“新一輪樓市調控啟幕后，公共租賃住房日益成為“擴供給”和保障房體系的主力軍。在中央主管部門(mén)的大力督導下，各地公租房建設計劃迅速擴容。2011年，僅京、滬、渝、穗四城市計劃開(kāi)工的公租房建設規模就超過(guò)2000萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)逾兩倍；需要投入的開(kāi)發(fā)資金已近千億元�！�

　　　　“作為解決城市‘夾心層’住房問(wèn)題的主要手段，公租房彌補了原來(lái)經(jīng)濟適用房等保障房品種的制度缺陷；今后，國家將重點(diǎn)發(fā)展公租房�！弊》亢统青l建設部一位官員坦言。

　　不過(guò)，業(yè)內預計，從明年開(kāi)始，公租房建設的資金壓力將逐漸上升�！澳壳�，各地公租房基本由政府投資，少量項目采用地方國企投資或財政擔保下的公積金貸款來(lái)融資。隨著(zhù)公租房建設規模的擴大，市場(chǎng)投資模式亟待開(kāi)發(fā)�！币拙又袊�研究院分析師楊紅旭指出。

　　近期，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)起、建銀精瑞資產(chǎn)管理公司承擔研發(fā)的公租房基金方案已起草完畢，準備上報國務(wù)院有關(guān)部門(mén)。該商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，財政支持+基金化運作將成為公租房發(fā)展的主要方向。

　　公租房基金胎動(dòng)

　　“公租房建設運營(yíng)已獲得國家的稅收優(yōu)惠，如果租金定價(jià)合理，回報率適當，公租房可以吸引社會(huì )資金進(jìn)入�！苯ㄣy精瑞資產(chǎn)管理公司一位負責人介紹，經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的調研、測算和論證，一份由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)起的關(guān)于成立公租房基金的方案已經(jīng)出爐。

　　據商會(huì )副會(huì )長(cháng)李曉東介紹，基金將由房地產(chǎn)企業(yè)、銀行保險等金融機構及民間資本聯(lián)合出資組成，成立專(zhuān)門(mén)的管理公司進(jìn)行管理，并設定托管銀行、承建商等多方角色。

　　據了解，公租房基金前期啟動(dòng)資金主要依靠房地產(chǎn)企業(yè)，募集方式以私募為主。今后，隨著(zhù)公租房規模的擴大和公租房基金業(yè)務(wù)的成熟，募集方式不排除公募。

　　目前，基金的具體規模尚不明晰，但可以肯定的是，資金來(lái)源將主要是非官方的社會(huì )投資機構。這些機構投資公租房項目，主要是基于穩定回報和合理收益。

　　“如果僅僅依靠財政資金，很多城市無(wú)法開(kāi)展公租房建設；北京、上海等一線(xiàn)城市的公租房建設資金也可能面臨青黃不接的情況�！甭櫭飞�表示。

　　今年5月，國務(wù)院出臺《關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確鼓勵民間資本參與政策性住房建設。由此，政策的鼓勵使得吸納多方機構和企業(yè)的基金成為可能。

　　6月，住建部等七部門(mén)聯(lián)合對外發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》，敦促各級地方政府加快發(fā)展公租房建設，由此，公租房成為廉租房、經(jīng)濟適用房和限價(jià)房等之外的重要住房保障形式。

　　在這個(gè)背景下，全國工商聯(lián)領(lǐng)導下的房地產(chǎn)商會(huì )開(kāi)始籌備成立公租房基金。公租房基金方案的論證、起草工作主要由建銀精瑞資產(chǎn)管理公司承擔。而該公司是由房地產(chǎn)商會(huì )與建設銀行背景的建銀國際合作成立的房地產(chǎn)基金管理企業(yè)。而房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)李曉東正是建銀精瑞資產(chǎn)管理公司的董事長(cháng)。

　　李曉東表示，擬設立的公租房基金，希望成為一個(gè)樣本，引領(lǐng)更多的民間資本和機構參與進(jìn)來(lái)。不過(guò)，對于首批參與者，房地產(chǎn)商會(huì )表示將限定準入條件，為了便于管理，首批數量不會(huì )太多。其中，險資等尋求平穩利潤率的機構、有保障房項目開(kāi)發(fā)經(jīng)歷的房企將在優(yōu)先考慮之列。

　　據李曉東透露，房地產(chǎn)商會(huì )通過(guò)對多個(gè)樣本城市的調研，對基金規模、投入支出和利潤回報等已有測算；基金的實(shí)際運作具備較大的可行性。

　　運營(yíng)主體需多元化

　　“如果公租房都由政府來(lái)興建、分配、管理和運營(yíng)，那么今后的住房管理體制很可能回到計劃經(jīng)濟的時(shí)代，引入市場(chǎng)機制，讓公租房運營(yíng)主體多元化，將是規避政府失靈的主要手段�！比珖�人大財經(jīng)委副主任賀鏗認為，公租房應該在政府監管之下，由社會(huì )機構來(lái)做，政府自己來(lái)做不是辦法。

　　聶梅生指出，目前，中國的租房市場(chǎng)是C2C(個(gè)人對個(gè)人)的市場(chǎng)，公租房的興起，將形成B2C(商家對客戶(hù))的模式；這個(gè)“B”需要政府推動(dòng)，需要非政府組織(NGO)和民間機構來(lái)介入運營(yíng)。

　　不過(guò)，由于公租房的運營(yíng)政策尚不明確，分配和銷(xiāo)售等主動(dòng)權在政府手中，因此多數民間機構的參與積極性并不高。

　　在江西，公共租賃房建設初定以配建為主、相對集中建設為輔，即“插花”建設。在實(shí)際操作上，企業(yè)基本上“不愿意參與運營(yíng)”，均希望政府收購。據當地房管局一位官員介紹，幾個(gè)“插花”建設的公租房項目招投標時(shí)，民間機構基本沒(méi)有參與，結果全部是政府背景的國有房企“摘牌”。

　　專(zhuān)家呼吁，各地亟待通過(guò)創(chuàng )新運營(yíng)機制，吸引更大范圍內的民間資本參與保障房建設和運營(yíng)。北京住建委主任隋振江建議，可以土地“年租制”建設公租房，鼓勵園區、企業(yè)和村集體自建公共租賃房就近出租的方法。

　　上海市住房保障和房屋管理局一位主管領(lǐng)導也表示，“政府希望找到解決公租房具體運營(yíng)問(wèn)題的新路子�！彼�表示，上海將組織和扶持一批從事公共租賃住房投資經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)機構，具體負責公租房建設投資、房源籌措、定向供應和經(jīng)租管理，運營(yíng)機構“以保本微利為原則，采取市場(chǎng)機制進(jìn)行運作”。

　　上海愛(ài)建房地產(chǎn)總經(jīng)理萬(wàn)雯娟認為，公租房可以由開(kāi)發(fā)商建設，政府將公租房打包，并提供年支付收益的財政擔保，將其整體出售給資產(chǎn)證券化平臺，后者向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；此舉可以提高公租房項目建設和運營(yíng)的效率。

　　租金回報待確認

　　與經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等出售型保障房“回款快、收益穩”相比，公租房的投資回報期很長(cháng)；同時(shí)，租金價(jià)格較低也限制了收益率�！肮�租房占用資金大，回報率又低，可能難以吸引足夠的民間資金和機構進(jìn)入�！睒I(yè)內人士質(zhì)疑道。

　　面對該質(zhì)疑，房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)李曉東指出，目前，公租房的租金回報還有待確認；不過(guò)可以預見(jiàn)，公租房承租人群以城市“夾心層”為主，收入來(lái)源穩定，擁有一定的支付能力和租金承受能力，如果政府在稅收等政策方面給予優(yōu)惠，并提供適當的補貼扶持，那么公租房的利潤空間還是比較可觀(guān)的。

　　根據財政部、國稅總局9月底下發(fā)的通知，公共租賃住房的建設和運營(yíng)將實(shí)施稅收優(yōu)惠政策。優(yōu)惠稅種涉及減免契稅、印花稅、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等6種。執行期限暫定為三年。

　　通知明確，在其他住房項目中配套建設公租房，也可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅、印花稅；對公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購買(mǎi)住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

　　專(zhuān)家指出，公租房建設免收土地出讓金，其開(kāi)發(fā)成本基本上等同于建安成本，加之稅收方面的優(yōu)惠，公租房的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)成本并不高。根據測算，土地成本一般占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的40%，扣除該成本后，公租房的開(kāi)發(fā)成本相當于普通商品房的60%。這就讓公租房在提供足夠的租金優(yōu)惠空間后還有可能維持市場(chǎng)平均收益率。（林喆）