進(jìn)入9月，有關(guān)樓市回暖的消息接連呈現，眼下，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又到了一個(gè)十字路口，有關(guān)各方正面臨復雜抉擇。房地產(chǎn)商是降價(jià)還是提價(jià)？購房人是觀(guān)望還是出手？調控政策是放松還是加碼？不過(guò)，在“回暖”這一敏感詞刺激著(zhù)各方脆弱神經(jīng)的同時(shí)，我們有必要追問(wèn)一句，樓市真的回暖了嗎？

　　筆者看來(lái)，所謂“回暖”，更多的是一種假象，是利益集團炒作、媒體盲目跟風(fēng)和消費者恐慌情緒共同制造的一個(gè)幻景。僅從成交量上看，的確有所回升，但這種交易量的回升并非真正的回暖。

　　其一，交易量回升是開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的結果。8月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平，價(jià)格仍呈下跌態(tài)勢。以筆者所在的天津市為例，2010年8月新房成交面積81.41萬(wàn)平方米，環(huán)比7月增長(cháng)11.19%，成交均價(jià)9526元/平方米，環(huán)比7月卻下降了4.29%，可見(jiàn)交易量的上升是開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)的結果。實(shí)際上，價(jià)跌量漲也是人們普遍愿意看到的結果，如果房?jì)r(jià)能夠下降一半，成交量或許要翻倍，我們期待著(zhù)這樣的“回暖”。

　　其二，成交量環(huán)比上升，是建立在前期較低指標的基礎上。以天津二手房為例，今年4月至8月，成交套數分別為9144套、4744套、4607套、4505套和5361套，盡管8月環(huán)比有所回升，但與4月相比，仍然不到后者的60%。8月之所以能有所回升，與此前幾月成交大幅下滑有關(guān)，從5月開(kāi)始，成交套數就已被腰斬，此后幾月連續陰跌，8月的小幅回升，可視為正常波動(dòng)。

　　其三，成交量的回升背后存在需求結構的改變。據天津一些中介機構介紹，目前市場(chǎng)主力交易人群是剛性需求客戶(hù)，房型方面則是總價(jià)較低的中小戶(hù)型最為熱銷(xiāo)，而投資投機性購房者則因成本和市場(chǎng)預期等因素，出手相當慎重�？梢�(jiàn)，成交量回升的背后是成交結構的趨向健康，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國家“抑制不合理住房需求”的政策引導下，正在遠離投資市場(chǎng)特征，回歸消費市場(chǎng)本性。以自住需求為主的成交量的提升，有助于房?jì)r(jià)趨向平穩。

　　其四，“回暖”恐慌的出現，背后存在著(zhù)利益集團推動(dòng)和媒體盲目跟風(fēng)炒作的非理性因素。記得5月初，“新國十條”出臺不久，媒體爆出了“北京房?jì)r(jià)一周下跌近8000元/平方米”的爆炸性新聞，事后證實(shí)，那是由于新政影響下北京新開(kāi)盤(pán)項目大幅減少，位置較遠、價(jià)格較低的項目集中成交拉低了整體成交均價(jià)所致。當前，這樣似是而非的新聞在媒體上不時(shí)出現，成交回升、新盤(pán)“日光”等消息就不排除有斷章取義、跟風(fēng)炒作的因素，而能量巨大的房地產(chǎn)商等利益集團釋放虛假信息、誤導媒體公眾的種種行為也是屢見(jiàn)不鮮。

　　值得注意的是，一邊是“回暖”消息甚囂塵上，另一邊卻仍有呼吁放松調控的聲音頻頻出現。如果樓市“回暖”，又何需放松調控？看來(lái)雜音背后必有玄機。呼吁放松調控者的主要理由是擔心影響經(jīng)濟，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟儼然已成不需證明的真理，然而，筆者認為有必要澄清的是，“房地產(chǎn)拉動(dòng)”不等于“高房?jì)r(jià)拉動(dòng)”。房?jì)r(jià)下降，交易量上升，只會(huì )壓縮房地產(chǎn)商利潤空間，而不會(huì )影響經(jīng)濟發(fā)展。如果使房?jì)r(jià)回歸到合理價(jià)位，保證大多數普通民眾買(mǎi)得起房，保證交易量維持適當水平，這同樣能夠起到拉動(dòng)經(jīng)濟的作用，而且是效果更好的拉動(dòng)。相反，如果房?jì)r(jià)長(cháng)期脫離普通民眾支付能力，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸擠出自住需求者的參與，使樓市交易者中炒房者比例越來(lái)越大，買(mǎi)房只是為了轉賣(mài)，這反倒會(huì )削弱房地產(chǎn)對家電、家具等諸多行業(yè)的拉動(dòng)作用。而且，房?jì)r(jià)過(guò)高還將對居民其他方面消費需求造成抑制，產(chǎn)生拉動(dòng)內需的零和效果。

　　應該看到，盡管經(jīng)濟發(fā)展面臨一些兩難局面，但2010年畢竟不是2008年，此輪樓市調控絕不會(huì )半途而廢。一是形勢不同。2008年面臨國際金融危機嚴重沖擊，因全力保增長(cháng)而“誤救”了理應經(jīng)歷一次調整的中國樓市，但現在我國經(jīng)濟已經(jīng)企穩回升，總體形勢良好。二是政策重點(diǎn)和力度不同，此輪調控抓住了“投資投機性購房需求”這一要害，命中了近年來(lái)房?jì)r(jià)瘋漲的病根，并且用了史上最強的政策力度。三是政府決心不同，“新國十條”出臺以來(lái)，從國務(wù)院到各部委，始終堅持一個(gè)聲音說(shuō)話(huà)，近來(lái)每有各種雜音出現，各部委都第一時(shí)間進(jìn)行澄清，調控決心可見(jiàn)一斑。四是輿論環(huán)境不同。經(jīng)歷了2008年的曲折調控歷程，當前社會(huì )輿論對調控政策的執行力度甚為敏感，如調控出現松動(dòng)，將引發(fā)社會(huì )輿論和公眾的不滿(mǎn)，也將極大地損害政策公信力，國家有關(guān)部門(mén)必然十分慎重。

　　前兩年樓市低迷，有人呼吁“買(mǎi)房就是愛(ài)國”，而在當前樓市調控的關(guān)鍵期，我們則應強調，堅持調控就是愛(ài)國，保持信心就是愛(ài)國，不炒房就是愛(ài)國。相信只要保持政策力度，房?jì)r(jià)的合理回歸必會(huì )到來(lái)。作者： 李庶民