四季度樓市走勢如何，恐怕是如今從買(mǎi)房人到開(kāi)發(fā)商最想尋找答案卻總也困惑無(wú)解的話(huà)題。什么時(shí)候是買(mǎi)房的最佳時(shí)機？年末房?jì)r(jià)是否還會(huì )下跌？北京青年報《廣廈時(shí)代》通過(guò)近半年來(lái)的市場(chǎng)表現及權威機構調查數據，遴選出目前市場(chǎng)變化特征，結合行業(yè)專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)，針對2010年四季度樓市的發(fā)展變化進(jìn)行分析，提出觀(guān)點(diǎn)，期待給買(mǎi)房人以輔助性建議。而隨著(zhù)供應量選擇面的持續擴大，開(kāi)發(fā)商資金壓力和出貨壓力不斷增加，專(zhuān)家們?yōu)樗募径葮鞘邪衙}后得出結論，概括成八個(gè)字：成交上揚，降價(jià)可期。

　　●市場(chǎng)分析●

　　●成交趨熱市場(chǎng)信心逐漸恢復

　　四季度樓市面臨兩極分化

　　今年4月份之后，北京樓市急劇縮量，成交均價(jià)一度跌破2萬(wàn)元/平方米關(guān)口，而8月房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現反市場(chǎng)周期的價(jià)量雙升，在“金九銀十”到來(lái)之際更是畫(huà)出了上揚曲線(xiàn)。據亞豪機構統計顯示，已經(jīng)到來(lái)的“金九”預計有近30個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，之后的四季度，目前也有20余個(gè)項目明確表示擇機入市，其中近半為純新項目首次開(kāi)盤(pán)。

　　從購房需求來(lái)看，市場(chǎng)表現好的項目分為兩類(lèi)，一類(lèi)是位于五環(huán)以外區域，針對剛性需求，戶(hù)型緊湊、價(jià)格低于周邊項目，突出性?xún)r(jià)比的郊區樓盤(pán)，另一類(lèi)是位于中心城區或景觀(guān)資源周邊，針對投資性客戶(hù)，戶(hù)型闊朗、居住舒適度高的豪宅。針對剛性需求的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)為樓市貢獻了銷(xiāo)量，但并沒(méi)有拉低8月的整體市場(chǎng)成交均價(jià)，其原因就在于豪宅銷(xiāo)量的增長(cháng)。據亞豪機構統計顯示，8月北京別墅成交了267套，環(huán)比7月增加了84套，增幅超過(guò)四成，單價(jià)突破4萬(wàn)元的豪宅成交了216套，環(huán)比增加74套。豪宅成交量的增加提升了成交均價(jià)，可以看到，正是目前樓市購房需求產(chǎn)生分化的二元結構特點(diǎn)造成了8月價(jià)量雙升的市場(chǎng)局面。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，已近年末，一些開(kāi)發(fā)商出于銷(xiāo)售業(yè)績(jì)壓力和資金回籠的考慮，開(kāi)始加速出貨，雖然近期成交量出現筑底反彈，購房需求開(kāi)始升溫，但是成交量集中在少數低于購房人心理價(jià)位開(kāi)盤(pán)或資源稀缺性項目，8月成交排名前10位的樓盤(pán)占據了市場(chǎng)成交總量的超過(guò)五成就充分印證了一點(diǎn)，而大部分項目還處于量縮價(jià)滯局面。

　　●城市高端住宅價(jià)格相對堅挺

　　郊區普通住宅仍將為降價(jià)先導

　　四季度，市場(chǎng)放量供應，以及純新盤(pán)的增加將會(huì )改善這一局面。當前純新盤(pán)普遍低價(jià)開(kāi)盤(pán)，而市場(chǎng)供應的放大、項目間競爭的加劇，則更加有利于房?jì)r(jià)破冰，因此降價(jià)將會(huì )開(kāi)始由純新盤(pán)向在售的老項目逐步傳導，特別是五環(huán)以外、存量供應大的區域，房?jì)r(jià)有望率先跳水。但是，不同項目針對的客戶(hù)群不同，客戶(hù)消費觀(guān)念的差異性決定著(zhù)不同類(lèi)型樓盤(pán)的價(jià)格走向，進(jìn)而對整體市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生階段性作用。

　　專(zhuān)家認為，地處五環(huán)以?xún)鹊某鞘泻诵膮^以及郊區占據了景觀(guān)資源的項目，稀缺性決定了物業(yè)的保值升值能力，更易獲得投資型購房人的認同，需求增加之下預計價(jià)格仍在一段時(shí)間內保持堅挺。由此可見(jiàn)，郊區樓盤(pán)的低價(jià)競爭與豪宅價(jià)格穩中有升，這兩類(lèi)不同類(lèi)型樓盤(pán)在當前市場(chǎng)形勢下的價(jià)格漲跌變化不同，造成了整體市場(chǎng)房?jì)r(jià)保持相對穩定。