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上海版樓市細則千呼萬(wàn)喚終出來(lái)。昨天晚間,上海市政府批轉上海市住房保障房屋管理局等五部門(mén)《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》),要求在一定時(shí)期內限定居民家庭購房套數,暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房),積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作,并按不同的住房銷(xiāo)售價(jià)格確定土地增值稅預征率。
市場(chǎng)人士普遍認為,滬版樓市細則對樓市的打擊力度較大,四季度上海樓市將出現明顯降溫,成交量將比8-9月份有所下滑,市場(chǎng)將進(jìn)入新一輪觀(guān)望期,房?jì)r(jià)可能也將出現松動(dòng)。
壓需求——
震懾投資投機者
縱覽滬樓市細則,仍是今年4月出臺的“新國十條”的落實(shí)和細化,從壓需求和逼供應兩方面,進(jìn)一步落實(shí)中央的樓市調控政策,并明確政策模糊地帶,減少打“擦邊球”的可能性。
細看八條滬版細則,其中第一條“嚴格執行差別化信貸政策”、第二條“在一定時(shí)期內限定居民家庭購房套數”、第三條中的“積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作”,都是在壓制購房需求環(huán)節做文章。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為,此次出臺的“滬八條”中,最重要政策是限購!皶憾ū臼屑巴馐∈芯用窦彝ブ荒茉诒臼行沦徱惶咨唐纷》(含二手存量住房)!边@一條是落實(shí)國家“房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市,要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數!
不過(guò),易居臣信分析師楊晨青認為,此政與北京和廈門(mén)此前出臺的限購令相似,但不如深圳嚴厲。深圳限購政策規定在深圳擁有2套以上(含2套)住房的本市戶(hù)籍家庭、擁有1套以上(含1套)非本市家庭將不被允許再次購房,而上海的限購政策并未涉及對購房者已有住房數量的清算。換一句話(huà)說(shuō),即使購房者在上海已有多套住房,其在未來(lái)一定時(shí)期內也至少能新購一套房,從這層意義上說(shuō),上海的限購政策依然留有余地。
而對于市場(chǎng)最為關(guān)注的房產(chǎn)稅試點(diǎn),楊紅旭表示,《意見(jiàn)》提到“按照國家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項準備工作!闭f(shuō)明國家已經(jīng)同意上海進(jìn)行試點(diǎn),只是出臺還要等待時(shí)機。
“房產(chǎn)稅不出比出的調控效果更好!敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟認為,雖然靴子還是沒(méi)落地,但此番政策信號的釋放使尚未出臺的房產(chǎn)稅,成為懸在樓市頭上的一把利劍,對投資投機需求形成一定的威懾力。這或許比利空出盡對市場(chǎng)的震懾作用更大。
逼供應——
增加供應平抑房?jì)r(jià)
而滬版細則中,第三條中“加強土地增值稅征管”、第四條“動(dòng)遷安置房提前上市交易”、第六條“推進(jìn)住房保障工作”和第八條“繼續增加居住用地供應總量”,則是從增加供應方面進(jìn)行調控。
尤其是“加強土地增值稅征管”這一條較有新意!兑庖(jiàn)》規定,“按不同的銷(xiāo)售價(jià)格確定土地增值稅預征率,重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jì)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售均價(jià)低于項目所在區域(區域按外環(huán)內、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的,預征率為2%;高于但不超過(guò)1倍的,預征率為3.5%;超過(guò)1倍的,預征率為5%!
此外,《意見(jiàn)》中還規定,為增加普通商品住房供應,被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房(配套商品房),允許上市交易期限,由取得房地產(chǎn)權證滿(mǎn)5年縮短為滿(mǎn)3年。但易居分析師薛建雄認為,這一新政雖有利于增加中低檔房產(chǎn)的供應,但實(shí)際上之前市場(chǎng)上很多房源已經(jīng)通過(guò)地下通道出售,所以能增加的供應也有限。
業(yè)內人士普遍認為,上海細則基本上全面落實(shí)了國家的“9·29新政”,尤其是限購政策將對市場(chǎng)形成顯著(zhù)影響。而尚未出臺的房產(chǎn)稅,則成為懸在樓市頭上的一把利劍,對投資投機需求形成一定的威懾力。在此政策形勢下,第四季度上海樓市將出現明顯降溫,成交量將比8-9月份有所下滑,價(jià)格將會(huì )進(jìn)一步松動(dòng),尤其是在供應量繼續明顯增加的情況下,開(kāi)發(fā)商迫于回籠資金的壓力,預計促銷(xiāo)的項目會(huì )進(jìn)一步增多,打折幅度會(huì )重新增加。這將有助于市場(chǎng)的健康發(fā)展和穩定房?jì)r(jià)。記者 朱楠
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【編輯:位宇祥】 |
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