古希臘神話(huà)中，阿喀琉斯是一個(gè)力大無(wú)窮的英雄，盡管其刀槍不入、所向披靡，但存在一個(gè)致命的弱點(diǎn)——他的腳后跟。最后阿喀琉斯也因為這個(gè)腳后跟，斷送了自己的性命。

　　新“國十條”出臺近半年時(shí)間，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)仍在高位運行，市場(chǎng)各方博弈逐步加深。新政出臺初期，多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮，但價(jià)格依然保持堅挺，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃郁。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項調控政策陸續出臺實(shí)施，市場(chǎng)觀(guān)望情緒有所緩解。近期，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)接連出現回暖跡象。有報道稱(chēng)8月份北京和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)雙雙出現“價(jià)漲量升”態(tài)勢，房貸也出現了環(huán)比增長(cháng)，“房?jì)r(jià)上漲”再次成為社會(huì )關(guān)注焦點(diǎn)。

　　綜合世界各國情況來(lái)看，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲不僅容易激發(fā)社會(huì )矛盾，而且極易形成資產(chǎn)泡沫，引發(fā)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，對實(shí)體經(jīng)濟造成較大損害。因此，尋找房?jì)r(jià)上漲的“阿喀琉斯之踵”成為當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的當務(wù)之急。

　　在房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲乃至形成泡沫過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預期起到十分關(guān)鍵的作用。根據行為金融學(xué)理論，市場(chǎng)運行往往并非有效，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外。當經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，尤其是在這種環(huán)境變化本身還存在許多想象空間時(shí)，就會(huì )導致市場(chǎng)產(chǎn)生不符合實(shí)際情況的心理預期。一旦這種心理預期高估經(jīng)濟環(huán)境變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，就有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。中國城鎮化進(jìn)程的加快和流動(dòng)性過(guò)剩，是當前市場(chǎng)形成房?jì)r(jià)上漲預期的重要經(jīng)濟環(huán)境基礎。但這種心理預期卻加劇市場(chǎng)投機，扭曲經(jīng)濟行為。有學(xué)者估計，我國大約有45%的房地產(chǎn)需求為非理性預期形成的，本來(lái)可以不買(mǎi)，但是必須買(mǎi)了以等將來(lái)升值；本來(lái)可以租房子，但預期房?jì)r(jià)要漲，所以想方設法要買(mǎi)。而房?jì)r(jià)上漲的既得利益者也多會(huì )利用各種途徑和手段強化房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jì)r(jià)上漲預期，向市場(chǎng)不斷發(fā)出“噪音”，阻止市場(chǎng)預期逆轉。在羊群效應作用下，市場(chǎng)的這種非理性預期又集中表現在對房地產(chǎn)調控政策的博弈上。

　　誠然，在地少人多的中國，城鎮化進(jìn)程的加快意味著(zhù)有更多的農民進(jìn)入城市，增加對城市住房的需求。而在流動(dòng)性過(guò)剩背景下，貨幣追逐住房的結果則會(huì )推高房?jì)r(jià)。但與此同時(shí)，應注意到抑制房?jì)r(jià)上漲的經(jīng)濟環(huán)境因素也在不斷積聚。首先，房?jì)r(jià)收入比的擴大意味著(zhù)真實(shí)的、有支付能力的住房需求在下降；而投資性的購房需求類(lèi)似于“擊鼓傳花”，投資性收益的實(shí)現期待于“市場(chǎng)博傻”的繼續。其次，城鎮化進(jìn)程的加快并不等同于農民直接從農村進(jìn)入城市生活，而是原農村所在地的城鎮化，這并不意味著(zhù)城市住房需求的大幅增加。還有，流動(dòng)性過(guò)剩的局面也正在逐漸改變，中國外貿長(cháng)期維持順差的可能性大為下降，這大大減少了外匯占款帶來(lái)的大規模貨幣投放壓力。最后需要引起注意的是，20年后，隨著(zhù)新一代獨生子女的長(cháng)大成人，一般都會(huì )繼承爺爺奶奶、姥姥姥爺以及父母的三套房子，在那時(shí)候就不存在住房供不應求的問(wèn)題，房?jì)r(jià)似沒(méi)有繼續上漲的理由了。

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控應注重調控房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方心理預期，綜合運用多種手段向市場(chǎng)傳遞政策調控意圖和決心，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)運行變化動(dòng)態(tài)微調政策執行力度和節奏，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運行平穩。項銀濤