日前重慶市發(fā)布了“重慶市主城區首次購房財政補助政策”，這無(wú)疑會(huì )使當前國內房地產(chǎn)調控面臨政策調整的不小壓力，可能會(huì )刺激國內房?jì)r(jià)重新恢復性上漲，并將進(jìn)一步強化市場(chǎng)不再相信房?jì)r(jià)會(huì )真跌的預期。

　　當前國內房地產(chǎn)調控正處于敏感時(shí)點(diǎn)，重慶市卻于日前出人意料地發(fā)布了“重慶市主城區首次購房財政補助政策”，這令市場(chǎng)頓生疑義，認為這項政策的出臺很可能會(huì )給當前房地產(chǎn)調控造成一定的負面影響。

　　根據重慶市出臺的“主城區首次購房財政補助政策”的主要內容來(lái)看，從2008年12月1日起，重慶主城10區首次（含改善型）按揭購房者，同時(shí)在10區內繳納個(gè)稅的購房產(chǎn)權人，根據所繳納的個(gè)稅額度將享受財政補貼優(yōu)惠。財政補助方式和計算如下：從購買(mǎi)住房并支付按揭本息的首月起連續12個(gè)月止為一個(gè)補助年度，在補助年度內，以實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅的40%為限。高于按揭本息的，按按揭本息額度給予補助；低于按揭本息的，按個(gè)人所得稅40%的額度給予補助�？偫塾嬔a助金額不得超過(guò)住房總價(jià)的30%。

　　其實(shí)，這項政策就是“購房退稅政策”，屬于一項房地產(chǎn)刺激政策，只是這次強調了面向首套（含改善型）購房者才能退稅而已。這讓人想起1998年上海市曾在全國率先推出為期5年的“購房退稅”政策，結果是刺激了當時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇與回暖。但是，在當前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)并非低迷的情況下推出此項政策，是否會(huì )引起今后重慶市住房銷(xiāo)量與房?jì)r(jià)重啟恢復性快速上漲之勢？

　　這種擔憂(yōu)有一定理由。因為，享受這項政策的一個(gè)必要前提是首套（含改善型）購房退稅與個(gè)人繳納所得稅額度密切相關(guān)。但由于大部分本地居民的個(gè)人所得稅繳納額度并不高，他們或已擁有住房，或是即便有財政補貼也買(mǎi)不起首套（含改善型）住房，結果真正能享受這一優(yōu)惠政策的主體人群并不是本地居民，而是外來(lái)有能力的首套購房者。從這個(gè)角度分析，這一政策與鼓勵普通居民的自主性購房需求、抑制或打擊投機性購房需求的政策預期目標還相差較遠，但與當年上海市實(shí)施的“購房退稅”政策效果卻非常相近。

　　特別值得關(guān)注的是，這項“首套購房退稅政策”的出臺與實(shí)施，很可能使當前國內房地產(chǎn)調控面臨政策調整的不小壓力。

　　首先，從表面上看，這次重慶市推出的“主城區首次購房財政補助政策”僅僅是針對首套（包括改善型）購房者實(shí)施退稅政策，似乎市場(chǎng)影響不會(huì )太大。但以筆者之見(jiàn)，這一政策一旦落實(shí)，很可能會(huì )觸發(fā)重慶市住房銷(xiāo)量的上升和房?jì)r(jià)的重新上漲。

　　因為，按規定首套（含改善型）購房的財政補貼累計總額不超過(guò)住房總價(jià)的30%，也就是說(shuō)，按目前房?jì)r(jià)購房可獲得30%的超額溢價(jià)，假定日后房?jì)r(jià)下跌30%，現在購房也不存在什么風(fēng)險。這等于是向市場(chǎng)發(fā)出了當前國內房?jì)r(jià)調整或下跌空間已被封殺的強烈信號。在一定程度上，這將導致剛性需求者不再相信房?jì)r(jià)還會(huì )繼續調整，只能被迫入市，由此引發(fā)房?jì)r(jià)的止跌回穩，最終可能會(huì )刺激房地產(chǎn)投資或投機性需求的再度回升，并引發(fā)房?jì)r(jià)的重新恢復性上漲。

　　所以，鑒于當前國內房?jì)r(jià)本來(lái)就沒(méi)有出現過(guò)像樣的調整，重慶市推出這樣的房地產(chǎn)刺激政策，透過(guò)“刺激剛性需求入市→推動(dòng)投資或投機性需求大幅回升→住房銷(xiāo)量回升和房?jì)r(jià)恢復性上漲”的影響路徑，很可能會(huì )刺激當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇與回暖。一旦房?jì)r(jià)“不跌反漲”甚至出現一定幅度的報復性上漲，勢必對當前房地產(chǎn)調控將構成很大壓力。

　　其次，重慶市此次推出的“首套（含改善型）購房退稅”政策，使得本來(lái)就不太穩定的市場(chǎng)預期變得更加敏感，特別是不再相信房?jì)r(jià)會(huì )真跌，從而會(huì )動(dòng)搖或消解市場(chǎng)對當前房地產(chǎn)調控的信心與耐心。

　　之所以這么說(shuō)，是因為這次延續近半年的房地產(chǎn)調控效果距離市場(chǎng)的基本預期還有一段差距，人們似乎已經(jīng)看不到房?jì)r(jià)真跌的可能性，反而卻聽(tīng)到了要求放緩房地產(chǎn)調控的弦外之音。盡管?chē)�家反復強調要堅持房地產(chǎn)調控不放松，但市場(chǎng)等來(lái)的卻是個(gè)別地方政府變相推出的房地產(chǎn)刺激政策，這預示了當前房地產(chǎn)調控正遭遇來(lái)自多方面的夾擊。

　　更重要的是，鑒于以往執行購房退稅政策會(huì )刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷回暖，“首套（含改善型）購房退稅”政策有可能會(huì )攪亂當前市場(chǎng)預期，導致市場(chǎng)可能不再信任“史上最嚴厲房地產(chǎn)調控”，這將給當前房地產(chǎn)調控構成挑戰與壓力�！∽髡邚垏�紅系上海海關(guān)學(xué)院教授