當中國的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了又一個(gè)“金九銀十”，已經(jīng)沒(méi)有人敢斷言未來(lái)的市場(chǎng)走向。盡管各方人士都明白，從長(cháng)遠來(lái)看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一定是全面向上，但是在短期內，政策、市場(chǎng)、價(jià)格、資金鏈……所有的一切似乎充滿(mǎn)變數。

　　從4月17日算起，被業(yè)內稱(chēng)為“史上最嚴厲調控”的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(即國十條)出臺近半年。半年中，地產(chǎn)行業(yè)仍處在膠著(zhù)狀態(tài)。

　　首先，北京、上海、深圳等在2009年房?jì)r(jià)大幅度上漲的一線(xiàn)城市，成交量急劇下降。但是，面對門(mén)可羅雀的市場(chǎng)，一手房、二手房?jì)r(jià)格均無(wú)大幅度下跌，近期甚至出現“樓市全面回暖”的報道。

　　其次，隨著(zhù)市場(chǎng)趨冷、地價(jià)下跌，實(shí)力雄厚的企業(yè)開(kāi)始拿地，預備新一輪鏖戰，上海甚至出現了新“地王”，顯示出企業(yè)對后市的信心。

　　9月，眾多上市房企的半年報紛紛出爐，房企披露的上半年業(yè)績(jì)大多比較好，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤均出現了一定幅度的同比增長(cháng)，但資產(chǎn)負債率的增長(cháng)卻顯示了部分企業(yè)“過(guò)冬”的艱難。

　　安邦公司地產(chǎn)分析師蘇晶對《英才》記者表示：“目前，開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)、政府仍處于博弈之中”。而在眾多地產(chǎn)企業(yè)家眼中，博弈、調控根本就是常態(tài)。在他們眼中，與其拘泥于細節的微末改變，不如在循環(huán)往復、紛繁復雜的變化中，尋找若干行業(yè)共性，加速行業(yè)健康發(fā)展、革除積弊，似乎這才是整個(gè)中國地產(chǎn)業(yè)應該為之不斷努力的長(cháng)期追求。

　　央企越洗越強

　　“這次調控加速了行業(yè)洗牌的進(jìn)程。它實(shí)現了一個(gè)目標：淘汰小企業(yè)。而且淘汰速度非�？��！痹诒本╆�(yáng)光100置業(yè)集團董事長(cháng)易小迪看來(lái)，此次調控前后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中的最大變化就是洗牌。

　　根據易小迪掌握的數據，3年前，全中國手握項目的房地產(chǎn)公司大概有6萬(wàn)多個(gè)，但調控半年后的現在，有活可干的可能不足2萬(wàn)。易小迪推斷，經(jīng)過(guò)多輪洗牌后，中國最終可能僅會(huì )剩下約1000家房地產(chǎn)公司，保有連續開(kāi)發(fā)的能力。

　　“現在，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)變?yōu)楹苄⌒偷捻椖抗�司了�！币仔〉嫌^(guān)察到，近期，諸多退出一線(xiàn)競爭的地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將興趣轉向房地產(chǎn)基金。這種基金的作用把中小企業(yè)的錢(qián)和社會(huì )的錢(qián)集中起來(lái)，投向擁有更大品牌的地產(chǎn)公司或被看好的房地產(chǎn)項目�；�金可大可小，有時(shí)候，甚至為了一座樓盤(pán)，都可以成立一個(gè)基金運作。

　　目前，運作房地產(chǎn)基金的投資基金公司已經(jīng)有上千家。這種改變正是此次調控的方向之一，“就是把房地產(chǎn)變?yōu)橥顿Y密集型和資金密集型的企業(yè)，讓強者恒強�！�

　　在市場(chǎng)的力量之外，尚有部分國有房地產(chǎn)公司，不容易、不愿意被清洗，他們正在以各種理由延遲轉變，希望留在牌局中。

　　根據《英才》半年前的調查，對于央企清退問(wèn)題，專(zhuān)家和地產(chǎn)商們的意見(jiàn)相對統一。如復地集團董事長(cháng)范偉，全國工商聯(lián)地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生等眾多被調查者都表示了同樣的態(tài)度：16家地產(chǎn)主業(yè)外的央企，要完成國資委要求，基本退出地產(chǎn)行業(yè)，時(shí)間起碼在兩年以上。

　　具體分析轉讓方式后會(huì )發(fā)現，很多轉讓設想不現實(shí)，客觀(guān)上“阻礙”了央企的退出。如央企旗下地產(chǎn)企業(yè)是非上市公司，注銷(xiāo)即可退出，但是企業(yè)資產(chǎn)以及員工如何安置？如是上市公司，可出讓股權退出。然而，國企身價(jià)絕非一般民企所比。以遠洋地產(chǎn)為例，8月16日，中遠國際宣布擇機出售所持16.85%遠洋地產(chǎn)控股有限公司約9.5億股股份。但是，這件配合政策的好事卻受阻于51億港元以上的交易價(jià)格。市場(chǎng)人士表示，很難有企業(yè)能一下子拿出這么多錢(qián)做財務(wù)投資。

　　盡管大多數人認為，未來(lái)，國資、民資、外資相融合的機會(huì )將增加。但顯而易見(jiàn)，“非地產(chǎn)主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)”政策的最大贏(yíng)家，只是16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

　　至此，“強者恒強”一詞再現。似乎，在這場(chǎng)調控中，國有地產(chǎn)企業(yè)會(huì )被越洗越強。

　　幾千億信托資金流入樓市

　　8月的最后一天，A股房地產(chǎn)類(lèi)公司中報的全部出爐，給行業(yè)帶來(lái)了欣喜，也帶來(lái)了憂(yōu)慮。

　　112家地產(chǎn)類(lèi)公司中，77家的經(jīng)營(yíng)性現金流為負值；超過(guò)80家上市公司的資產(chǎn)負債率超過(guò)50%、其中負債總額超過(guò)100億的公司有17家，地產(chǎn)四大龍頭企業(yè)“萬(wàn)保招金”(萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團)的中期負債占行業(yè)總體負債額的35%。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，半年以來(lái)，由于銀行房貸收緊、資本市場(chǎng)融資難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈問(wèn)題已迫在眉睫。而近期松動(dòng)的保險公司資金這池遠水，似乎也沒(méi)能解了開(kāi)發(fā)商的近渴。

　　“我們今年明顯感覺(jué)中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈有收緊的趨向，融資渠道越來(lái)越窄�！苯ㄣy精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長(cháng)李曉東表示。而針對資金困難，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭指出：“中小企業(yè)可以停止拿地、暫緩開(kāi)發(fā)以渡過(guò)資金難關(guān)；但上市公司為了支撐業(yè)績(jì)，不得不繼續跑馬圈地，資金壓力更大�！�

　　“萬(wàn)保招金”四大龍頭中，負債率最低的是招商地產(chǎn)(000024.S Z)，達到了61.3%。而其半年報顯示：公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金凈流入從去年同期的31.46億元，大幅縮減至-19.98億元；長(cháng)、短期借款加上其他應付款，總額達到167.83億元，已逼近其股東權益171.8億元。有分析師表示：“如果成交量繼續下降，借款的各種途徑則已基本用盡，繃緊的資金鏈甚至會(huì )有斷裂的可能�！�

　　8月中旬，清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹做了一組測算：若調控期小于一年，10%的房企會(huì )面臨資金威脅；但如果調控期延長(cháng)，30%的地產(chǎn)企業(yè)將突破安全底線(xiàn)。杜麗虹提出警告稱(chēng)：要應對持續期在2年的低谷，國內地產(chǎn)上市公司的財務(wù)安全底線(xiàn)，即凈借貸資本比上限平均為44%，而測算結果顯示有45%的地產(chǎn)上市公司已突破財務(wù)安全底線(xiàn)�！�

　　于是，在“銀行和股市都卡得比較緊”的情況下，成本高昂的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成了不少地產(chǎn)商的無(wú)奈之選。

　　“今年信托產(chǎn)品的收益率的確比較高。債權類(lèi)的產(chǎn)品，平常年份的年化收益率大約在12%-15%之間，今年大部分都超過(guò)了15%，股權類(lèi)的還要再高，有些甚至達到20%�！崩顣詵|介紹說(shuō)。

　　數據顯示：2010年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，規模超過(guò)350億元——這個(gè)數字已超過(guò)2009年全年的規模。而中國信托業(yè)協(xié)會(huì )最新出爐的數據則顯示，在2010年第二季度，有3153.63億元的資金投向了房地產(chǎn)。

　　其實(shí)，李曉東所說(shuō)的收益率數字還只是投資者從信托產(chǎn)品中得到的部分，對于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，實(shí)際的融資成本要更高。根據上海普益投資顧問(wèn)有限公司研究員趙揚的計算，如果某個(gè)信托產(chǎn)品的收益率為17%，意味著(zhù)整個(gè)項目的融資成本將接近30%。蘇晶甚至透露，多數小開(kāi)發(fā)商依靠民間借貸的融資成本已達到了年息48%-60%。但即便如此，地產(chǎn)商們對以信托產(chǎn)品為代表的資金來(lái)源仍然趨之若鶩�！澳瓿�，產(chǎn)品年化收益率還可以做到10%以下，現在最低也要11%或12%，高的能到15% -17%。開(kāi)發(fā)商都后悔去年沒(méi)把地賣(mài)出去，現在有些已經(jīng)砸手里了，如果再不籌錢(qián)開(kāi)工，以后可能更難賣(mài)。到時(shí)候政府來(lái)收地，銀行來(lái)收賬，會(huì )死得很難看�！�

　　有從事房地產(chǎn)信托產(chǎn)品設計工作的不具名人士表示，“由于融資成本高，開(kāi)發(fā)商不到萬(wàn)不得已是不愿意找信托公司的，現在這么多開(kāi)發(fā)商都忍痛來(lái)做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，足見(jiàn)資金鏈困難非常�！�

　　當然，“也有一些大房企并不是因為資金緊張才融資的，他們混在融資隊伍中找錢(qián)，是為了趁市場(chǎng)低迷拿地、甚至兼并其他企業(yè)�！睏罴t旭告訴《英才》記者，雖然現在的成本高，但比起拿地、兼并可能帶來(lái)的利益，融資“還是值得的”。

　　活下來(lái)的幾種選擇

　　A股市場(chǎng)和信托產(chǎn)品之外，地產(chǎn)商集體融資的身影也出現在香港。8月4日，碧桂園(02007.HK)宣布發(fā)行一筆優(yōu)先票據，以購買(mǎi)尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產(chǎn)項目。雖然這次發(fā)行的優(yōu)先票據價(jià)值4億美元，但碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額，而每年的利率高達10.5%。如果這些票據全部?jì)冬F，至2015年，利息總額就高達2.1億美元。對此，楊紅旭評價(jià)道：“碧桂園一向以土地儲備多而著(zhù)稱(chēng)，現在相關(guān)政策比較緊，政府大力清查閑置土地，他們手里的很多項目可能得抓緊時(shí)間開(kāi)工，所以對資金的需求格外迫切�！�

　　同一天，保利香港(00119.HK)也宣布將以每股8.8港元配售4億股，所得款也是用于房地產(chǎn)項目的運營(yíng)。此前，合景泰富(01813.HK)、世茂房地產(chǎn)(00813.HK)和遠洋地產(chǎn)(03377.HK)也都發(fā)布了形式各異的集資計劃。顯然，地產(chǎn)商們并不像他們自己宣稱(chēng)的那樣“不缺錢(qián)”。

　　對于住宅類(lèi)地產(chǎn)商的資金窘境，中坤集團董事長(cháng)黃怒波笑稱(chēng)自己現在可以“隔岸觀(guān)火”了：“最近，住宅項目的貸款基本停滯了，而銀行得完成自己的放貸任務(wù)，于是商業(yè)地產(chǎn)就成了香餑餑�，F在，我的管理班子天天跟各大銀行談判，比較誰(shuí)給錢(qián)更快、條件更優(yōu)惠�！�

　　不少業(yè)內人士都表示，“商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)幾條腿走路”是一種比較好的規避風(fēng)險的方法。然而，想要“幾條腿同時(shí)走路”，并不是很容易做到的事情�！爸袊�企業(yè)大多數沒(méi)有長(cháng)期戰略，主要因為經(jīng)濟形勢變化太快，所以大家都在‘賭’。遇到調控再想要掉頭，是很困難的。就拿商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要完成一個(gè)項目，至少需要5-7年時(shí)間�！秉S怒波說(shuō)道。

　　轉戰受調控影響較小、銷(xiāo)售回款速度不受明顯影響的二、三線(xiàn)城市，可能是地產(chǎn)商們的另一個(gè)選擇。此前，任志強在接受《英才》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“我們在北京的項目已經(jīng)不多了，現在主要在西安、長(cháng)沙這樣的城市做，受調控影響不很大�！边@種趨勢已經(jīng)是地產(chǎn)界的共識。易小迪也如是說(shuō)：“二三線(xiàn)城市成為區域中心以后，就會(huì )承接很多從一線(xiàn)城市轉移過(guò)來(lái)的產(chǎn)業(yè)，所以，二三線(xiàn)城市會(huì )是未來(lái)的重點(diǎn)�！�

　　看來(lái)，對房地產(chǎn)企業(yè)們來(lái)說(shuō)，靠拿地王就能輕松進(jìn)賬的日子或許已經(jīng)一去不復返了，多樣化、精細化生存將是他們的下一堂必修課。記者 王雨佳 羅影