在樓市升溫明顯、“地市”蠢蠢欲動(dòng)之時(shí)，國家有關(guān)部委近日再次打出調控“組合拳”，不少“重拳”更是直指土地市場(chǎng)。政策進(jìn)一步施壓之后，土地市場(chǎng)將如何演變？閑置土地的處置能否“擲地有聲”？增量明顯的土地供應計劃能否如期落實(shí)？……這些問(wèn)題的答案，直接關(guān)系到調控能否真正奏效。

　　土地價(jià)格：理性變動(dòng)還是高價(jià)地歸來(lái)？

　　國慶節前夕，上海長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區三幅熱門(mén)地塊順利出讓?zhuān)瑯前鍍r(jià)均超過(guò)２萬(wàn)元／平方米，其中最高的長(cháng)風(fēng)８號東地塊的樓板價(jià)為２５９６６元／平方米，成為長(cháng)風(fēng)地區新高價(jià)地。

　　不過(guò)，三幅地塊的成交溢價(jià)率最低為４５％，最高７３％，較去年同期動(dòng)輒超過(guò)１００％的水平相比，已經(jīng)明顯下降，相比于今年１－８月上海純住宅用地的平均溢價(jià)率也是大幅回落。

　　全國情況也是類(lèi)似。中國指數研究院新發(fā)布的數據顯示，今年１－４月，全國１０５個(gè)城市住宅用地樓板均價(jià)曾由２１７５元／平方米下降到１５２６元／平方米，５、６兩月短暫“回暖”，但７月跌至１５０４元／平方米，８、９兩月則連續沖高，其中９月達到２７３１元／平方米。

　　但這些城市住宅用地的溢價(jià)率持續走低，同比增幅也明顯下滑：５月溢價(jià)率環(huán)比增幅僅為５％，而６－９月則連續出現溢價(jià)率同比負增長(cháng)態(tài)勢。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟說(shuō)，這表明在調控之后，開(kāi)發(fā)商拿地愈發(fā)理性，對于拿地成本的控制和目標地塊品質(zhì)的要求也愈發(fā)嚴格，從而導致高品質(zhì)地塊頻頻交易，而總體溢價(jià)水平卻持續走低。

　　不過(guò)，此過(guò)程中高價(jià)地時(shí)而冒頭，尤其是８月以來(lái)蘇州、杭州、南京、合肥等二三線(xiàn)城市地價(jià)躥升之勢更為顯著(zhù)，對市場(chǎng)影響不容小覷。

　　近日，國土資源部與住房和城鄉建設部共同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控的通知》，要求“嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓”“國土資源主管部門(mén)對競買(mǎi)人參加招拍掛出讓土地時(shí)，除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(mǎi)（投標）保證金外，還應提交競買(mǎi)（投標）保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書(shū)及商業(yè)金融機構的資信證明”等。

　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，九十月份是土地出讓高峰期，“地根”調控新政策的及時(shí)出臺、加碼，對抑制新高價(jià)地的產(chǎn)生會(huì )有一定作用。

　　閑置土地：處置能否“擲地有聲”？

　　閑置土地是樓市歷次調控遭遇的頑癥。根據國土資源部公布的數據，截至今年５月底，全國共上報閑置土地宗數２８１５宗，面積達１６．９５萬(wàn)畝。業(yè)內人士認為，實(shí)際閑置地塊可能比上報的數量更多。

　　上述《通知》明確，要求嚴格查處囤地炒地閑置土地行為，“對企業(yè)自身原因造成土地閑置的，必須依法堅決查處；對政府及部門(mén)原因造成土地閑置的，住房城鄉建設部門(mén)要積極配合國土資源主管部門(mén)，聯(lián)合限期查辦；對囤地炒地的行為，要及時(shí)依法依規嚴肅查處�！�

　　一旦查出，如何處置？“對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規行為，加大監管力度，如有違法違規記錄，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等”。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)，在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，如何處理違法違規的事情，非常重要，這并不僅僅關(guān)系著(zhù)某一個(gè)問(wèn)題能否得到公平公正的處理，而且還會(huì )在社會(huì )上起到一種示范效應，引發(fā)連鎖反應。

　�。樱希龋现袊�董事長(cháng)潘石屹分析認為，閑置土地清理會(huì )起到“殺一儆百”的效果。即使只有８％、１０％的閑置土地被收回，對市場(chǎng)都會(huì )造成很大的震撼。這對其余的閑置土地都會(huì )形成很大的壓力，促進(jìn)這些土地的開(kāi)發(fā)，結果就是增加市場(chǎng)上住房的供應量。

　　國土資源部今年６月曾公布對閑置土地處理“７月督察，８月約談，９月問(wèn)責”的時(shí)間表。今年“國慶”前夕，國土資源部等三部委決定，對省級人民政府穩定房?jì)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責。對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責任。

　　“問(wèn)責”能否“問(wèn)”出究竟、“責”到根本，閑置土地處置情況如何，有多少違法違規的“囤地房企”會(huì )被曝光、處置？各方拭目以待。

　　土地供應：“紙面蛋糕”能否轉為實(shí)際增量？

　　根據國土資源部公布的計劃，今年除西藏以外的全國３０個(gè)省區市２０１０年度住房用地計劃擬供應量約１８萬(wàn)公頃，與去年全國住房實(shí)際供地７６４６１公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量５４６５０公頃相比，增幅不可謂不大；其中，保障性住房用地為２４０００多公頃，比去年增加一倍多。土地計劃的“開(kāi)閘”曾讓市場(chǎng)大呼“過(guò)癮”。

　　大半年過(guò)去，計劃落實(shí)如何？中原地產(chǎn)的統計顯示，截至９月上旬，除上海外，一線(xiàn)城市只完成今年供地計劃的二三成，成都、武漢等多個(gè)城市實(shí)際供應土地面積僅相當于２００９年供應量的三至五成。住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹日前也表示，２０１０年全國計劃住房建設用地供應總量遠遠超過(guò)去年，但是有些城市依然出現完成不到位的現象。她不無(wú)憂(yōu)慮地說(shuō)：“政策設計是好的，如果落實(shí)不了，就成空的了�！�

　　業(yè)內人士還擔心，今年計劃土地供應數量明顯大于往年，如果不改變土地市場(chǎng)管理的現狀，會(huì )不會(huì )出現“邊供應邊閑置”的情況？

　　有關(guān)部委近日強化了住房用地和住房建設的年度計劃管理，要求各地“根據年度計劃實(shí)行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶(hù)區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務(wù)落實(shí)到地塊”“沒(méi)有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶(hù)型高檔住房建設供地”，并要求“各地要加大對２０１０年住房建設計劃和用地供應計劃實(shí)際完成情況的督察考核力度”。

　　“必須將調控推向縱深，才有可能達到本輪調控的目標�！睏罴t旭說(shuō)。（記者葉鋒）