冷凍許久的樓市出現了回暖的跡象。日前一些機構統計顯示，京滬廣深等地的一線(xiàn)樓市出現了成交量環(huán)比上漲，價(jià)格也有一定程度的反彈。

　　在新一輪樓市調控行至百余日的時(shí)間點(diǎn)，驟然而生的回暖多少顯得有些尷尬和諷刺。更加讓人看不懂的是，在此次樓市回暖出現之前，一些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已通過(guò)公開(kāi)渠道高調表達了對樓市前景的悲觀(guān)。而在以往的調控中，這些作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導者及參與者的開(kāi)發(fā)商向來(lái)不服軟。從開(kāi)發(fā)商出人意料的主動(dòng)勸降到市場(chǎng)上表現出來(lái)的量?jì)r(jià)扭曲，這不僅讓本輪樓市的回暖顯得莫名其妙，同時(shí)也令人們對樓市的調控效果充滿(mǎn)疑惑。

　　這是否是市場(chǎng)真的“回暖”？會(huì )不會(huì )導致房?jì)r(jià)開(kāi)始新一輪的反彈？新的調控政策是否隨之而至？一系列待解的疑問(wèn)又一次擺在了聚光燈下。

　　調控由說(shuō)教轉向強力

　　“從房地產(chǎn)調控本身來(lái)看，調控的手段和工具有了新的變化。對于中國的地方政府來(lái)說(shuō)，最重要的政策調控工具是烏紗帽，這個(gè)烏紗帽我認為已經(jīng)開(kāi)始使用了�！痹谌涨八押�經(jīng)濟學(xué)人月度論壇上，中國社科院金融研究所研究員尹中立指出，一些信號開(kāi)始顯示，房地產(chǎn)調控的手段和工具正在由說(shuō)教轉向強力。

　　尹中立表示，在上月召開(kāi)的房地產(chǎn)內部關(guān)于落實(shí)政策性保障住房的會(huì )議，有三個(gè)單位參加了：中紀委、建設部、高院參加了。而這是“三個(gè)對于地方政府官員來(lái)說(shuō)是比較可怕的單位”。而在尹中立看來(lái)，如果有一個(gè)更大的烏紗帽被落地了，那就是政策性加強的明確信號。

　　對于歷經(jīng)百日調控的樓市卻出現回暖，尹中立認為，原因有二：首先，基于以往歷史經(jīng)驗的判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施一向效果有限。

　　尹中立表示，“從2005年開(kāi)始搞房地產(chǎn)調控，國八條出臺之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整持續了半年時(shí)間。但是到2006年房地產(chǎn)調控的時(shí)候出臺國六條，在市場(chǎng)上表現的效果只是一個(gè)月時(shí)間，效果是遞減的。更重要的是2007年調控到2008年底，政策出現逆轉。這給市場(chǎng)一個(gè)強烈的信號，國家為了保經(jīng)濟增長(cháng)就不能夠把房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣�！�

　　“按照開(kāi)發(fā)商的意思，房地產(chǎn)調控首先撐不住的是政府，而不是企業(yè)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)與政策博弈的結果，這就得出兩個(gè)重要的結論：市場(chǎng)的價(jià)格是永遠會(huì )上漲的，調控之后只會(huì )漲得更高，這是歷史經(jīng)驗的總結�！币�中立表示。

　　同時(shí)尹中立表示，地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)不協(xié)調的另一個(gè)很重要的原因，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中充裕的資金�！�2009年的樓市是一個(gè)大牛市，2009年的大牛市是超乎所有開(kāi)發(fā)商預期之外的。結果就是收入大幅度增長(cháng)，但是拿地的速度沒(méi)有同速度增長(cháng)，導致了去年年底、今年年初賬面上的負債率處于下降的狀態(tài)。所以去年開(kāi)發(fā)商4萬(wàn)多億的銷(xiāo)售收入，但是拿地的現金支出不到1萬(wàn)億。收入比拿地的支出多了3萬(wàn)多億。這是他能夠抵御房地產(chǎn)政策的一個(gè)很重要的原因�！�

　　與此同時(shí)，尹中立表示，金融調控比以往更加猙獰�！�2007年房地產(chǎn)調控從來(lái)沒(méi)有把資本大門(mén)關(guān)上。只關(guān)閉了銀行信貸閘門(mén)，沒(méi)有把另外一個(gè)門(mén)——資本市場(chǎng)沒(méi)有關(guān)上，這是妨礙房地產(chǎn)調控政策很重要的一個(gè)因素�！币�中立表示，與上一次調控不同，2008年上半年資本市場(chǎng)的大門(mén)已經(jīng)被悄悄的關(guān)上了，但是沒(méi)有正式對外公布�！皣�十條明確的表示對資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)類(lèi)上市公司的融資、再融資明確做出了限制。更重要的是在7月份內部下達文件，8月份對外公布，把對房地產(chǎn)的融資大門(mén)關(guān)上了。這對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈影響非同小可�！�

　　“6月份給房地產(chǎn)行業(yè)貸款接近6000億，開(kāi)發(fā)商并不是不缺錢(qián)，是因為除了銀行貸款之外，還有一條信托的融資渠道，但是這條渠道從8月份開(kāi)始正式被關(guān)上了，這對未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈是巨大的考驗�！币�中立認為，融資渠道的收緊對房地產(chǎn)價(jià)格上漲、對房地產(chǎn)未來(lái)的銷(xiāo)售會(huì )有一定的刺激性作用�！霸谒�有人都不相信價(jià)格下降的時(shí)候，可能就是價(jià)格下降的最危險期�！�

　　通脹將成為支撐房?jì)r(jià)的新因素

　　對于樓市未來(lái)的走勢，尹中立表示，通脹將成為支撐房?jì)r(jià)的新因素�！皬膰�家統計局公布的數據來(lái)看，7月份的CPI是3.3%。但是對于老百姓親身感受而言，柴米油鹽的價(jià)格漲了33%還不止。老百姓會(huì )感覺(jué)到自己的存款在變薄，他會(huì )采取相應的對策，對于中國人當前的投資渠道而言，有實(shí)力的人又重新回到樓市上來(lái)。把樓市作為他投資組合的一個(gè)考慮范圍之內�！�

　　從國際形勢來(lái)看，尹中立表示，在國內通貨膨脹的預期日益加強的背景下，國內的貨幣政策調控的手段卻受制于歐美以及日本這些西方發(fā)達國家。從6月份開(kāi)始西方所有的國家經(jīng)濟衰退的趨勢越來(lái)越明顯，這在一定程度上遏制了中國提高利率一系列政策工具利用的空間�！叭�球大部分國家現在基本上是零利率，如果你把利率提高，會(huì )吸引大量的資金。調控的效果與政策工具的初衷會(huì )背道而馳。結合貨幣政策以及現在實(shí)施的外部的和內部的不利因素，就會(huì )發(fā)現現在面臨的形成與2007年下半年有很多類(lèi)似之處，老百姓感受到通脹是在日益惡化，但是貨幣政策卻因為外部環(huán)境惡化無(wú)法實(shí)施�！北緢笥浾� 朱振