樓市下半年整體仍偏弱

　　翁忠平 藍風(fēng)機構市場(chǎng)總監

　　“下半年接下來(lái)的時(shí)間里，在政策影響下，樓市不會(huì )出現逆轉，也不會(huì )有更好的行情上演，整體仍將偏弱�！�

　　8月份比7月份的樓市成交確實(shí)存在一定程度的反彈，導致這種結果的出現，更多的是源于政策疲軟期，也就是說(shuō)新政出臺幾個(gè)月了，期望中的房?jì)r(jià)大幅下跌沒(méi)有出現，那些憋了幾個(gè)月的剛需需要釋放，并且很多買(mǎi)房人擔心這種局面會(huì )持續下去，房?jì)r(jià)在后期再度上漲，因此加快入市出手。

　　從南京而言，成交大幅上升，但房?jì)r(jià)并未出現上漲，即使有也是個(gè)別樓盤(pán)出現微漲，并不代表整體趨勢。此外，一些樓盤(pán)在前期走了一些量后，按接下來(lái)時(shí)間計算，完成年度計劃任務(wù)并不困難，于是適當調高售價(jià)，而在量上追求不多，從而給人房?jì)r(jià)在漲的印象。事實(shí)上，在8月份成交大漲后，進(jìn)入9月后成交又開(kāi)始出現疲軟，這也是因為樓市在新政作用幾個(gè)月后，出現局部過(guò)熱已經(jīng)引起政策警覺(jué)，再次調控的政策信號風(fēng)聲出來(lái)后，讓買(mǎi)房人又陷入新一輪的觀(guān)望。政策的作用對樓市走向影響依然巨大。

　　至于宏觀(guān)經(jīng)濟與目前的房地產(chǎn)形勢，個(gè)人覺(jué)得沒(méi)有必然的聯(lián)系。從目前的宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)看，上半年GDP應該是增速不錯，那么下半年即使有所下滑也不會(huì )有太大影響，新政出臺也是基于對整體經(jīng)濟的判斷，那么宏觀(guān)經(jīng)濟出現的微弱變化短期內不會(huì )影響到房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)。

　　由此判斷，今年下半年接下來(lái)的時(shí)間里，在政策影響下，樓市不會(huì )出現逆轉，也不會(huì )有更好的行情上演，整體仍將偏弱。從需求方來(lái)看，半年到一年時(shí)間內，基本以剛需和改善型需求為主，投資客幾乎難以出現。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售價(jià)格預期上也仍將降低，就像3、4月份房?jì)r(jià)上漲到一個(gè)高度，以為就此成為事實(shí)，但現在很多新開(kāi)樓盤(pán)相比那個(gè)時(shí)間段就降低了預期，看上去有所下降，但相比去年仍然是上漲的。接下來(lái)房?jì)r(jià)將會(huì )逐步趨穩，不會(huì )出現大變化。

　　針對當前房市的價(jià)量反彈，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(cháng)夏斌近日表示，我國下半年GDP增速逐季遞減為必然趨勢，但政府宏觀(guān)政策方向不會(huì )變，尤其是房地產(chǎn)從緊調控政策、節能減排政策和整頓地方融資平臺的政策不會(huì )改變。當前國內各地房市價(jià)量反彈，僅僅是短期波動(dòng)。面對當前樓市的疑似回暖，對政策調控的質(zhì)疑不斷。那么當前出現的價(jià)量反彈究竟是真實(shí)步入上升軌道，還是曇花一現？我們邀請藍風(fēng)機構市場(chǎng)總監翁忠平和南京新景祥副總經(jīng)理何曄對此進(jìn)行探討。

　　量?jì)r(jià)反彈肯定是短暫的

　　何曄 南京新景祥副總經(jīng)理

　　“這只是特定意義上的一個(gè)階段的量?jì)r(jià)齊升。下半年接下來(lái)的時(shí)間，樓市整體上仍是量升價(jià)平，甚至價(jià)減才是比較正常的�！�

　　當前出現的所謂量?jì)r(jià)反彈肯定只是短暫的，市場(chǎng)基本面和政策影響無(wú)法支撐這一行情。8月份以來(lái)出現的所謂量?jì)r(jià)齊升是因為個(gè)別樓盤(pán)，尤其是性?xún)r(jià)比比較高的樓盤(pán)受到市場(chǎng)追捧所致。另一方面，目前市場(chǎng)的整體推盤(pán)量并不多，很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)也才推出幾十套。

　　如果說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)有了上升趨勢，為何推盤(pán)量處于扭捏狀態(tài)？這種推盤(pán)數量少的情況，一方面源于開(kāi)發(fā)商信心不足，他們希望在價(jià)格不變甚至微漲的基礎上獲得較高銷(xiāo)售量，所以每次以少量開(kāi)盤(pán)獲得所謂熱銷(xiāo)，看上去很美，給人一種搶手的印象。另一方面也是開(kāi)發(fā)商仍在不停試探市場(chǎng)。拿出少量房源放出來(lái)，可以做價(jià)格測試，如果市場(chǎng)反應不好可以馬上調頭。這些情況的核心仍是信心不足，貪念過(guò)重。如果價(jià)格適中，跑量不是沒(méi)有可能。

　　綜合來(lái)看，前段時(shí)間的成交量看起來(lái)在升，但這是相比前幾個(gè)月幾乎停滯行情，同比仍是下降。這只是特定意義上的一個(gè)階段的量?jì)r(jià)齊升。近期樓市的成交又開(kāi)始反復，并且有些樓盤(pán)在前段時(shí)間賣(mài)得不錯，最近調高價(jià)格，結果市場(chǎng)反應馬上回落，又不得不把價(jià)格調回去�，F在的買(mǎi)房人心態(tài)更理性了，會(huì )從自身經(jīng)濟承受能力考慮。從大環(huán)境來(lái)說(shuō)，如果樓市驟然升溫，會(huì )讓政府感到不安，從而增加新的調控出現的可能。所以下半年接下來(lái)的時(shí)間，樓市整體上仍是量升價(jià)平，甚至價(jià)減才是比較正常的。

　　事實(shí)上，今年的樓市調控導致年關(guān)可能出現的情況甚至相比2008年更為嚴重，政府調控的力度空前，消費者心態(tài)理性回歸，開(kāi)發(fā)商還是要見(jiàn)好就收。目前新政很大程度上是從需求端進(jìn)行控制，那么如果調控深入，就可能從開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行控制，如設置行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻等，限定利潤收益等。