一直奉行“專(zhuān)注住宅開(kāi)發(fā)，通過(guò)資產(chǎn)高速周轉來(lái)獲取超額回報”的萬(wàn)科，最近高調表示，未來(lái)會(huì )加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，包括酒店、寫(xiě)字樓等。萬(wàn)科“從商”，成了近段時(shí)間行業(yè)內的熱門(mén)話(huà)題之一，這是偶然嗎？恐怕不是那么簡(jiǎn)單，在商品住宅市場(chǎng)走勢不明的時(shí)候，持有商業(yè)地產(chǎn)有防止經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)大幅波動(dòng)、增強企業(yè)抗風(fēng)險能力的功能，持有商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力比以往更大了。而那些商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖們，正是抓住機會(huì )，以自己的方式做大了蛋糕。

　　不炒作但也不沉默

　　抓住機會(huì )，讓危機變機會(huì )

　　從今年1月份開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)的成交比重就一直呈上升趨勢，特別是4月份房產(chǎn)新政之后，在市場(chǎng)最清淡的時(shí)候，是商業(yè)地產(chǎn)撐起了成交量的半壁江山。

　　4月中旬開(kāi)盤(pán)的泰地·北上新城是杭州透明售房網(wǎng)上公布的4月成交套數第一名，它還是唯一一個(gè)連續六周進(jìn)入杭州商品房成交套數前十強的樓盤(pán)�！拔覀円矝](méi)有想到成交量會(huì )這么好，只能說(shuō)，很幸運，商業(yè)地產(chǎn)項目受樓市新政的影響比較小�！北鄙闲鲁琼椖靠偨�(jīng)理鄭安華坦言，公司原本計劃在6~12個(gè)月內完成銷(xiāo)售，“慢慢賣(mài)，因為房源數量比較多”。

　　確實(shí)如他所說(shuō)，北上新城一期六幢樓總房源量超過(guò)1500套，其中30多平方米的小戶(hù)型所占比例將近50%，銷(xiāo)售壓力也不小�！霸谧鲰椖慷ㄎ坏臅r(shí)候，我們針對的就是中小投資者和剛剛參加工作的年輕人，所以設定單套首付不超過(guò)20萬(wàn)元，現在的銷(xiāo)售情況與前期定位基本符合�！编嵃踩A說(shuō)，賣(mài)得比較好的是50多平方米和80多平方米兩種戶(hù)型，在他看來(lái)，這是因為這兩種戶(hù)型實(shí)用性更強、更適合自用。

　　這個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)讓很多開(kāi)發(fā)商意識到，轉變觀(guān)念，加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)力度�！澳壳暗姆康禺a(chǎn)調控政策主要針對住宅，對商業(yè)地產(chǎn)的影響很小，這使得內外資紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)�！闭憬�藍頓置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔣威風(fēng)說(shuō)得很實(shí)在，在他看來(lái)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度不大，而且商業(yè)地產(chǎn)資金占用量大、變現困難，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商大多不會(huì )抱著(zhù)“炒作”的心思，主要還是看好未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展，對中長(cháng)期的投資收益有信心。

　　量身定制，適合不同需求　它比住宅開(kāi)發(fā)更需明確定位

　　圈內有一句話(huà)，形容商業(yè)地產(chǎn)是“一手天堂一手地獄”，而從天堂到地獄的距離，只有一步之遙。但這是以前，在這次的采訪(fǎng)中，我們越來(lái)越明顯地感受到，每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)企業(yè)都在深入研究市場(chǎng)需求、研究他們的目標客群，同質(zhì)化競爭的問(wèn)題正在改善，我們已經(jīng)能夠在杭州找到定位明確、適合不同市場(chǎng)需求的產(chǎn)品——在這點(diǎn)上，他們甚至比以開(kāi)發(fā)住宅為主的企業(yè)更加專(zhuān)注、更加努力。

　　“我們幾乎跑遍了北京、上海的商業(yè)地產(chǎn)項目，為自己尋找合適的定位�！闭闵特敻恢行捻椖控撠熑耸Y威風(fēng)說(shuō)，盡管還沒(méi)有上市，但他們對自己產(chǎn)品的定位已經(jīng)修正了兩次，從最初的“經(jīng)典”、“亮點(diǎn)”，現在已經(jīng)變成了“吸引注冊資本5000萬(wàn)以上、年營(yíng)業(yè)額1億元以上的浙江本地企業(yè)入住”，指向性非常明確�！拔覀兙褪菫槟切┮呀�(jīng)淘到了第一桶金，正準備向更高一個(gè)臺階邁進(jìn)的企業(yè)定制的，專(zhuān)門(mén)為他們提供體面的辦公環(huán)境和服務(wù)�！�

　　租售結合，“養雞生蛋”　有耐心有實(shí)力來(lái)潛心招商

　　四五年前，“出售套現—返租經(jīng)營(yíng)”的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式曾經(jīng)非常盛行，因為不是每家企業(yè)都能投入幾億甚至十幾億的資金做一個(gè)項目，然后再花五年、十年時(shí)間等它產(chǎn)出利潤——不是每家企業(yè)都有這個(gè)資金實(shí)力，更少企業(yè)有這個(gè)耐心。

　　“事實(shí)上，利潤產(chǎn)出會(huì )比我們預期的快一些�！闭憬�建工集團副總高賢林在分享EAC項目的經(jīng)驗時(shí)說(shuō)，只要找準定位，以租售結合的方式來(lái)操盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)項目是一條適合大多數開(kāi)發(fā)企業(yè)的路，不至于在銷(xiāo)售時(shí)“一哄而上”到了經(jīng)營(yíng)階段又“一哄而散”。交付一年半，EAC的寫(xiě)字樓平均租金已經(jīng)漲到了杭州之最，酒店式公寓的年均入住率超過(guò)80%，而且其中絕大部分是國際化企業(yè)的高層管理人員，租期穩定。這對曾經(jīng)擔心杭州市場(chǎng)高端商業(yè)地產(chǎn)項目客源問(wèn)題的人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)好消息。

　　在采訪(fǎng)這些商業(yè)地產(chǎn)項目的時(shí)候我們發(fā)現，他們每一個(gè)都早早地開(kāi)始做蓄客，項目還在規劃中就開(kāi)始招商，所有目標客戶(hù)的意見(jiàn)都被拿到內部會(huì )議中討論并成為修改設計方案的依據。在這個(gè)稍微有點(diǎn)錢(qián)就想通過(guò)房地產(chǎn)幾十倍上百倍地放大資產(chǎn)、擠進(jìn)財富榜的時(shí)候，也許只有商業(yè)地產(chǎn)，能讓開(kāi)發(fā)商有更多危機意識。

　　開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，浙江本土開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗不足，在規劃、設計商業(yè)發(fā)展格局時(shí)，杭州的經(jīng)驗也不足，我們已經(jīng)交了學(xué)費，我們還在學(xué)習，可能還要繼續交學(xué)費，評選“十大領(lǐng)袖商業(yè)地產(chǎn)”的目的之一是，我們希望通過(guò)經(jīng)驗分享，讓這個(gè)學(xué)習的過(guò)程能再短一些，讓資源的浪費能再少一些。本報記者 詹麗華