限購時(shí)代 每個(gè)家庭要用好手中唯一的購房指標

　　根據以往經(jīng)驗來(lái)看，每一次調控都會(huì )使一些上家產(chǎn)生動(dòng)搖選擇拋房，并且在成交價(jià)上會(huì )有一定的讓步，所以每逢調控往往就是買(mǎi)家買(mǎi)二手便宜房的絕佳機會(huì )，而且不用對跳價(jià)的情況“提心吊膽”。

　　近日上海出臺的“暫定一個(gè)家庭只能新購一套商品住房”的樓市二次調控細則，雖然沒(méi)有打消普通市民的購房念頭和熱情，也留給了廣大改善型住房需求者以一定的空間，但是這一樓市新政帶來(lái)的變局是可以預見(jiàn)的。

　　“每一次樓市調控其實(shí)是出手買(mǎi)房的大好機會(huì )，越來(lái)越多的購房者明白了這個(gè)道理�！倍鄶凳忻褚呀�(jīng)開(kāi)始盤(pán)算，如何利用好這一次短期內僅有的購房機會(huì )，充分挑選最符合自己經(jīng)濟條件的商品房。本報記者近日兵分三路，通過(guò)實(shí)地采訪(fǎng)，去看一看“限購時(shí)代”的內環(huán)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟有了什么樣的變化，有需求的家庭是可以出手，還是選擇再觀(guān)望。

　　本報首席記者 薄繼東 記者 徐可奇 吳華

　　動(dòng)向

　　有投資客低價(jià)拋房

　　“雖然調控一波接著(zhù)一波，但如果有性?xún)r(jià)比高的便宜二手房掛牌的話(huà)，還是會(huì )有不少下家主動(dòng)找上來(lái)�！敝性�地產(chǎn)浦東張楊路上一家門(mén)店的業(yè)務(wù)員陳先生對記者表示，大家對房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲的預期還是沒(méi)變，只不過(guò)房?jì)r(jià)在短期內受二次調控影響會(huì )有小的波動(dòng)。

　　中介業(yè)務(wù)員陳先生介紹，雖然早就聽(tīng)說(shuō)樓市要面臨二次調控，此前預計要等到今年底明年初的時(shí)候才會(huì )出新措施，但實(shí)際上搶在“十一”之前就推出，這多少有些出乎中介方面的意料。部分購房者感受到上海樓市在9月份重新量?jì)r(jià)齊升的壓力，原本已經(jīng)打算在10月趕緊買(mǎi)房，但是二次調控使他們又回到了暫時(shí)觀(guān)望的狀態(tài)中。

　　“但一些下家很聰明地借調控來(lái)和上家討價(jià)還價(jià)�！敝薪闃I(yè)務(wù)員陳先生表示，根據以往經(jīng)驗來(lái)看，每一次調控都會(huì )使一些上家產(chǎn)生動(dòng)搖選擇拋房，并且在成交價(jià)上會(huì )有一定的讓步，所以每逢調控往往就是買(mǎi)家買(mǎi)二手便宜房的絕佳機會(huì )，而且不用對跳價(jià)的情況“提心吊膽”。例如，最近有個(gè)別投資客拋房的掛牌價(jià)在300萬(wàn)左右，低于市場(chǎng)行情約20萬(wàn)，很快就會(huì )有不少下家根據網(wǎng)上公布的信息，主動(dòng)找中介談預約看房。

　　買(mǎi)的方向

　　浦東 花木洋涇有便宜房可尋

　　“如果你打算在浦東的內環(huán)內淘二手便宜房，那么可以考慮花木和洋涇這兩大板塊靠近內環(huán)線(xiàn)的小區�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)的張經(jīng)理對記者表示，浦東目前最核心的地段當然是陸家嘴板塊，但是那里的房?jì)r(jià)高高在上，不是普通購房者所能承受。

　　從性?xún)r(jià)比來(lái)看，花木和洋涇兩大板塊的地理位置都處于內環(huán)以?xún)�，離市中心較近，而且附近有多條地鐵交通線(xiàn)方便出行，商業(yè)、學(xué)校和醫院等生活配套設施經(jīng)過(guò)近幾年發(fā)展也比較齊全，最重要的是房?jì)r(jià)要比陸家嘴親民不少。

　　中介張經(jīng)理向記者介紹，花木板塊內上海綠城小區最近有少量急拋的二手便宜房，單價(jià)為每平米31000出頭，而周邊小區的房?jì)r(jià)平均在每平米35000到36000。上海綠城小區的房齡是2004建成，靠近楊高路這條浦東的主干道，距離世紀公園這個(gè)“天然大氧吧”也較近，周?chē)�有地鐵4號線(xiàn)和6號線(xiàn)。目前越來(lái)越多的在陸家嘴工作的金融行業(yè)人士在上海綠城置業(yè)，因此該小區的房?jì)r(jià)仍有上漲空間，值得考慮。

　　“洋涇板塊處于浦東大道和張楊路這兩條主干道之間，無(wú)論是自駕車(chē)還是坐地鐵6號線(xiàn)到陸家嘴都只需要15分鐘左右�！敝薪閺埥�(jīng)理表示，例如該板塊的名門(mén)世家小區是在2000年左右建成，所以平均房?jì)r(jià)在每平米24000到25000。雖然該小區房齡較長(cháng)，但是房?jì)r(jià)要比周邊房齡在5年以?xún)鹊男�區低4000-5000元/平方米，適合自住的購房者。另外該小區鄰近市重點(diǎn)中學(xué)，所以還算學(xué)區房。

　　零陵路萬(wàn)體館區域 中高檔小區不過(guò)4萬(wàn)元

　　該區域緊鄰徐家匯商業(yè)圈，生活設施齊全，交通便利，居住環(huán)境較好，附近擁有軌道交通1號、3號和4號線(xiàn)站點(diǎn)。這里的次新房多為2000年及2000年之后建造的，近兩年才蓋的樓盤(pán)很少，小區定位中檔偏上，房屋外立面基本都貼有墻磚，看上去不像有7-8年房齡的房子。缺點(diǎn)是棟間距及中心花園略小。

　　記者采集了創(chuàng )世紀花園、匯翠花園、電影華苑、鑫國家園和上影公寓等數個(gè)次新小區的急售房源信息，發(fā)現該區域次新二手房的掛牌價(jià)格(不含稅費)大致在每平方米32000-38000元之間，個(gè)別房源要價(jià)30000元或40000元。太平洋房屋徐匯店的戴先生向記者介紹說(shuō)，周邊樓盤(pán)的售價(jià)一般在36000-38000元/平方米。

　　楊樹(shù)浦路蘭州路區域 房?jì)r(jià)快速攀升仍有洼地

　　該區域緊鄰楊浦大橋，沿江一帶工廠(chǎng)和老房子較多，沒(méi)有成熟的大型商業(yè)區，公交線(xiàn)路較少，居住環(huán)境相對較差，一點(diǎn)也沒(méi)有內環(huán)線(xiàn)內的感覺(jué)，但得益于漁人碼頭的建設，近來(lái)其房?jì)r(jià)也出現了快速攀升之勢，人們對該區域的未來(lái)充滿(mǎn)憧憬。

　　記者收集了雙喜家園、申潤江濤苑和平盛苑等次新小區的房?jì)r(jià)數據，并實(shí)地考察了圣驪河濱苑和廣杭苑兩小區的三處急售房源，發(fā)現該區域的房?jì)r(jià)水平大致在每平方米27000-33000元之間。如：一套位于圣驪河濱苑14層(總高33層)104平方米的二房二廳一衛房源(能看到黃浦江和東方明珠)要價(jià)348萬(wàn)元，折合33461元/平方米；另一套同樣在14層(總高28層)的160平方米的三房二廳二衛房源要價(jià)445萬(wàn)元，折合27812元/平方米。

　　閘北 不超3萬(wàn)地鐵房

　　在閘北區內環(huán)附近，記者選取了地鐵一號線(xiàn)中山北路站附近的幾個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行調查。據中介介紹，這里2001年以后建成的幾個(gè)小區均價(jià)目前普遍在到手價(jià)每平米約合2.5萬(wàn)到2.7萬(wàn)之間。

　　這里也是比較成熟的生活區，菜場(chǎng)、公交、醫院等設施一應俱全。

　　離地鐵站比較近的北美楓情竣工于2003年，既有高層，也有多層。記者從中介處了解到，該小區目前的均價(jià)大約在每平方米2.5-2.6萬(wàn)元。不過(guò)，中介強調說(shuō)，這個(gè)均價(jià)是指房東的到手價(jià)。

　　離地鐵站距離稍微遠一點(diǎn)的錦福公寓房齡也比較新，中介表示該小區的均價(jià)和北美楓情大致接近，也在每平方米2.5-2.6萬(wàn)左右。

　　2007年左右建成的次新房紫蘭苑的房?jì)r(jià)較這兩個(gè)小區略高，目前均價(jià)大約每平方米2.6-2.7萬(wàn)元。

　　一位中介告訴記者，這一帶的房?jì)r(jià)很穩定。從4月份宏觀(guān)調控以來(lái)，未見(jiàn)什么明顯的起落�，F在上海的“限購令”等細則出臺，不少買(mǎi)家和賣(mài)家都表示要觀(guān)望一段時(shí)間。買(mǎi)家認為調控政策頻繁出臺，房?jì)r(jià)有下降空間；而賣(mài)家則認為，現在行情難判，可以先出租一段時(shí)間，等待買(mǎi)方的需求積壓�？傊�，新一輪的博弈或又將拉開(kāi)。

　　長(cháng)寧 中山公園周邊仍具吸引力

　　記者走訪(fǎng)了長(cháng)寧區內環(huán)附近靠近中山公園的幾個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現這里的小區均價(jià)全部在3萬(wàn)以上。

　　這幾個(gè)樓盤(pán)都介于地鐵中山公園站和內環(huán)高架之間，靠近地鐵二、三、四號線(xiàn)，距離軌道交通的距離都在1公里以?xún)�，交通很便利。加上這一帶位于中山公園商圈，周邊有家樂(lè )福、樂(lè )購等賣(mài)場(chǎng)，醫院、銀行等設施配套也都很齊全，是比較成熟的社區。

　　雖然對同樣的小區，幾家中介的報價(jià)略有不同，但記者綜合幾家中介的報價(jià)發(fā)現，該板塊內，2002年建成的中山公寓目前均價(jià)在每平方米3.2-3.5萬(wàn)左右，房齡更新一點(diǎn)、距離地鐵也更近一點(diǎn)的圣約翰名邸則在3.6-3.8萬(wàn)之間。次新房城寧花苑小區較小，所以較少有房源出來(lái)，出來(lái)的均價(jià)也基本在3.7萬(wàn)-3.9萬(wàn)之間。

　　總體來(lái)看，記者調查的幾個(gè)小區的房屋總價(jià)，兩房的總價(jià)基本在350萬(wàn)以上，三房的總價(jià)則普遍在400萬(wàn)以上。對于“限購令”產(chǎn)生的影響，一位中介告訴記者，因為時(shí)間較短，還沒(méi)有明顯體現出來(lái)，但是他仍認為交通方便的內環(huán)地段，房?jì)r(jià)沒(méi)有很大的下跌空間。還有的中介則表示，目前市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛重新集聚，接下來(lái)究竟會(huì )怎么樣還很難判斷。

　　楊浦 沿大連路還有低于2萬(wàn)的房子

　　“楊浦區內環(huán)以?xún)鹊膮^域面積本來(lái)就很小，目前雖然還沒(méi)有發(fā)展，但是大連路附近的樓盤(pán)將來(lái)還是有很大的升值空間�！敝性�地產(chǎn)楊浦區一家門(mén)店的客戶(hù)經(jīng)理李先生介紹，在大連路附近的小區買(mǎi)房，駕車(chē)通過(guò)大連路隧道到陸家嘴只需要10到15分鐘，而且附近還有地鐵4號線(xiàn)，交通相當便捷。

　　中介人士李經(jīng)理表示，以大連路附近的保利公寓的二手房為例，房屋是2004年時(shí)建成，目前均價(jià)只有每平米19000左右，不到兩萬(wàn)的單價(jià)在內環(huán)內可謂很少見(jiàn)。雖然該小區周?chē)�現在欠缺商業(yè)設施，但是從未來(lái)大力發(fā)展北外灘的角度看還有很大發(fā)展空間，預計房?jì)r(jià)應該可以上漲到每平米23000左右，相當于有15%的升值空間。

　　“楊浦內環(huán)的一些二手房均價(jià)甚至比中環(huán)和外環(huán)的還低，應該說(shuō)具備了一定投資價(jià)值�！敝薪槿耸坷罱�(jīng)理表示，購房者在楊浦內環(huán)內區域買(mǎi)房，需要有足夠的眼光和一定的耐心，而目前在調控的市場(chǎng)環(huán)境下正有機會(huì )。

　　普雄路武寧新村區域 一個(gè)小區差價(jià)近萬(wàn)元

　　該區域緊鄰中山北路內環(huán)線(xiàn)，距曹家渡商業(yè)圈有一段路程，但生活設施齊全，交通便利，居住環(huán)境較好，附近擁有軌道交通3號、4號和11號線(xiàn)站點(diǎn)。這里規模最大的次新樓盤(pán)要數新湖明珠城了。因占地面積大，小區分三期開(kāi)發(fā)，建筑時(shí)間跨越2003年到2008年。普雄路上的逸流公寓也分兩期開(kāi)發(fā)，從2003年造到了2008年。

　　記者重點(diǎn)對新湖明珠城、逸流公寓、綠地世家、世紀同樂(lè )和上海春天等次新小區進(jìn)行了數據采集，結果發(fā)現該區域次新二手房的掛牌價(jià)格(不含稅費)大致在每平方米31000-35000元之間。漢昌房產(chǎn)東新路店的陳先生告訴記者，新湖明珠城的售價(jià)落差很大，接近軌道交通3號和4號線(xiàn)的房源售價(jià)不足3萬(wàn)元，而位置好的帶裝修的房屋售價(jià)則在4萬(wàn)元以上。