今年下半年，北京市一中院審理了一批二手房中介公司與客戶(hù)糾紛案。其中的案例說(shuō)明二手房市場(chǎng)確實(shí)需要規范。

　　案例一：中介合同欺詐

　　張先生通過(guò)房產(chǎn)中介公司的代理，就魏先生某地下室的使用權簽訂了《房屋使用權轉讓協(xié)議書(shū)》。合同約定轉讓費為22萬(wàn)元，中介公司收取服務(wù)傭金6600元，并負責陪同雙方到房管所辦理過(guò)戶(hù)手續、全程見(jiàn)證雙方的交易過(guò)程。合同簽訂后，張先生按約定支付了轉讓費及買(mǎi)賣(mài)服務(wù)傭金，但房產(chǎn)中介公司與魏先生卻遲遲不予辦理過(guò)戶(hù)手續。經(jīng)了解，該地下室魏先生根本沒(méi)有所有權。張先生認為魏先生與中介公司構成欺詐，訴至法院要求撤銷(xiāo)轉讓協(xié)議，返還費用。

　　說(shuō)法：

　　根據《合同法》第54條規定：因重大誤解訂立的合同，或者在訂立合同時(shí)顯失公平的，當事人一方有權請求法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相應的房屋使用權證書(shū)，還以辦理房屋使用權過(guò)戶(hù)作為合同基本條款，致使張先生在違背真實(shí)意思的情況下，簽訂了合同并給付了購房款，魏先生的行為構成合同欺詐。中介公司作為專(zhuān)業(yè)機構，應當告知張先生該房屋無(wú)法完成過(guò)戶(hù)的交易風(fēng)險，存在重大過(guò)錯應承擔責任。

　　案例二：中介霸王條款

　　小董與中介公司簽訂看房確認書(shū)：中介公司將某房屋推薦給小董，在此次看房前，無(wú)其他經(jīng)紀機構向小董推薦該房屋；如果小董與出賣(mài)人私下完成交易，或接受了其他房產(chǎn)經(jīng)紀公司提供的房屋信息后又通過(guò)第三人進(jìn)行交易的，小董仍應按本協(xié)議的約定向中介公司支付傭金和5萬(wàn)元違約金。小董簽完確認書(shū)看房后，通過(guò)另一經(jīng)紀公司以較低的價(jià)格購買(mǎi)了此房屋，原中介公司以小董違約為由將其告上法庭。

　　說(shuō)法：

　　中介公司提供的格式合同約定，只要客戶(hù)經(jīng)其介紹看房后，不管通過(guò)其他任何途徑完成交易，必須向其支付中介費或更高數額的違約金，這在客觀(guān)上將居間行為與是否通過(guò)居間服務(wù)促成合同的成立、交易的完成相剝離，造成中介和看房人之間權利義務(wù)的失衡，屬于霸王條款，有違誠實(shí)信用原則。法院審理認為，中介公司提供的確認書(shū)僅是對客戶(hù)看房的記錄，不能因客戶(hù)進(jìn)行了一次看房行為，就剝奪了針對該房屋選擇其他服務(wù)機構為其提供服務(wù)的權利，小董有權通過(guò)其他中介機構以更低的成交價(jià)和中介費完成交易。

　　案例三：中介不當得利

　　何女士欲購買(mǎi)房屋一套，與中介公司簽訂了《房屋購買(mǎi)居間委托協(xié)議》。合同約定中介公司居間服務(wù)存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋產(chǎn)權的，中介公司收取的居間服務(wù)報酬應予以退還。

　　同日，何女士與房屋出賣(mài)人張某在中介公司簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同簽訂之前中介公司告知何女士，張某未將房屋貸款抵押解除。次日，何女士與中介公司簽署《過(guò)戶(hù)/貸款服務(wù)確認書(shū)》，何女士向中介公司交納各種費用1.9萬(wàn)元。后由于該房屋無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)和貸款，何女士以中介公司居間服務(wù)存在瑕疵為由訴至法院，要求中介公司返還服務(wù)費1.9萬(wàn)元。中介公司辯稱(chēng)：公司已促成何女士與房屋出賣(mài)人簽訂合同，完成了居間合同義務(wù)，何女士應支付居間報酬。

　　說(shuō)法：

　　居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據《合同法》第426條規定：居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。

　　本案中，何女士與中介公司就居間服務(wù)費進(jìn)行了細化，包括居間服務(wù)報酬、過(guò)戶(hù)服務(wù)費及貸款服務(wù)費三項費用。中介公司為何女士及房屋出賣(mài)人張某提供了訂立合同的媒介服務(wù)，促成何女士與張某訂立《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，何女士作為委托方應向中介公司支付居間服務(wù)報酬。

　　中介公司同時(shí)收取了過(guò)戶(hù)服務(wù)費及貸款服務(wù)費，但因《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》不能繼續履行，中介公司并未向何女士提供過(guò)戶(hù)及貸款服務(wù)，該費用為不當利益，中介公司應予退還。