隱秘的回報率

　　此前曝光的那份名單顯示，新世界的這塊地應該在2005年2月開(kāi)工，并于2007年3月30日竣工。在媒體曝光之前，該地塊尚無(wú)動(dòng)工跡象。

　　《中國新聞周刊》記者在一份招商資料中發(fā)現，此地曾經(jīng)計劃在2007年4月開(kāi)工建設，并預計2009年建成，“目前該項目已完成拆遷”。這至少說(shuō)明，李秀云一家的拆遷紛爭，并不能成為困擾開(kāi)發(fā)商的真正難題。

　　眼下，囤地坐收土地增值收益，使得開(kāi)發(fā)商已被推向風(fēng)口浪尖，社會(huì )各界紛紛算出地價(jià)飆升多少倍進(jìn)行討伐。2009年的年報也顯示，新世界中國地產(chǎn)目前持作發(fā)展或發(fā)展中的物業(yè)總建筑面積已經(jīng)達到2577萬(wàn)平方米，其中只有250多萬(wàn)平方米目前處于 “發(fā)展中”，僅占總量的一成多，有89%以上的物業(yè)目前仍然是“規劃中”。

　　但《中國新聞周刊》記者從不同渠道采訪(fǎng)到的業(yè)內人士均認為，新世界“捂地”的可能性不大�！八�是絕對不會(huì )囤那些地的�！币晃粯I(yè)內高層告訴《中國新聞周刊》，“大開(kāi)發(fā)商很少有意囤地，只要有錢(qián)就絕對不會(huì )去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益�！彼�認為，新世界并不缺現金流。

　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志承認，要想清楚界定企業(yè)是否有目的地囤地很難，“從北京來(lái)看，房?jì)r(jià)是從2006年才漲起來(lái)，8.31到2005年都沒(méi)有出現房?jì)r(jià)的巨大漲幅，價(jià)格真正上來(lái)也是這一兩年的事情�！彼�說(shuō)，“很難揣測企業(yè)的動(dòng)機，但的確是有一些客觀(guān)因素造成了土地空閑下來(lái)�！�

　　作為港資地產(chǎn)巨頭在內地發(fā)展的代表，新世界中國地產(chǎn)80年代初期即活躍于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，早在1999年7月便在香港聯(lián)交所上市，目前資產(chǎn)總值已達543.9億港元，已是最大型的全國性發(fā)展商之一。

　　一個(gè)不可回避的事實(shí)是，可能不那么缺錢(qián)的新世界，同樣面臨投資回報率的問(wèn)題。自1993年至今，新世界中國地產(chǎn)投資北京地區累計達170多億元，先后開(kāi)發(fā)建設了6座公共建筑和5個(gè)住宅小區。在開(kāi)發(fā)建設的同時(shí)，新世界還投入20多億參與市政路網(wǎng)改造。

　　接近新世界高層的一位內部人士告訴《中國新聞周刊》，如果按照靜態(tài)計算，新世界在北京的標志性建筑新世界商場(chǎng)應該已經(jīng)回本了，“但這是1992年投的，這些錢(qián)不管隨便投哪里都會(huì )有相當不錯的收益，這個(gè)項目的機會(huì )成本很高�！彼�說(shuō)，“修路的錢(qián)就還沒(méi)有回來(lái)�！�

　　新世界中國地產(chǎn)有限公司主席兼董事總經(jīng)理鄭家純，在2007年接受媒體采訪(fǎng)時(shí)坦言：“崇文區的舊城改造，到現在為止還沒(méi)有賺到錢(qián)，本錢(qián)也遠沒(méi)拿回來(lái)�！�

　　新世界中國地產(chǎn)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理蔡建偉曾經(jīng)在2001年對媒體表示：“新世界將在5年以?xún)�，逐漸開(kāi)發(fā)目前在崇文區已簽約的地塊，總規模達300萬(wàn)平方米，以逐漸收回以前的巨大投資�！北藭r(shí)，蔡建偉預期的回報率在10%～12%之間。

　　但業(yè)內有人證實(shí)，在2004年的8.31大限之后，新世界的新樓盤(pán)就很少了，“這些年基本沒(méi)有開(kāi)工�！本瓦B一位已經(jīng)住進(jìn)新景家園的被拆遷戶(hù)也認為，新世界的運作不太好，“真正貴的時(shí)候沒(méi)房子賣(mài)了”。

　　在市場(chǎng)風(fēng)云突變的這兩年，新世界也毫不例外地出現了業(yè)績(jì)下滑。新世界中國地產(chǎn)在2009年10月8日公布的年度業(yè)績(jì)顯示，期內利潤下滑了32.7%�；ㄆ煲苍谝环菅芯繄蟾嬷兄赋�，新世界中國地產(chǎn)雖為內地土地儲備最多的發(fā)展商之一，但其資產(chǎn)收益卻為同業(yè)中最低。

　　沒(méi)有多少房子可賣(mài)的新世界，為什么任由業(yè)績(jì)下滑而遲遲不肯開(kāi)工呢？一位業(yè)內高管告訴《中國新聞周刊》，這可能與企業(yè)的開(kāi)發(fā)戰略及市場(chǎng)形勢有關(guān)。在新世界的項目里，有相當一部分是自己持有的商業(yè)樓，而近幾年的樓市行情中，商業(yè)樓的上漲幅度遠遠不及住宅樓，“公建回收慢，沒(méi)有住宅產(chǎn)出高，所需資金多而且周期長(cháng)�！�

　　一個(gè)不無(wú)巧合的事實(shí)是，新世界在磁器口的那塊地，也就是劉鳳池和李秀云夫婦誓死捍衛祖產(chǎn)的地塊，當初就計劃由北京崇文新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在此位置建設大型綜合商業(yè)設施。北京市規劃委員會(huì )在2003年7月29日的一份信訪(fǎng)答復意見(jiàn)函里聲稱(chēng)，在北京市中心地區控制性詳細規劃中，該處用地的用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。

　　在中國指數研究院指數研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)看來(lái)，還有一種可能是，太小的地塊不足以有那么強的開(kāi)發(fā)動(dòng)力，“開(kāi)發(fā)商不可能是拆一片建一棟樓，應該是有一定的規模之后達到開(kāi)工條件�！�

　　一個(gè)佐證是，新世界中國地產(chǎn)(北京)常務(wù)副總經(jīng)理蔡建偉在2008年宣稱(chēng)，要投資110億元用于崇外6號地的改造。

　　崇外6號地，東起幸福大街，西至崇文門(mén)外大街，南臨法華寺、文章胡同，北止廣渠門(mén)大街，涵蓋數十條胡同，占地面積49.88公頃，涉及居民約8000戶(hù)，總建筑面積約140萬(wàn)平方米。而劉鳳池和李秀云夫婦所在的那塊地，就在這個(gè)范圍之內。

　　上世紀90年代，崇文區將崇外幾十平方公里劃為六個(gè)地號，分別交由新世界中國地產(chǎn)和國瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運作。前五個(gè)地塊如今已是高樓林立，新世界也正集中精力對6號地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。蔡建偉在2008年11月份向媒體透露，新世界在北京的可開(kāi)發(fā)面積約為160萬(wàn)平方米，其中包括崇外6號地的140萬(wàn)平方米。

　　就在蔡建偉發(fā)表上述言論的第二年，李秀云家對面的新生巷就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的拆遷階段。這次拆遷涉及居民戶(hù)籍數1746戶(hù)，企事業(yè)單位34家。

　　在李秀云家周?chē)�，一個(gè)更大范圍的空地，也將隨之產(chǎn)生。