規劃利好、配套落實(shí)、總價(jià)適中……

　　外圍小戶(hù)型商辦成主力投資品

　　環(huán)間成交數據顯示，滬商業(yè)地產(chǎn)成交仍主要集中在外環(huán)外區域。寫(xiě)字樓外環(huán)外區域成交套數和成交面積在總成交額中的占比均超過(guò)50%；商鋪外環(huán)外區域成交套數和成交面積甚至高達80%以上。但與商鋪外環(huán)外區域成交占絕大多數份額不同，滬上內外環(huán)間寫(xiě)字樓成交量和外環(huán)外區域相差相對較小，并且內外環(huán)間寫(xiě)字樓成交近期回暖趨勢明顯。楊浦、嘉定、普陀位列滬寫(xiě)字樓成交“三甲”，小戶(hù)型是成交主力。

　　搜房網(wǎng)分析師指出，近兩個(gè)月，嘉定區寫(xiě)字樓成交持續活躍，一方面是受益于軌道交通

　　11號線(xiàn)的開(kāi)通，大大縮短了嘉定各區域到達市區的時(shí)間，另一方面則是嘉定區地處江蘇和上海之間的特殊地理位置，以及上海汽車(chē)城規劃、大虹橋樞紐規劃等的利好輻射，另外還有一個(gè)重要因素，即在嘉定區成交最為活躍的樓盤(pán)多為小戶(hù)型項目，例如上海江橋萬(wàn)達廣場(chǎng)、底特律財富天地等。事實(shí)上，除嘉定區外，普陀、寶山、閔行等區域近期同樣是以小戶(hù)型寫(xiě)字樓為成交主力，例如寶山的綠地·國際設計廣場(chǎng)、普陀的國盛中心、閔行的財富108廣場(chǎng)等都是近期熱銷(xiāo)的小戶(hù)型寫(xiě)字樓項目。

　　業(yè)內人士表示：在政策依然處于敏感期、住宅調控可能繼續深化的大形勢下，小戶(hù)型辦公樓有其特殊的優(yōu)勢，總價(jià)低、回報率高、投資自用兩相宜等，因此，小戶(hù)型在新政導致的市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚的狀態(tài)下依然能創(chuàng )造成交“神話(huà)”不足為奇。

　　供求不平，量?jì)r(jià)不穩，市場(chǎng)不均……

　　商辦物業(yè)在風(fēng)險里找轉機

　　就在商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注度直線(xiàn)上升的同時(shí)，另一個(gè)值得深思的背景是商辦類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)在今年第三季度不論對比去年同期還是今年第二季度，都出現了量?jì)r(jià)齊跌的局面。

　　來(lái)自佑威·樓市通的數據顯示：2010年第三季度，上海市商業(yè)類(lèi)物業(yè)成交面積為51.3萬(wàn)平方米，同比去年同期下跌9.4%，環(huán)比第二季度下跌23.1%；均價(jià)11908元/平方米，同比去年同期下跌19%，環(huán)比第二季度下跌10.7%。辦公類(lèi)物業(yè)成交面積為29.4萬(wàn)平方米，同比去年同期大跌53.9%，環(huán)比第二季度下跌23.3%；均價(jià)17671元/平方米，同比去年同期大跌34.9%，環(huán)比第二季度下跌4.2%。

　　“這種局面的形成與中高端商辦物業(yè)的成交乏力有較大關(guān)系�！本科湓�因，佑威市場(chǎng)研究部副主任陸騎麟分析到：以辦公類(lèi)物業(yè)為例，今年第三季度均價(jià)2萬(wàn)以上的辦公類(lèi)物業(yè)成交量?jì)H為去年同期的三成水平，占總成交量的34%，而去年同期，這一比例達到了52%。另一方面，商辦類(lèi)物業(yè)在第三季度出現了明顯的供過(guò)于求的狀況，其中辦公類(lèi)物業(yè)的供求比甚至達到了1.8:1。外環(huán)以外的商辦類(lèi)項目在新增供應量中占據了較大比例，分別占據了辦公類(lèi)物業(yè)的67%和商業(yè)類(lèi)物業(yè)的85%，遠遠高于去年同期的比例�！笆袇^的商辦類(lèi)物業(yè)一方面受到可開(kāi)發(fā)空間小的局限，另一方面這些項目逐漸提升的稀缺性使得越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商傾向于只租不售。這客觀(guān)上導致了外圍項目在商辦市場(chǎng)中所占的比重越來(lái)越大�！标戲T麟如是分析。

　　業(yè)內人士表示：正是看到商辦物業(yè)目前還處在相對較低的價(jià)格區間，才促使投資客紛紛出手購買(mǎi)商鋪或寫(xiě)字樓產(chǎn)品。