地產(chǎn)宏觀(guān)調控已經(jīng)5個(gè)月。在經(jīng)歷了調控之初交易量的大幅下跌后，進(jìn)入9月，單從數據看，樓市似乎在回暖。

　　據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計顯示，2010年商品住宅日均成交最高出現在4月份，達331套。而今年9月上旬的日均成交已經(jīng)接近這一數據，達到了322套。

　　在宏觀(guān)調控的大背景下，樓市“金九銀十”的傳統仍在延續。于是，“樓市回暖”、“調控放松”等種種新聞近期開(kāi)始頻頻出現。地產(chǎn)宏觀(guān)調控是否會(huì )延續，成為各方討論的熱門(mén)話(huà)題。

　　國家統計局發(fā)布的數據顯示，8月份全國30個(gè)城市中，有26個(gè)城市樓市成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%。京滬穗深四地樓市的成交量，更是自調控以來(lái)首次集體上升。

　　面對這些數據，多家分析機構卻認為，樓市并不存在回暖的基礎。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)9月1日至12日的統計數據顯示，北京市“樓市新政”后開(kāi)始預售的項目合計85個(gè)，總供應房源合計為30214套。截至9月12日簽約總數為14625套，簽約率為48.4%。

　　但仔細分析數據可發(fā)現，在“金九銀十”的前12天，這85個(gè)預售項目中，簽約的大部分房屋集中在少數幾個(gè)項目。其中，有18個(gè)項目的成交量在11套以上，這18個(gè)項目的成交量，占新政后預售樓盤(pán)總成交量的比例高達88.6%。而有多達31個(gè)項目，在這期間依然為零成交。

　　成交的結構性差異為何如此之大？我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉告訴記者，這個(gè)交易量的上升主要來(lái)自短期自住需求的釋放。比如，臨近開(kāi)學(xué)，有些家庭需要“學(xué)區房”；9月份、10月份是傳統的結婚集中時(shí)期，不少人為了結婚買(mǎi)房。

　　“9月份成交量有所上升，最多也只能理解為，自宏觀(guān)調控以來(lái)成交量下滑的幅度有所減緩�！焙�景暉說(shuō)。

　　4月份國家出臺嚴厲宏觀(guān)調控政策后，北京樓市成交量急劇萎縮。從5月份以來(lái)，北京二手房?jì)r(jià)格大概下跌了15%。

　　“只能說(shuō)宏觀(guān)調控有了一些成果，有些區域的房?jì)r(jià)有了一定回落，但在普通人看來(lái)，并沒(méi)有感覺(jué)房?jì)r(jià)有明顯的下跌�！焙�景暉說(shuō)，樓市泡沫還遠沒(méi)有被擠掉，目前這個(gè)階段，不論是政府部門(mén)還是普通購房者，對調控效果都談不上滿(mǎn)意。

　　基于上述分析，胡景暉認為，這一輪宏觀(guān)調控政策不會(huì )撤出市場(chǎng)，將延續下去。

　　此前的幾輪樓市宏觀(guān)調控中，往往是剛有了一點(diǎn)效果，調控措施就撤出，導致房?jì)r(jià)報復性上漲�！罢�府部門(mén)已經(jīng)吸取了這些教訓，在供給沒(méi)有明顯增加的時(shí)候不會(huì )撤出調控措施�！焙�景暉說(shuō)。

　　這樣的判斷，在數家房地產(chǎn)研究機構及中介機構中普遍存在。在這些機構看來(lái)，如果因為9月份樓市成交量有一定上升，從而導致房?jì)r(jià)上漲的話(huà)，接下來(lái)政府一定會(huì )出臺更為嚴厲的調控措施。

　　分析認為，還有多種因素也不支持房?jì)r(jià)上漲。

　　從資金流上看，根據公開(kāi)數據，開(kāi)發(fā)商資金普遍吃緊，上半年房地產(chǎn)上市公司的負債近8000億元，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利、萬(wàn)科、金地和招商地產(chǎn)的現金流都為負數。一旦開(kāi)發(fā)貸款等政策收緊，開(kāi)發(fā)商可能只能選擇大幅降價(jià)。

　　按照上市公司的半年報，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)上市企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成。逐漸增加的開(kāi)工數和竣工數，也使得市場(chǎng)在下半年很可能供大于求。樓市的供求狀況在年底可能出現轉向。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹大膽預測，住房?jì)r(jià)格將會(huì )回到2009年初的水平，原因在于下半年住房供應量加大，保障房推向市場(chǎng)，一系列調控措施讓開(kāi)發(fā)商資金緊張，會(huì )導致開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生存。

　　“這輪宏觀(guān)調控不僅要解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，還有一些結構性問(wèn)題需要解決，諸如房地產(chǎn)稅等制度性的政策還在加緊研究，不會(huì )輕易結束調控�！焙�景暉說(shuō)。

　　從4月底開(kāi)始的地產(chǎn)宏觀(guān)調控，并非沒(méi)有爭論，有觀(guān)點(diǎn)認為應該將高漲的房?jì)r(jià)壓下去，也有觀(guān)點(diǎn)擔心房?jì)r(jià)大跌會(huì )對經(jīng)濟造成負面影響。

　　胡景暉告訴記者，在7月份的時(shí)候市場(chǎng)還處在膠著(zhù)狀態(tài)，政府部門(mén)對地產(chǎn)調控會(huì )不會(huì )影響經(jīng)濟增長(cháng)還有不同看法。盡管中央層面表態(tài)要堅持調控，但在實(shí)際執行中還是有分歧。

　　“輿論的壓力很大，政府的決策不能不考慮輿論，然而有時(shí)候過(guò)多考慮輿論壓力，決策會(huì )出現一定的偏差�！北睅煷蠓康禺a(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)。

　　中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認為，政府對房?jì)r(jià)下跌的負面影響過(guò)度擔心，如果沒(méi)有后續稅收政策的加強，樓市調控將徒有虛名�！霸跇鞘心z著(zhù)時(shí)期，引領(lǐng)大家的預期非常重要�！彼�說(shuō)。本報記者 李松濤