8月份房地產(chǎn)“回暖”，隨之而來(lái)的傳統銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的到來(lái)。根據中國指數研究院統計，8月監測的30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中有11個(gè)城市上漲幅度超過(guò)50%；而在成交均價(jià)方面，8月份18個(gè)城市均價(jià)上漲，北京以漲幅12.33%名列前茅�！敖鹁拧泵珙^初顯，有媒體報道，根據房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，9月上旬，北京商品期房住宅共成交4456套，環(huán)比上漲了163%，同比上漲14.6%。

　　在公眾對房?jì)r(jià)走勢的一片猜測中，國家政策成為懸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商頭上的一把利劍。究竟房地產(chǎn)市場(chǎng)“回暖”能否引起政府新一輪調控的“再強化”？下半年房地產(chǎn)量?jì)r(jià)走勢究竟會(huì )如何？

　　政策調控下

　　難擋房企拿地熱情

　　據悉，1-8月份土地購置面積同比增長(cháng)37.9%，但購置費用同比卻上漲了84.3%。這樣的差距表明了在前一段時(shí)間內積壓了很多對土地的剛性需求的釋放。國家統計局數據顯示，8月當月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3944萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)69.8%，土地購置費963億元，增長(cháng)66.2%。

　　為何在政府嚴格執行房?jì)r(jià)調控政策的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商仍舊在“熱情”拿地？

　　《證券日報》記者咨詢(xún)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，其中一家已上市房企的工作人員表示，公司旗下房產(chǎn)價(jià)格并未有明顯下調，近期更是略有上漲�！百I(mǎi)漲不買(mǎi)跌”是房地產(chǎn)投資者的共同心理，因此一旦下跌會(huì )造成不可估計的影響。固然，當地房地產(chǎn)行業(yè)人士已經(jīng)深切感到此次國家調控政策是“來(lái)真的”，但并不能阻止他們拿地的欲望。他表示，從長(cháng)期來(lái)講，很多業(yè)內人士仍舊看好房地產(chǎn)。甚至，有些融資能力較差的房企，采取聯(lián)合拿地的方式取得土地開(kāi)發(fā)權。另外，還有業(yè)內人士對《證券日報》記者表示，在浙江地區有很多銀行選擇支持中小房企拿地，而當地較為發(fā)達的民間金融等都給予房企多元化的融資方式�？偠�言之，房企不論大小，都看好未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。

　　不過(guò)有觀(guān)點(diǎn)認為，部分房?jì)r(jià)過(guò)高的城市一旦出現“量?jì)r(jià)齊升“的局面，政府調控政策或將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金角度予以緊縮，從而減少投機性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　政策或將“再強化”

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金流受拷問(wèn)

　　華創(chuàng )證券一份研究報告顯示：“從省市上劃分，前十大省市的閑置土地占比為92%，從區域上劃分，經(jīng)濟發(fā)達和房?jì)r(jià)較高的北京、廣東和江蘇仍然是土地閑置的重鎮�！睘榇�，打擊土地囤積是政府工作重點(diǎn)。報告預計9月份土地清查將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性問(wèn)責階段，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將受到較大沖擊。并且，“整體上對開(kāi)發(fā)商資金流產(chǎn)生壓力的來(lái)源主要是土地儲備�！�

　　另外，預售款監管的強化也將進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流。2010年5月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》已經(jīng)明確指出不僅要引入預售資金的監管賬戶(hù)，而且鼓勵試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。對此，華創(chuàng )證券對其評價(jià)是“具有政策糾偏意義……預售資金實(shí)施嚴格監管的制度障礙已經(jīng)破除”。

　　根據國家統計局9月11日公布數據，1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長(cháng)50.7%，而定金及預收款同比增長(cháng)為22.1%，在房企資金來(lái)源中增長(cháng)幅度最低。事實(shí)上，自4月份以來(lái)，定金及預收款一項就逐月減少，企業(yè)自有資金卻在逐月增加。

　　華創(chuàng )證券研究報告顯示，“引入監管的關(guān)鍵之處就在于按照開(kāi)發(fā)商的建設進(jìn)度分批、分期支付，并在每個(gè)環(huán)節明確設定支付比例”。就此，將可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金杠桿比例，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金使用的自由度。

　　另外，將進(jìn)一步拷問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流的，是最近市場(chǎng)一直在傳言的央行未來(lái)有可能加息：央行貨幣政策委員會(huì )委員李稻葵在今早接受央視《交易時(shí)間》采訪(fǎng)時(shí)，表示央行加息是“值得考慮“的。這將會(huì )給公眾一個(gè)良好預期，從而不必急于將存款取出來(lái)投放于股市或是房市，利率的微調是有利于建立一個(gè)穩定的經(jīng)濟的。同時(shí)，他還列舉了兩點(diǎn)來(lái)表明觀(guān)點(diǎn)：一是當前流動(dòng)性相對充足，利率微調不會(huì )對股市等造成影響；另一方面則是我國的貨幣政策沒(méi)有必要受到別國的影響。

　　不過(guò)，《證券日報》在咨詢(xún)華創(chuàng )證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員楊現領(lǐng)時(shí)，他有不同的看法。第一，房地產(chǎn)投資對GDP的拉動(dòng)作用仍舊較為突出，因此不宜采取更加緊縮的貨幣政策，以避免經(jīng)濟的大幅波動(dòng)；第二個(gè)理由則與李稻葵的觀(guān)點(diǎn)正好相反，他認為全球流動(dòng)性過(guò)剩和低利率環(huán)境不斷走向常態(tài)化，從而在國家大環(huán)境下，中國不太可能單方面提高利率。

　　總而言之，楊現領(lǐng)表示，目前受政策影響較大的是中小房企，他們的資金鏈條和大型房企來(lái)說(shuō)要更緊，而融資能力更差。而據他了解，部分城市土地流拍的數目是在增加、土地市場(chǎng)也是相對低迷的。而重點(diǎn)在于，他認為目前政府對房地產(chǎn)的調控政策已經(jīng)在持續收緊，執行力度和以前相比也更為嚴格。持續收緊的房地產(chǎn)政策正在發(fā)揮作用，如果局部房地產(chǎn)價(jià)格較高城市繼續呈現“量?jì)r(jià)齊升”的態(tài)勢，則政策將有可能針對性加強，從而重演“二次回調”的格局。本報記者 謝 靜