曾收“最大”囤地罰單

　　譽(yù)天下僅僅是長(cháng)和系“先囤地坐等升值，再相機開(kāi)發(fā)入市”策略的一個(gè)縮影，即使是被曝光閑置的北京逸翠園和廣東珠海住宅項目也只是其中的冰山一角。

　　公開(kāi)資料顯示，逸翠園于2004年8月31日簽訂合同，約定開(kāi)工時(shí)間為2005年2月27日，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日。但根據和記黃埔2006年至2009年的年報，逸翠園項目預計完工時(shí)間一直在調整，分別為2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改動(dòng)。如果按照合同約定的竣工時(shí)間，逸翠園項目實(shí)則已經(jīng)捂地近4年。就此，和記黃埔地產(chǎn)(北京朝陽(yáng))有限公司相關(guān)負責人在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)表示，是由于政府原因造成的閑置，但不愿透露更多情況。

　　2006年，東莞市開(kāi)出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達近8000萬(wàn)元，涉事房企正是長(cháng)江實(shí)業(yè)旗下的東莞冠亞環(huán)崗湖商住區建造有限公司，該企業(yè)項目“海逸豪庭”面積達1938.3畝的土地閑置了8年。而據長(cháng)江實(shí)業(yè)年報顯示，該地塊竣工時(shí)間一再調整，從最初的2001年一度拖至2017年，2009年年報中表示該地塊開(kāi)工正在“計劃中”，竣工時(shí)間未定。

　　公開(kāi)報道顯示，2006年底，長(cháng)江實(shí)業(yè)以22億元的掛牌底價(jià)摘得上海普陀區真如副中心商業(yè)項目，該地塊占地面積17.72萬(wàn)平方米，地上和地下總建筑面積合計達114萬(wàn)平方米。但近3年的時(shí)間內該項目一直停滯不動(dòng)，而3年后隨著(zhù)區域地價(jià)上漲，至2009年，其區域商業(yè)地塊樓面價(jià)被炒至9000元/平方米。以此計算，僅僅3年之間，該項目土地價(jià)值已達102.6億元，升值高達80億元。該項目的開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間也是不斷改變，竣工時(shí)間一度延長(cháng)至2018年。

　　據長(cháng)江實(shí)業(yè)2009年年報稱(chēng)，“由于現有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來(lái)良好回報�！边@幾乎是長(cháng)江實(shí)業(yè)唯一一次公開(kāi)承認旗下的土地成本較低。

　　然而，在2009年，全國土地市場(chǎng)價(jià)格一直在高位運行，絕少出現“成本較低”的土地；更重要的是，在整個(gè)2009年，長(cháng)江實(shí)業(yè)在其越來(lái)越倚重的內地土地市場(chǎng)上，沒(méi)有斬獲一塊土地。

　　對此，湘財證券地產(chǎn)研究員張化東分析認為，長(cháng)江實(shí)業(yè)的土地儲備主要集中于內地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。正是由于拿地時(shí)間較長(cháng)，中間采取捂地手段，長(cháng)江實(shí)業(yè)的土地儲備均價(jià)才處于較低水平，這樣就保證了將一個(gè)地塊的價(jià)值充分挖掘，從而實(shí)現項目利潤最大化。

　　據和記黃埔最近兩年的年報顯示，地產(chǎn)及酒店部門(mén)的EBIT(息稅前利潤)幾乎占到50%的比例，而在2009年和記黃埔能源、電訊等業(yè)務(wù)行情不好的局面下，地產(chǎn)業(yè)對整年業(yè)績(jì)的貢獻較為突出。

　　“土地生財”花樣翻新

　　張化東表示，在香港及新加坡等地，長(cháng)江實(shí)業(yè)很少采用時(shí)間跨度這么大的開(kāi)發(fā)模式，但進(jìn)入內地之后，由于目前監管尚不成熟，變相囤地有了生存空間。

　　陳國強認為，由于香港資本市場(chǎng)比較看中土地儲備的數量及質(zhì)量，儲備豐厚、地段優(yōu)越的房企自然受到資本市場(chǎng)的青睞，加上近年來(lái)不少內地房企去香港上市，由于港派開(kāi)發(fā)商的示范作用，囤積土地漸漸成了行業(yè)不少房企的共識。

　　不過(guò)，在楊紅旭看來(lái)，從國土部門(mén)公布的信息可見(jiàn)，政府原因是造成土地閑置的重要原因，另外土地的稀缺造成的競爭加劇也迫使一些開(kāi)發(fā)商囤積土地。

　　事實(shí)上，分期延長(cháng)開(kāi)發(fā)時(shí)間僅僅是分享土地升值的一種手段，從長(cháng)和系操作手法來(lái)看，圍繞土地生財顯然大有文章可做。

　　以譽(yù)天下為例，該項目銷(xiāo)售人員介紹，其建筑面積高達78萬(wàn)平方米，這與長(cháng)江實(shí)業(yè)1997年年報中顯示僅占22.7萬(wàn)平方米的權益明顯不符，其是否主動(dòng)修改規劃成疑，且中間停工3年也十分蹊蹺。9月9日，記者就此撥通了長(cháng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事、譽(yù)天下項目負責人郭子威的電話(huà)，但無(wú)人接聽(tīng)。

　　今年3月11日，國土部網(wǎng)站公布了對全國18宗閑置土地的處置結果，這其中就有李嘉誠之子李澤楷旗下的電訊盈科。據公開(kāi)資料顯示，2006年，電訊盈科旗下盈大地產(chǎn)以5.1億元的價(jià)格獲得北京工體北路4號地，此后該地塊一直拖延開(kāi)工。直到2009年8月，香港上市公司瑞安建業(yè)向盈大地產(chǎn)作價(jià)約1.18億美元購入該項目，借此李澤楷稅前大賺近3億元。盡管隨后盈大地產(chǎn)被北京市國土局按地價(jià)的1%罰款，即510萬(wàn)元，但與囤地3年創(chuàng )造的3億元利潤相比，罰金就顯得微不足道。

　　拿什么打擊房企違規囤地？楊紅旭表示，其實(shí)只要能?chē)栏駡绦鞋F有法規就能對打擊囤地起到相當大的作用。

　　早在1999年，有關(guān)部門(mén)發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，明確規定，“對超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權”。2005年，國務(wù)院重申此辦法，“對已經(jīng)批準但長(cháng)期閑置的住宅建設用地，要嚴格按有關(guān)規定收回土地使用權或采取其他措施進(jìn)行處置�！�2008年1月7日，國務(wù)院再次強調土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

　　有意思的是，記者發(fā)現，隨著(zhù)國家在2005年和2008年兩次嚴厲打擊囤地，譽(yù)天下項目剛好在2005年一度開(kāi)工，隨后在2008年大規模復工。

　　同時(shí)，楊紅旭表示，從以往的經(jīng)驗看，地方政府不宜再實(shí)行毛地出讓?zhuān)�留下�?dòng)拆遷的難題，也不能隨意修改用地規劃；另外，完善土地增值稅，并嚴格執行，限制土地炒買(mǎi)炒賣(mài)，將有效打擊開(kāi)發(fā)商囤積土地。見(jiàn)習記者 劉德炳︱北京報道