今年“十一”長(cháng)假期間,全國各地樓市不同程度“遇冷”,傳統的“金九銀十”風(fēng)光不再。有業(yè)內人士認為,這一現象的出現,與長(cháng)假前國家有關(guān)部委出臺的調控政策不無(wú)關(guān)系。

　　權威人士透露,“十一”長(cháng)假前的新政不是二次調控,它只是落實(shí)中央政策的實(shí)施細則,使此前的政策措施施行得更加完善。調控的長(cháng)遠目標是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群。

　　專(zhuān)家認為,現在最重要的問(wèn)題就是解決老百姓的住房問(wèn)題,要把保障性住房和房地產(chǎn)分開(kāi)。此外,當前的高房?jì)r(jià)與地方有關(guān)部門(mén)發(fā)生偏差的觀(guān)念不無(wú)關(guān)系,而在未來(lái),這也將成為住房保障政策實(shí)施的最大阻力

　　今年的“十一”長(cháng)假業(yè)已謝幕,對于本該屬于樓市銷(xiāo)售黃金期的假期而言,各地樓市卻不同程度地“遇冷”。有業(yè)內人士認為,這一現象的出現,緣于9月29日國家有關(guān)部委房地產(chǎn)調控措施的出臺。

　　此次房地產(chǎn)調控被坊間稱(chēng)為“二次調控”,其效力能持續多久,各方人士仍眾說(shuō)紛紜。但不能忽視的是,自2003年以來(lái),幾乎每年都有樓市調控政策出臺,而且基本上都是限制性調控政策。尤其在2010年,截至目前已經(jīng)有大大小小30多次涉及房產(chǎn)調控的政策出臺。然而,如此頻繁的政策出臺與房?jì)r(jià)的一路走高相映成趣,究其原因,中國社會(huì )科學(xué)院社會(huì )政策研究中心秘書(shū)長(cháng)唐鈞告訴《法制日報》記者:“一句話(huà),調不下來(lái)�！�

　　但是,也有業(yè)內人士認為,此次房地產(chǎn)調控政策力度空前,對人們的心理預期起到了正面地引導,有希望使房?jì)r(jià)出現理性回歸。但目前還沒(méi)有辦法準確量化出政策可能對樓市成交量以及房?jì)r(jià)所造成的影響。后市如何要看調控政策接下來(lái)的走向以及現有政策的執行效果。

　　同時(shí),有業(yè)內人士分析說(shuō),不斷豐富和完善的公共租賃住房政策、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作以及對銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)紀等機構監管的進(jìn)一步加強,將成為下一階段房地產(chǎn)調控的主要方向。

　　調控加強 “金九銀十”風(fēng)光不再

　　今年4月的樓市新政出臺后,從5月開(kāi)始,一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現成交量驟減的行情。

　　不過(guò),這個(gè)數據上的“拐點(diǎn)”并沒(méi)有持續多久。隨著(zhù)8月的到來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎看到了政策的“底部”,部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現復蘇、回暖跡象,不僅成交量明顯反彈,價(jià)格亦開(kāi)始企穩,甚至出現小幅上漲。在少數城市,如廣東省深圳市和浙江省杭州市新建商品房成交量已超過(guò)調控之前的水平,許多城市排隊購房現象重現。

　　在這輪來(lái)勢洶洶的反彈行情中,對樓市“報復性反彈”的擔憂(yōu)再次出現。隨著(zhù)傳統的“金九銀十”消費旺季的到來(lái),樓市回暖的閘門(mén)是否會(huì )就此打開(kāi)?

　　“如果沒(méi)有9月底突然出臺的一系列政策,那么此前市場(chǎng)預計的‘金九銀十’行情也許真的會(huì )成為現實(shí)�！北本┠车禺a(chǎn)中介公司的一名地產(chǎn)經(jīng)紀人說(shuō)。

　　據了解,在今年“十一”長(cháng)假之前,國家有關(guān)部門(mén)為“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調控成果,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”,出臺了包括“各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控政策措施的力度；完善差別化的住房信貸的政策；調整住房交易環(huán)節的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；切實(shí)增加住房有效供給；加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構炒買(mǎi)炒賣(mài)、哄抬房?jì)r(jià)等行為”的措施。

　　正如這名地產(chǎn)經(jīng)紀人所言,上述被稱(chēng)為“二次調控”的措施出臺之后,各地樓市都不同程度“遇冷”,樓市傳統意義上的“銀十”褪色不少。

　　“十一”長(cháng)假的第5天,《法制日報》記者走訪(fǎng)了北京市一些房地產(chǎn)中介門(mén)店后發(fā)現,觀(guān)望成了樓市主旋律。

　　北京市某房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人小李告訴記者,第二輪調控政策出臺后,客戶(hù)的觀(guān)望情緒非常明顯,“這幾天約人看房都變得困難起來(lái),9月中旬的時(shí)候,我差不多每天都要帶好多組客戶(hù)看房,可是黃金周這5天我只帶客看了兩套房”。

　　而據媒體報道,國慶黃金周前,沿海某經(jīng)濟發(fā)達城市的商品房單日成交量在300套至400套,而“黃金周已至末尾,但全市成交依然盡顯低。10月5日這天全市商品房成交套數僅66套”。

　　此外,《法制日報》記者從北京市某大型房地產(chǎn)中介公司了解到,根據該公司買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)成交數據統計,截至目前,“十一”期間,該公司買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)成交量與9月末相比,出現30%左右的降幅�！�

　　“黃金周成交量的回落主要源于假期市民出游的客觀(guān)影響以及‘二次調控’效應的初步顯現�！边@家公司的一名負責人對記者分析說(shuō)。

　　調控解讀 政策措施更加完善

　　就在二次調控出臺的同時(shí),討論多年的房產(chǎn)稅也似乎真的要成為現實(shí)。

　　近日,財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人就房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調整公開(kāi)表示,近年來(lái),隨著(zhù)住房制度改革不斷深化和居民收入水平大幅提高,商品房市場(chǎng)日益活躍,改革和完善房產(chǎn)稅制度,對個(gè)人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的,既有利于調節居民收入和財富分配,也有利于健全地方稅體系,促進(jìn)經(jīng)濟結構調整及土地節約集約利用,引導個(gè)人合理住房消費。從國際經(jīng)驗及公平、規范的角度看,房產(chǎn)稅應對個(gè)人所有的住房普遍征收。但考慮到這項改革情況復雜,擬先在部分城市對部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn),恢復征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。

　　有不少購房者向記者這樣表示,對于樓市調控政策對房?jì)r(jià)的影響,持謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。今年下半年房?jì)r(jià)可能保持平穩,不會(huì )出現大的波動(dòng)。畢竟不斷出臺的政策顯示出決策層遏制房?jì)r(jià)的決心,房?jì)r(jià)很難“只漲不跌”了。

　　而對于此輪調控措施的出臺,住房和城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮在接受《法制日報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō):“新出臺的政策是為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)‘新國十條’,主要體現在堅決遏制房?jì)r(jià)過(guò)高及過(guò)快上漲,抑制投機性炒房,貫徹落實(shí)住房保障體系,區別化信貸政策這幾個(gè)方面�！�

　　“這次新政不是二次調控,它只是落實(shí)中央政策的實(shí)施細則,使政策措施施行得更加完善�！标惢凑f(shuō)。

　　此外,陳淮還向《法制日報》記者詳細解讀了此次新政的相關(guān)條款。

　　對于條款中備受“矚目”的“貸款標準”,陳淮向記者透露說(shuō):“原來(lái)的政策只是個(gè)別城市出臺的信貸政策,如今推及到全國,顯然是比‘國十條’的政策力度更大。此次出臺的政策不再區分面積、房屋套數和房屋性質(zhì),一律要求‘對貸款購買(mǎi)商品住房,首付款比例調整到30%及以上’�！�

　　他認為,此前相關(guān)政策中規定的兩成首付是刺激性?xún)?yōu)惠政策,其中的風(fēng)險是由銀行來(lái)承擔的,但銀行不可能長(cháng)期承擔風(fēng)險,所以此次有關(guān)貸款的政策調整是恢復常態(tài),進(jìn)一步嚴格了首付款比例。

　　“其中,地方政府問(wèn)責制也是新政出臺的強有力措施。而加快保障性安居工程建設,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中的重要舉措�！标惢凑f(shuō)。

　　陳淮認為,此次出臺的措施中,再次強調了加大住房保障的政策支持力度。在供地方面,要求各地切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。

　　“住房保障是政府的責任所在,調控的長(cháng)遠目標是為了更多人有房住,特別是那些住房困難的低收入人群�！标惢凑f(shuō)。

　　中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也表示,在“金九銀十”之際出臺房地產(chǎn)新政,表明有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的信心和決心是不會(huì )改變的。

　　“事實(shí)上,‘新國十條’中80%的內容都沒(méi)有得到落實(shí),這次是在繼續地落實(shí)�！币讘椚菡f(shuō),政府調控樓市的初衷就是嚴厲打擊房地產(chǎn)炒作行為,通過(guò)稅收、金融等方面的政策措施來(lái)調控房地產(chǎn),就能起到打擊炒作的效果。

　　調控“后市” 房?jì)r(jià)應該怎樣降

　　查閱相關(guān)資料不難發(fā)現,近年來(lái),國家相關(guān)部門(mén)屢屢出臺有關(guān)房地產(chǎn)的新政,目的只有一個(gè)——讓房?jì)r(jià)降下來(lái)。

　　而對于以往房?jì)r(jià)“越調越高”的現象,唐鈞認為:“因為有關(guān)部門(mén)一調,就顯得房源緊張,反而刺激了消費沖動(dòng)�！�

　　對于此輪調控后的房?jì)r(jià)走勢,唐鈞告訴《法制日報》記者:“房?jì)r(jià)的走勢是沒(méi)有必要預測的,這不是我們要解決的問(wèn)題。因為房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)跟一般的老百姓住房沒(méi)有關(guān)系�，F在把房?jì)r(jià)調低一半,像北京四環(huán)內的房子從4萬(wàn)元每平方米調到2萬(wàn)元每平方米,對想買(mǎi)房子來(lái)住的人來(lái)說(shuō),可能還是買(mǎi)不起�！碧柒x說(shuō),“現在的問(wèn)題不是供不應求,甚至可以說(shuō)供過(guò)于求。最重要的問(wèn)題是要把保障性住房和房地產(chǎn)分開(kāi)�！�

　　“普通居民的住房問(wèn)題應該主要由政府通過(guò)住房社會(huì )政策,也可以理解為‘保障性住房’來(lái)解決。從理論上講,每一個(gè)公民在其一生中應該有一次機會(huì )得到政府以成本價(jià)供應的住宅。同時(shí),這套房子還應該有機會(huì )成為公民的私人財產(chǎn)。這就是政府滿(mǎn)足公民居住權和資產(chǎn)形成權最基本的社會(huì )政策理念�！碧柒x說(shuō)。

　　此外,唐鈞還認為,當前的高房?jì)r(jià)與地方有關(guān)部門(mén)偏差的觀(guān)念不無(wú)關(guān)系,而在未來(lái),這也將成為住房保障政策實(shí)施的最大阻力。

　　“‘經(jīng)營(yíng)城市’這個(gè)概念現在被一些地方領(lǐng)導奉為‘圣典’,實(shí)際上卻是‘政績(jì)秀’。當地方政府把大量資金都投向‘城市建設’時(shí),工薪階層的收入分配卻總是得不到提高。從理論上說(shuō),政府的職責就是在社會(huì )領(lǐng)域提供公共服務(wù)和在經(jīng)濟領(lǐng)域進(jìn)行宏觀(guān)調控。如果引入‘經(jīng)營(yíng)’的概念,就是將政府變?yōu)橐粋�(gè)‘無(wú)限公司’,利潤最大化成為其追求的現實(shí)目標,這必然成為貪腐的溫床�！碧柒x說(shuō)。(記者 杜曉 實(shí)習生 蔣新軍)