一邊是扎堆上市、意欲“金九銀十”里豪賭一把的新盤(pán)，一邊是跳價(jià)頻頻的房東，最近買(mǎi)房的人真可謂是“買(mǎi)也不是，不買(mǎi)也不是”。房地產(chǎn)圈內“回暖”之聲甚囂塵上。業(yè)內人士紛紛預計第四季度供應僵持之風(fēng)將有可能轉向，只要定價(jià)合理，第四季度出現交易反彈的可能性很大。

　　眼看著(zhù)8月各項房產(chǎn)數據強勢反彈，銀行房貸日漸收緊，市場(chǎng)加息傳聞不斷，政策調控二度加碼可能性增大……當各項房地產(chǎn)調控已出現審美疲勞時(shí)，人們不禁納悶：這房地產(chǎn)市場(chǎng)難道真像水銀，上去了就這么難下來(lái)嗎？

　　剛需客：樓市復蘇的“急行軍”

　　9月初，巫小姐選定了一套徐匯的二手房。長(cháng)達半年的售房、看房、買(mǎi)房，令巫小姐這位改善型購房者感慨不已。從3月底、4月初房?jì)r(jià)一度飆升至歷史最高點(diǎn)，到8月初滑落至階段性低谷，再到8月末、9月初成交量突然強勢反彈，巫小姐一路親身經(jīng)歷。

　　“房?jì)r(jià)是有所回落，但中心城區與外圍的調整幅度不一，就連市中心熱門(mén)板塊之前的調整幅度也不一樣�！笨偨Y近半年來(lái)的看房心得，巫小姐告訴記者，自從今年4月新“國十條”等一系列調控重拳出臺之后，房?jì)r(jià)快速上漲的勢頭的確有所遏制，部分區域甚至一度出現短期的拋盤(pán)潮，區域房?jì)r(jià)也一度回落至今年年初時(shí)的水平。

　　“在看房、選房的過(guò)程中，始終有一種感覺(jué)，房?jì)r(jià)就像是摁到水里的葫蘆瓢，摁得越深、越猛，它浮上來(lái)的動(dòng)能就越大，回漲的可能性也越大。 ”市民馬先生今年一直打算購入一套二居室，為兒子上幼兒園做準備。對于出手購房的時(shí)機，馬先生一再的猶豫，“覺(jué)得房?jì)r(jià)還有調整的空間，但何時(shí)才算見(jiàn)底，完全摸不著(zhù)門(mén)路，似乎漲上來(lái)比跌下去總是要容易得多。 ”

　　德佑地產(chǎn)昌平店的一位經(jīng)紀人介紹，他的一位客戶(hù)從去年年底開(kāi)始一直在關(guān)注靜安區學(xué)區房，由于是用于自住，對樓盤(pán)品質(zhì)要求較高，合適的房源不多，加上前段時(shí)間市場(chǎng)前景模糊，因此該客戶(hù)遲遲沒(méi)有出手。隨著(zhù)市場(chǎng)的回暖，客戶(hù)擔心前期抑制幾個(gè)月之久的需求洶涌入市，加上下半年傳統的銷(xiāo)售旺季將導致后期房?jì)r(jià)暴漲，購房心態(tài)明顯急切。上周四上午剛掛出一套靜安楓景小區中心位置高區樓層四房，隨即電話(huà)通知他，客戶(hù)表示馬上看房，結果當天下午即轉定成交。

　　“上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是市中心區域，供需關(guān)系還是極不平衡(需遠大于供)，近五個(gè)月的政策壓抑，很有可能導致在接下來(lái)的幾個(gè)月里，樓市成交井噴。 ”昨天，德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心研究經(jīng)理蔣旭作出上述預測。

　　美聯(lián)物業(yè)針對200位近期前來(lái)門(mén)店年齡在25歲-65歲的客戶(hù)進(jìn)行的一項心態(tài)調查結果顯示，目前來(lái)咨詢(xún)或準備交易的客戶(hù)中，依舊是以改善型和剛性需求購房者為主。其中結婚和自主等剛性需求各占到31%、18%，而以改善住房條件、為子女購房等改善需求的購房者則各為32%、3%，作為此次受調控裙帶因素影響的群體之一，改善型購房者對新政非常敏感。

　　而據搜房網(wǎng)數據監控中心調查顯示，剛性需求成為網(wǎng)友在“金九銀十”傳統旺季購房的最大理由，26.8%的網(wǎng)友表示，雖然房?jì)r(jià)依然居高不下，但由于剛性需求，導致不得不買(mǎi)。

　　“本輪市場(chǎng)回暖，是在調控壓力下進(jìn)行的。說(shuō)明有股力量在支撐著(zhù)市場(chǎng)，市場(chǎng)反彈的速度和高度與這股力量的大小有關(guān)。 ”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，這股力量來(lái)自?xún)煞矫�。一方面自住需求大，尤其是部分剛性需求，看到樓盤(pán)有一定程度的優(yōu)惠，就忍不住要出手；另一方面開(kāi)發(fā)商依然比較強勢，雖然說(shuō)萬(wàn)科、恒大、綠地、大華等大型地產(chǎn)商皆推出了促銷(xiāo)措施，可更多房企則堅持不降價(jià)。

　　投機客：調控背后蠢蠢欲動(dòng)

　　不少人納悶，時(shí)至今日，新一輪調控的大幕已拉開(kāi)近半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資、投機勢力，是否已退場(chǎng)，圈內人士、業(yè)內專(zhuān)家對此看法不一。

　　一位業(yè)內專(zhuān)家告訴記者，從市場(chǎng)現實(shí)情況來(lái)看，近期確有投資投性購房者蠢蠢欲動(dòng)，溫州炒家的身影已重現個(gè)別樓盤(pán)，杭州跡象比較明顯；長(cháng)期性投資購房需求也在上海多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)中出現。僅有剛性需求，房?jì)r(jià)保持穩定，加入改善需求，則必然上漲，若涌進(jìn)投資投機性需求，房?jì)r(jià)必然大漲。這是基本的市場(chǎng)邏輯。

　　而最讓政策決策層頭疼的，正是如何抑制投資投機性需求。前段時(shí)間，銀監會(huì )重申了三套房貸停貸的政策，可對市場(chǎng)基本沒(méi)有威懾力。 9、10月傳統旺季正在來(lái)臨，隨著(zhù)成交量的持續增長(cháng)，房?jì)r(jià)會(huì )否顯著(zhù)上漲，已成為一個(gè)謎。假如房?jì)r(jià)出現報復性上漲，新一輪政策打壓必定落下，而且依然將矛頭指向投資投機性需求。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部認為，在當前樓市行情轉暖的情況下，投資客依舊看好后市。此次8月成交反彈還與投資性需求試探性入市有關(guān)，從8月一、二手市場(chǎng)分別出現低高端房源成交兩頭熱的情況來(lái)看，三套房停貸并未對其產(chǎn)生太大制約。

　　而記者也在對滬上一、二手房的長(cháng)期走訪(fǎng)、調查中了解到，房地產(chǎn)市場(chǎng)中從始至終彌漫著(zhù)一股“抄底”風(fēng)。從“年中見(jiàn)底”，到“十月見(jiàn)分曉”，再到“年底方是真正的底”，市場(chǎng)中不斷有聲音對市場(chǎng)、房?jì)r(jià)的底部作出研判，而任一聲音的背后，無(wú)不涌動(dòng)著(zhù)一股股“抄底”的勢力，時(shí)刻準備殺回樓市。

　　近日，上海在“金九銀十”到來(lái)前不失時(shí)機地出臺“滬五條”，旨在加強商品住房項目的預售監管，但據搜房網(wǎng)數據監控中心的一項最新調查顯示，76.5%的網(wǎng)友對于此次“滬五條”出臺表示不看好，他們認為出不等于執行，“滬五條”不痛不癢的條文，或對樓市不會(huì )有任何影響。認為政策出臺對房?jì)r(jià)會(huì )起抑制作用的網(wǎng)友僅占一成(10.6%)。11.8%的網(wǎng)友竟然表示，成交量在新政策的出臺下或繼續回暖。

　　一位長(cháng)期從事新盤(pán)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)界人士直言，9月份樓市新增供應一定會(huì )出現一輪高峰。但在供應熱潮洶涌而至的情況下，新規短期內迅速?lài)绤柭涞卮嬖诳陀^(guān)難度，具體供應樓盤(pán)個(gè)數及供應規模實(shí)質(zhì)上仍取決于政府的執行力度。

　　“從當前情況看，如果沒(méi)有新的緊縮性政策出臺，市場(chǎng)將按自己的規則持續反彈，延續到明年基本上沒(méi)有什么問(wèn)題。成交量反彈在前，價(jià)格反彈在后。一旦大家對于市場(chǎng)反彈的預期達成共識，則投資投機性需求也將會(huì )大規模入市，屆時(shí)，反彈的性質(zhì)將由恢復性反彈轉變?yōu)轱j升性反彈。 ”楊紅旭說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商：供應扎堆仍不足喜

　　從去年年中一直延續至今年4月的房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商的“不差錢(qián)”，一直被認為是主要的 “禍害”。然而，新“國十條”出臺后的這一輪調整，開(kāi)發(fā)商在這其中依然扮演著(zhù)重要角色。

　　據上海中原研究咨詢(xún)部監測數據顯示，今年新政后樓盤(pán)每批次推出的面積普遍較低，3萬(wàn)平方米一次性上市樓盤(pán)所占新盤(pán)比重僅占15%。由于市場(chǎng)交易情緒低落，房企并不希望大量推盤(pán)而造成短期供求嚴重失衡局面，進(jìn)而被迫降價(jià)。

　　誰(shuí)曾料想，正是這被迫的打折促銷(xiāo)，使得壓抑已久的購房需求得以爆發(fā)，各區域樓盤(pán)成交異�；钴S，嘗到甜頭的開(kāi)發(fā)商們似乎正在把降價(jià)的趨勢愈演愈烈。根據漢宇地產(chǎn)數據顯示，即將到來(lái)的九月份，全市至少有半數左右的樓盤(pán)將有實(shí)際優(yōu)惠的措施。不過(guò)為了謹慎起見(jiàn)，也有不少樓盤(pán)在價(jià)格策略上猶豫不定。到目前為止，擬開(kāi)盤(pán)的49個(gè)中仍然有24個(gè)樓盤(pán)價(jià)格處于待定狀態(tài)。

　　毋庸置疑的是，隨著(zhù)8月市場(chǎng)成交回暖，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)在變化，樓盤(pán)漲價(jià)的可能性在增大。

　　“從當前房企心態(tài)來(lái)看，為防止在價(jià)格定位上踩空，有必要先期零星供應來(lái)試探市場(chǎng)，以便合理制定營(yíng)銷(xiāo)策略。 ”上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏分析認為，從樓市硬性指標來(lái)看，自2007年開(kāi)始，上海商品住宅新開(kāi)工面積呈現出下降趨勢，年度數據均低于2000萬(wàn)平方米，尤其是2009年只有1550萬(wàn)平方米。2010年受世博影響，部分項目處于停工狀態(tài)，這都影響后市供應總量及進(jìn)程。

　　最新監測數據顯示，今年9月份預計新開(kāi)樓盤(pán)數量將突破80余個(gè)，其中公寓項目近60個(gè)，以浦東、松江、嘉定、寶山為主，占到6成。從具體項目來(lái)看，9月上市樓盤(pán)大多為老盤(pán)新推，而部分新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)時(shí)間及價(jià)格仍未確定，如備受關(guān)注的星河灣等。相比之下，今年8月一手新增樓盤(pán)個(gè)數為44個(gè)，去年8月份該數據為62個(gè)，可以看到，今年“金九銀十”前的市場(chǎng)預熱明顯乏力。而相比去年9月份67個(gè)上市樓盤(pán)，今年9月份上市樓盤(pán)數量雖然略顯優(yōu)勢，但真正能掀起多大熱浪卻難樂(lè )觀(guān)斷言。

　　業(yè)內人士指出，近期上市公司紛紛出爐的半年報中，不少知名房企表示資金鏈問(wèn)題加劇，近7成房企暗示會(huì )扛不住，房?jì)r(jià)似有下調壓力。但也有專(zhuān)家提出不同意見(jiàn)，認為由于投資與銷(xiāo)售回籠之間的時(shí)間落差，年報數據反映情況與預測及市場(chǎng)行為本身就有差距。

　　觀(guān)點(diǎn)

　　上海中原研究咨詢(xún)部經(jīng)理龔敏——

　　“新政以來(lái)，市場(chǎng)低迷數月，今年1-8月一手住宅 (剔除動(dòng)遷、配套)成交面積為481萬(wàn)，僅為去年總成交量的25%，資金回籠放緩反映到數據報表上的整體利潤下滑實(shí)屬正常。但從整體市場(chǎng)看到的是，銷(xiāo)售策略并未出現普遍調整，多數企業(yè)采取的是棄量保價(jià)的做法，因此利潤下滑的決定因素是企業(yè)自身而非市場(chǎng)。高調展示這一年報內容的意圖不在于提醒營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)該調整策略，而是作態(tài)以求政府減弱后續調控力度。 ”

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部——

　　“基于政策面考慮，市場(chǎng)仍然存在不少變數。首先，政策調控的力度并沒(méi)有松動(dòng)，雖然沒(méi)有新的政策出臺，不過(guò)政府的調控決心似乎不容置疑，不排除有新的政策出臺；其次，今年上半年大多數開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)普遍下滑，資金壓力越來(lái)越大，9月的促銷(xiāo)不可能大幅減弱；最后，還要看上海版的細則究竟怎么出，這將對市場(chǎng)預期產(chǎn)生重大影響�？偟膩�(lái)說(shuō)，9月的上海樓市必定是被開(kāi)發(fā)商寄予厚望，并可能影響到下一步的宏觀(guān)調控走向。 ”

　　記者 楊冬