“內部認購”亂象折射監管漏洞

　　“我們反復提示，五證不全的房子千萬(wàn)不要買(mǎi)，不受法律保護，可是消費者就是不聽(tīng)”，長(cháng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)人士提起“內部認購”十分煩惱�！伴_(kāi)發(fā)商沒(méi)有預售許可賣(mài)房，顯然是違規的；但是購房者明知開(kāi)發(fā)商行為違規，還要參與，自己也負有責任，甚至涉嫌與開(kāi)發(fā)商串通共同違規�！�

　　不過(guò)，一些購房者很難認同這樣的說(shuō)法，“現在市場(chǎng)上的房子，有多少是五證全的？等五證全了房子早賣(mài)沒(méi)了。再說(shuō)，既然五證不全不允許賣(mài)，那么為什么不見(jiàn)監管部門(mén)出來(lái)禁止？”

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)對此的解釋是，內部認購是開(kāi)發(fā)商與購房者的私下交易行為，監管部門(mén)很難發(fā)現。記者在采訪(fǎng)中了解到，即使內部認購行為被舉報到相關(guān)管理 部 門(mén) ， 也 很 難 得 到 有 效 的 處理。目前我國現有的法律法規，只是規定開(kāi)發(fā)商在未取得銷(xiāo)售許可證之前不得賣(mài)房，但對違反此規定如何處罰、由哪個(gè)部門(mén)來(lái)處罰并無(wú)明確規定。因此，行業(yè)監管實(shí)際仍是空白。

　　此外，關(guān)于內部認購的法律監管目前也不健全。據記者了解，對于“內部認購”合同或者協(xié)議是否有效，是否受法律保護，目前在實(shí)踐中有兩種完全不同的解釋。一種觀(guān)點(diǎn)認為，內部認購協(xié)議只是一種合同預約，并非正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此不受法律保護。一些已判決的內部認購糾紛案中，法院只判定開(kāi)發(fā)商返還消費者已支付的購房款，不支持購房者其他請求；另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，內部認購協(xié)議是雙方意愿的真實(shí)反映，而且構成合同要件，因此法律給予保護。國內目前也有內部認購者維權成功的案例。

　　長(cháng)春房地產(chǎn)界的一些業(yè)內人士表示，任由“內部認購”這種融資行為繼續下去，最終造成的可能不僅僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟糾紛，很可能涉及社會(huì )穩定。因此，對房地產(chǎn)市場(chǎng)“內部認購”屢禁不止的亂象，不能僅僅停留在對消費者的警示上，有關(guān)部門(mén)必須真正擔負起監管責任。必要時(shí)可以制定地方性的法律法規，對于“內部認購”行為給予嚴厲制裁。同時(shí)，也建議相關(guān)法律機構對“內部認購”給予明確的司法解釋?zhuān)�避免司法�?shí)踐中出現理解上的偏差。（記者 郎秋紅）