財政部28日頒布的稅收新政，鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機構從事公租房建設和經(jīng)營(yíng)。但這一政策能在多大程度上刺激開(kāi)發(fā)商，又能夠對平抑房?jì)r(jià)起到多大作用，中國證券報采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家對此展開(kāi)了激辯。

　　難見(jiàn)的公租房

　　公租房是政策性保障住房體系中最重要的組成部分。但是，盡管中央政府多次強調要加快公租房等保障性住房的建設，解決夾心層的住房問(wèn)題，但公租房的建設依然進(jìn)展緩慢。

　　以北京市為例， 2010年北京新開(kāi)工建設和收購政策性住房13.4萬(wàn)套，占全市住宅開(kāi)工套數的比例達到50%以上的目標。過(guò)去三年來(lái)，北京市累計開(kāi)工建設政策性住房2333萬(wàn)平方米、24.8萬(wàn)套。但是這些政策性住房的總容量，僅為北京市2008年全部房屋租賃市場(chǎng)容量的六分之一。

　　分析人士認為，當前我國公租房建設的癥結在于投資主體單一，地方政府投資力度有限，而開(kāi)發(fā)商則不愿意投資這一領(lǐng)域。

　　“社會(huì )資金參與建設保障房，雖然風(fēng)險很低，但利潤太少，一般企業(yè)不愿意參與，這導致公租房一直處在一個(gè)非常尷尬的地位�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)。

　　曾有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托我愛(ài)我家做過(guò)某區域公租房市場(chǎng)調研。根據規定，公共租金價(jià)格不得超過(guò)市場(chǎng)租賃價(jià)格的70%。在現在的房租和售價(jià)比情況下，租房的年收益率不超過(guò)3%，更何況，租金打7折之后的利潤率！所以，在有地方政府支持和讓利的情況下，公租房市場(chǎng)依然是一塊食之無(wú)味的雞肋。

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒認為，政府興建公租房等保障性住房的力量有限，需要吸引社會(huì )各界資金進(jìn)入到該領(lǐng)域。此次政策則恰好對應于這一癥結�！肮膭钌鐣�(huì )各個(gè)主體進(jìn)入到公租房的建設中去，特別是那些建筑企業(yè)，由于具有建筑設施的優(yōu)勢，同時(shí)由于公租房免征出讓金，將會(huì )更加有吸引力�！�

　　押寶“公租房”？

　　分析人士認為，對于此次鼓勵開(kāi)發(fā)商進(jìn)行公租房建設的稅收優(yōu)惠，可以看出未來(lái)房產(chǎn)新政的調控方向。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )有關(guān)人士在接受中國證券報采訪(fǎng)時(shí)表示，從當前的政策導向上看，未來(lái)我國的保障房市場(chǎng)以租賃為主，這就意味著(zhù)公租房肯定還要加大建設力度。擴大公租房等保障性住房的市場(chǎng)供應，將成為未來(lái)調控的重點(diǎn)。

　　華創(chuàng )證券研究員楊現領(lǐng)指出，此次稅收優(yōu)惠將在一定程度上擴大開(kāi)發(fā)商的利潤空間。不過(guò)，對于商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本次優(yōu)惠措施的直接影響十分有限，更多是對市場(chǎng)預期的影響。因為隨著(zhù)保障性住房供給力度加大，中低收入群體的購房需求將得到滿(mǎn)足，使得這部分群體不用被迫進(jìn)入商品房市場(chǎng)，從而降低商品房市場(chǎng)價(jià)格和需求的矛盾。

　　公租房政策激辯

　　但是，也有學(xué)者質(zhì)疑此次政策對擴大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的有效性。

　　國家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣認為，保障性住房不應該納入房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的考慮或者手段中。實(shí)際上，稅收優(yōu)惠政策其實(shí)很難觸動(dòng)開(kāi)發(fā)商的“神經(jīng)”，調動(dòng)不了他們參與保障性住房建設的積極性。此次政策的刺激主體應該是各級地方政府。而且，對于保障性住房，相關(guān)部門(mén)應該給地方政府制定強制的標準，并對政策的執行力度進(jìn)行評估，否則地方政府還是可能不作為。

　　“只有將公租房收入的利潤率提高，至少達到5%以上，才會(huì )有開(kāi)發(fā)商愿意從事這個(gè)領(lǐng)域。毫無(wú)疑問(wèn)，政策釋放了積極的引導信號，但是能夠使減免幅度達到多少，則有待觀(guān)察�！焙�景暉說(shuō)。

　　“要真正推動(dòng)公租房、保障性住房的建設必須拿出國家預算，光靠稅收優(yōu)惠政策不可能實(shí)現�！蓖跣�廣強調。

　　記者 周婷 于萍 實(shí)習記者 陳瑩瑩