市場(chǎng)預期如果房地產(chǎn)投資保持超預期增速，而在銷(xiāo)售的帶動(dòng)下房?jì)r(jià)出現短暫的大幅反彈，則未來(lái)可能引發(fā)更嚴厲的調控措施。從地產(chǎn)股表現看，申萬(wàn)地產(chǎn)指數8月下跌1.95%，而同期A(yíng)股漲幅為1.58%。我們認為，在房地產(chǎn)數據持續向好，調控政策基調不變的情況下，制約地產(chǎn)股上漲的因素將持續存在。

　　地產(chǎn)股難言轉機

　　從8月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交看，樓市銷(xiāo)售從低谷中走出，并在當月最后兩周創(chuàng )下近4個(gè)月來(lái)的周成交高點(diǎn)，預期在9月份還將有所提升，而土地購置繼續保持較高增速。這顯示出當前的投資活動(dòng)依然活躍，并未出現之前預期的大幅下滑。但地產(chǎn)股并未延續7月的估值修復行情，8月走勢可謂是平盤(pán)震蕩�；�本面的好轉為何沒(méi)有推動(dòng)地產(chǎn)股走出泥潭？

　　我們認為，這跟市場(chǎng)預期有關(guān)。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現大幅反彈，則會(huì )引發(fā)新一輪的、更嚴厲的調控。雖然目前政策的穩定基調被市場(chǎng)接受，但如果沒(méi)有達到調控目的，懸在地產(chǎn)股頭上的利劍不會(huì )自動(dòng)消失。

　　從估值的角度看，8月份地產(chǎn)股整體PNAV(股價(jià)對凈資產(chǎn)價(jià)值)折價(jià)15%，依然處于歷史較低水平。按照2010年中報算，申萬(wàn)地產(chǎn)股整體PB(市凈率)為2.8倍，比今年7月的2.4倍有所反彈。從大盤(pán)整體看，除了銀行、地產(chǎn)，其余板塊的估值都有抬高。相比于前幾個(gè)月，房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境已稍顯緩和，而目前房地產(chǎn)數據的持續向上并沒(méi)有獲得市場(chǎng)的認同，主要源于市場(chǎng)對調控后續政策的擔憂(yōu)。如果房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售數據持續轉變，未來(lái)房?jì)r(jià)反彈幅度較大，則將引發(fā)更嚴厲的調控手段，屆時(shí)將對地產(chǎn)股形成直接打壓。

　　我們認為，近期地產(chǎn)股仍不具備較好的投資機會(huì )，三季度，經(jīng)濟下滑的幅度正在收緩，而房地產(chǎn)也將從上半年的非正常調控中逐步走向正�；�，三四季度超出市場(chǎng)預期的東西可能不多。

　　房?jì)r(jià)可能穩中有降

　　從8月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅看，連續兩個(gè)月持平，雖然房?jì)r(jià)上漲的態(tài)勢已得到遏制，但房?jì)r(jià)趨勢性下跌的概率較小。除了有經(jīng)濟基本面的支撐外，被壓抑的需求蠢蠢欲動(dòng)也將是推動(dòng)未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的動(dòng)力。

　　經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的消化，投資需求基本受到擠壓，而自住和改善需求不可能長(cháng)期自我抑制。我們認為，在9月份開(kāi)發(fā)商大規模推出新盤(pán)的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)成交將更為活躍，不排除一線(xiàn)城市重新出現房?jì)r(jià)階段性大幅反彈的可能，屆時(shí)也可能是政策進(jìn)一步收緊之時(shí)。我們預計房?jì)r(jià)有可能在今年年底至明年年初出現穩中有降的情況。

　　展望未來(lái)幾個(gè)月的投資，同比增速可能縮小，但環(huán)比可能保持較高增速，全年地產(chǎn)投資增速有望在30%左右，而銷(xiāo)售在未來(lái)幾個(gè)月要高于4-6月的平均水平，預計全年地產(chǎn)銷(xiāo)售增速同比將為-10%，地產(chǎn)股的機會(huì )可能在明年出現。中證證券研究中心 張泰欣