8月的深圳樓市創(chuàng )下了樓市新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的一個(gè)紀錄:二手房成交水平已堪比調控之前。然而對于8月的成交量,業(yè)內存在不同看法,有人認為是市場(chǎng)回暖,有人則認為與4月以來(lái)的累積成交,以及《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》出臺帶來(lái)的市場(chǎng)影響有關(guān)。不管如何,8月的這波行情為積蓄許久的深圳樓市帶來(lái)一波上升的沖動(dòng)。

　　面對這波上漲行情,中原地產(chǎn)二級市場(chǎng)統籌發(fā)展中心副總經(jīng)理周曜在上周的一次地產(chǎn)論壇上透露,近期決策層已有多輪調研,中央出臺新一輪調控措施的預期正在加強。而美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓也表示,新一輪調控最快10月出臺,稅收政策將首當其沖。

　　“市場(chǎng)累積需求造成8月假成交”?

　　8月,樓市一改五六月的成交冷淡,成交套數、面積都與調控前幾乎相同。根據深圳規劃國土委公布的數據顯示,8月深圳二手房成交13279套,環(huán)比7月上漲53.37%,成交面積約為123.84萬(wàn)m2,相比7月上漲58.8%。

　　而實(shí)際上的成交量可能更高。周曜表示,國土房產(chǎn)部門(mén)統計的成交情況較市場(chǎng)有些后滯,而中原根據自己地鋪的成交數量統計,以及中原的市場(chǎng)份額推算,

　　8月的實(shí)際成交套數應該在15000—16000套左右�！�8月確實(shí)有點(diǎn)猛,有點(diǎn)火爆�！敝荜渍f(shuō)。

　　此前,業(yè)內一直認為剛性需求的釋放以及《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》的出臺、實(shí)施,造成了市場(chǎng)對“陰陽(yáng)合同”大限的誤讀,直接導致成交量的飆升。對此,周曜解釋稱(chēng),根據中原的統計,深圳

　　4月成交了約2萬(wàn)套二手房,但實(shí)際最后實(shí)現過(guò)戶(hù)的可能就只有1萬(wàn)套,剩下的1萬(wàn)套因為新政出臺導致在吵架、打官司,在糾纏,而8月成交量的火爆不是市場(chǎng)真的轉好,而是消化4月沒(méi)有登記進(jìn)去的那1萬(wàn)套。

　　周曜表示,五六月就是在消化政策,5月是政策冰冷期,6月銀行偷偷放貸了,這兩個(gè)月的二手房成交量很多是出自消化之前違約談判談不清楚積累的歷史成交,只有一部分成交得比較便宜的才是真正的剛性需求。

　　但這種延遲的成交從六七月開(kāi)始讓不明真相的市民覺(jué)得市場(chǎng)很火,很多人看房子,再加上通脹成為一種切身的感受,也加劇了市民的入市欲望。另外,銀行也在偷偷摸摸做一些創(chuàng )新產(chǎn)品。周曜認為,今年這一輪調控與

　　2008年最大的不一樣是:2008年是信貸總額控制,現在卻不是。銀行有很多錢(qián),就有動(dòng)力放貸,所以現在銀行出現了很多創(chuàng )新產(chǎn)品,商貸通、VIP授信以及聯(lián)名申請等,再加上“陰陽(yáng)合同”大限的傳聞,為市場(chǎng)帶來(lái)了很多沖動(dòng),于是市場(chǎng)看上去“火”了。

　　“一二手房上漲氣勢已形成”?

　　根據中原的統計,深圳每年一二手房的成交量都是在1400萬(wàn)m2左右,2005年—2007年,每年一二手房比例雖不同,但每年的成交面積綜合都在1400萬(wàn)m2左右。2008年成交慘淡,一二手房成交面積才800多萬(wàn)m2,但2009年成交面積達2000萬(wàn)m2,多出來(lái)的正好是2008年的差額。周曜表示,中原做了城市排查,廣州、深圳、上海、北京都存在平均線(xiàn),不管是剛需、投資還是投機,每年深圳買(mǎi)房就有這樣一個(gè)水平。

　　而在2010年前幾個(gè)月需求明顯被抑制時(shí),專(zhuān)注于新房市場(chǎng)的吉隆地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理林昌隆認為,從4月出臺新政以來(lái),成交量和價(jià)格都得到了壓制,壓價(jià)達到了6個(gè)月,壓制的情況非常明顯,而結果就是壓得越久,購買(mǎi)力就越強。

　　“一手房?jì)r(jià)格下半年難以松動(dòng)�！毙鞐鞅硎�,深圳樓市下半年一手房成交量與供應相關(guān),下半年的供應會(huì )上升,因此成交量會(huì )上漲。據美聯(lián)統計,今年上半年深圳一手房的供應量是160萬(wàn)m2,但去年1—8月的同期水平是270萬(wàn)m2,從歷史看,深圳新房供應量一直在下跌,所以?xún)r(jià)格難以松動(dòng)。

　　“即使有潛在的優(yōu)惠,但優(yōu)惠不會(huì )很多,特別是深圳市場(chǎng)�！毙鞐鞅硎�,而對于二手房市場(chǎng),“8月如此火爆,但9月初的日成交套數還在300—500的區間段里徘徊,所以我們對二手房下半年的走勢不太看好,但也不會(huì )有很大的變數,基本上環(huán)比在2%—3%之間”。

　　“目前的樓價(jià)就是騎虎難下,主要的原因是買(mǎi)賣(mài)雙方都比較有信心,買(mǎi)方對未來(lái)有信心,賣(mài)方也對未來(lái)有信心,大家都有信心的前提之下很難能有一個(gè)新的調整�！绷植�隆表示。

　　接下來(lái)的“金九銀十”是一個(gè)敏感時(shí)期。徐楓表示,“金九銀十”本來(lái)是沒(méi)有的,但市場(chǎng)氛圍營(yíng)造出來(lái)以后,可以把銷(xiāo)售導向引入到這個(gè)結果里,“金九銀十”的氣氛做起來(lái)后就可以帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的成交。

　　“一手、二手房的成交氣勢起來(lái)了,如果沒(méi)有調控政策,價(jià)格不但不會(huì )跌,漲得還會(huì )很兇悍�！敝荜渍J為,一旦8月的行情延續到9月、10月,就會(huì )形成房?jì)r(jià)上漲的行情,如果不加以調控就會(huì )導致報復性上漲。

　　調研密集,調控新政最快10月出臺?

　　“中央調研的密度比想象的高,他們很焦慮,超預期的政策是很有可能的�！敝荜妆硎�,中原地產(chǎn)近期已接到幾波調研,聯(lián)系近期國家統計局針對空置房調查的消息,可見(jiàn)決策層正加緊對樓市的摸底。

　　“政策的忍受度不會(huì )很高,如果決策層9月、10月陸陸續續看到這些數據,從北京、上海、深圳的數據看,環(huán)比這種交易量會(huì )非常難看,因此超預期政策的可能性很大�！敝荜妆硎�,“房產(chǎn)稅不一定全部都有,個(gè)別城市試點(diǎn)的幾率還是很高的,如果各部委不產(chǎn)生共識根本調不下去,繼續出臺政策比坐以待斃的可能性高”。

　　美聯(lián)物業(yè)則認為,最快今年10月出新的宏觀(guān)調控政策。徐楓表示,新一輪調控會(huì )從稅收方面進(jìn)行調整。

　　“如果9月不出政策,讓房?jì)r(jià)真的高到一定水平再調,那才是政策累加,那時(shí)候累加的傷害更大�！敝荜渍f(shuō)。

　　而作為開(kāi)發(fā)商的鄭煒坤有更樂(lè )觀(guān)的估計:“在一段時(shí)期內不會(huì )有大的動(dòng)作,也就是說(shuō)要保證平穩過(guò)渡,調控政策也不會(huì )有大的動(dòng)作,物業(yè)稅會(huì )攤薄地方政府財政收入,房產(chǎn)稅出臺則會(huì )增加購房者負擔,很有可能轉嫁到租金上,但租金又是房?jì)r(jià)投資回報率的支撐；再者,人民幣有升值的壓力,政府不可能在這幾年內把房?jì)r(jià)打下來(lái)。