛力。

　　“大家想想，是小潘說(shuō)得對還是老任說(shuō)得對呢？”當王洪衛將這個(gè)問(wèn)題拋給在座的學(xué)員時(shí)，立即引起了學(xué)員們的熱烈討論。大家各抒己見(jiàn)，形成分別支持小潘和老任的兩派。對此，長(cháng)期擔任上海市府決策咨詢(xún)專(zhuān)家的王洪衛，結合國內的城市發(fā)展模式開(kāi)始了精彩的授課。

　　他指出，大城市為核心引領(lǐng)區域發(fā)展的趨勢，已經(jīng)表現得越來(lái)越明顯�！斑@其中，一個(gè)關(guān)鍵性的因素是產(chǎn)業(yè)結構的調整與升級。從上世紀70年代到現在，產(chǎn)業(yè)結構升級成功的中國香港和中國臺灣兩地，人均收入從1000美元增長(cháng)到30000美元，而巴西和阿根廷，只從當時(shí)的3000美元增長(cháng)至現在的4000美元，增長(cháng)幅度不大，這種收入的變化影響房地產(chǎn)發(fā)展�！�

　　王洪衛還舉了另一個(gè)美國的例子，“房?jì)r(jià)原本接近的洛杉磯、紐約和芝加哥，由于前兩個(gè)城市產(chǎn)業(yè)升級完成得相對較好，近年來(lái)芝加哥的房?jì)r(jià)已經(jīng)被那兩個(gè)城市遠遠甩在了后面�！�

　　既然區域經(jīng)濟中產(chǎn)業(yè)結構的影響如此之大，那么，該如何按照大城市發(fā)展戰略來(lái)調整房企的開(kāi)發(fā)戰略呢？

　　“我的看法是，北京和上海，由于產(chǎn)業(yè)結構比較合理，特別是北京，文化科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高，企業(yè)總部集中，因此從短期看，我支持潘石屹的觀(guān)點(diǎn)�！蓖鹾樾l認為，目前的現實(shí)已經(jīng)驗證了潘石屹與任志強爭論的結果�！芭耸�屹賬面有80多億，而任志強20億都不到，很多項目都被套住了�！�

　　對于南京樓市的未來(lái)，王洪衛根據區域經(jīng)濟學(xué)理論特別是產(chǎn)業(yè)結構理論分析認為，南京的金融產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游資源等比蘇州、無(wú)錫好得多，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )更成熟和發(fā)達，房?jì)r(jià)也會(huì )更高。

　　“GDP不是唯一指標，南京即使GDP只有蘇州的1/2、1/3，房?jì)r(jià)也一樣會(huì )比蘇州高，這是產(chǎn)業(yè)結構決定的�！蓖鹾樾l表示。

　　政治經(jīng)濟學(xué)

　　樓市調控還沒(méi)有結束

　　授課老師：長(cháng)三角房地產(chǎn)研究院首任輪值院長(cháng)、上海財經(jīng)大學(xué)副校長(cháng) 王洪衛

　　核心內容：“如果金融和稅收政策都出臺了，這個(gè)市場(chǎng)會(huì )重新洗牌�！�

　　中國房地產(chǎn)最差的時(shí)候對我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還沒(méi)有到，也許十年以后等我們的城市化進(jìn)程差不多了，供應和需求已經(jīng)平衡了，那最壞的情況就來(lái)了�，F在中央的調控政策還沒(méi)有結束，階段政策沒(méi)有辦法預期的情況下，那就沒(méi)有辦法預測什么時(shí)候是最壞的時(shí)候。

　　以前我們的調控是在政策框架里面的調控，現在我們的調控是房產(chǎn)稅要進(jìn)行改革了�，F在如果按目前的形勢、現有的政策延續下去，剛性需求可能會(huì )反彈，價(jià)格也會(huì )上漲。但如果說(shuō)金融和稅收政策都出臺了，那么這個(gè)市場(chǎng)將會(huì )重新洗牌。

　　將來(lái)我們的調控可能會(huì )讓土地充分競爭；將來(lái)我們的開(kāi)發(fā)商融資不再只有銀行了，這樣也是一個(gè)調控。我希望，金融、稅收、土地這三個(gè)本質(zhì)性的調控能夠早一點(diǎn)出現。

　　本報地產(chǎn)評論員

　　李匯豐 劉莉 彭平 梁穎