在獨生子女政策下，不少中國年輕夫婦面臨4位老人、一個(gè)孩子的“421”家庭結構，他們將承擔較大的贍養老人的壓力。為此，一些人將以房養老（中老年人將房產(chǎn)抵押給金融機構，取得穩定的年金收入，去世后房產(chǎn)歸抵押權人）視為解決未來(lái)家庭養老問(wèn)題的好辦法。但據筆者觀(guān)察，在中國推行以房養老，存在著(zhù)三大障礙：

　　首先，將財產(chǎn)留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統觀(guān)念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻。造成目前多數年輕人購房成本高的一個(gè)重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關(guān)系，房?jì)r(jià)反而比較便宜。因此，雖然不為子女留房產(chǎn)的做法既能減輕子女贍養的經(jīng)濟負擔，又能促進(jìn)子女個(gè)人努力奮斗，但極少有中國父母愿意“自私”地將房產(chǎn)抵押出去。

　　其次，中國的房產(chǎn)不是完全的產(chǎn)權，土地使用權期限最多只有70年。中老年人把已經(jīng)使用幾十年的房產(chǎn)抵押出去時(shí)，土地使用權期限已所剩無(wú)幾了。理論上講，土地使用權期限到期后，可以通過(guò)續繳土地出讓金的方式將權限延續。但一方面，城市房產(chǎn)最大的價(jià)值構成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機構愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權期限可以延續，建筑的使用壽命卻是有限的，未必能超過(guò)70年�；蛟S是銀行已考慮到了這些問(wèn)題，所以目前銀行所能接受的房貸，標的多是房齡較小的準新房，而不是早年建設的舊房。

　　第三，未來(lái)房產(chǎn)未必像現在這樣值錢(qián)。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當年僅付出了非常少的價(jià)格購買(mǎi)的。經(jīng)過(guò)10多年的房地產(chǎn)牛市，增值上百倍的并不少見(jiàn)。目前中國的人口紅利即將跨過(guò)頂峰，1990年前后新生人口的持續下降，將導致未來(lái)處于購房年齡的年輕人數量持續減少。最重要的是，目前中國的房?jì)r(jià)，無(wú)論從房?jì)r(jià)收入比，還是從房?jì)r(jià)與租金收入比來(lái)看，都存在較大的泡沫。目前的中老年人在未來(lái)去世后，其房產(chǎn)巨大的增值都將從他們的第二代、第三代身上套現。巨大的房產(chǎn)增值在供大于求的情況下套現，無(wú)疑會(huì )使未來(lái)樓市價(jià)格面臨較大的壓力。

　　雖然多數中老年人都無(wú)法實(shí)現以房養老，但仍可輕松實(shí)現套利：將大、中城市的房產(chǎn)出售，去中、小城市居住，就可在不降低生活質(zhì)量的情況下，兌現大量的房產(chǎn)增值收益。但要實(shí)現這種套利，最難的就是觀(guān)念的突破。 （黃祖斌）