北京市住建委10月25日出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，嚴禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金，商品房預售資金應當全部存入預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。觀(guān)察人士認為，繼打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售、收緊銀行貸款等政策之后，預售款新政的出臺，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商資金情況再臨考驗，其效應將在數月后逐漸顯現。

　　近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，一個(gè)不可排除的原因就是在商品房預售制的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商不但獲得了大量預繳款等無(wú)息資金，也在市場(chǎng)上造成了囤積居奇、捂盤(pán)待漲等種種預期。在樓市火爆的年份中，房地產(chǎn)企業(yè)運用預售款大肆擴張。但目前隨著(zhù)樓市調控的深入，房?jì)r(jià)下行的風(fēng)險有所增加。在這種背景下，少數房企在資金回籠不力的情況下，可能出現“爛尾樓”等不良現象。

　　此次出臺的預售款新規有助于避免上述風(fēng)險的產(chǎn)生。根據北京預售款新規，預售項目用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記等四個(gè)環(huán)節設置資金使用節點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節點(diǎn)的用款額度。據了解，目前在不少城市尤其是一線(xiàn)城市，開(kāi)發(fā)商預售款的50%以上均用來(lái)購置土地，開(kāi)發(fā)商的項目前期投入要大于后期的建安費用。在預售款新規的影響下，部分開(kāi)發(fā)商拿地的步伐將被延緩。

　　在北京市出臺空前嚴格的商品房預售資金監管辦法之后，未來(lái)其他城市也可能效仿出臺類(lèi)似政策。政府部門(mén)不惜以?xún)鼋Y沉淀房企資金的方式來(lái)嚴格監管，除了防范金融及社會(huì )風(fēng)險外，無(wú)疑也應當看作樓市調控“一攬子”政策的一部分。今年以來(lái)，針對樓市供給環(huán)節，國家相繼出臺了打擊囤地捂盤(pán)、收緊信貸、從嚴征收土地增值稅、嚴格預收款管理等一系列政策措施，其效果有望在未來(lái)的幾個(gè)月持續顯現。

　　但同時(shí)應看到的是，前期樓市火爆時(shí)房企儲存了充足的資金儲備，再加上9月份樓市銷(xiāo)售情況有所反彈，寄望北京一地的預售款新政帶動(dòng)全國房?jì)r(jià)明顯下行的可能性并不大。在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金情況仍難言緊張的情況下，短期內未必能看到房?jì)r(jià)乃至地價(jià)普遍下降的局面，而更有可能的是重現2008年時(shí)部分房企的兼并整合現象。

　　根據北京市《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，房企若有直接收存預售資金、未及時(shí)將貸款轉入專(zhuān)用賬戶(hù)、以收取其他款項為名變相逃避預售資金監管等現象，將被暫停該企業(yè)在北京所有開(kāi)發(fā)項目的商品房預售，并記入企業(yè)信用信息系統。相關(guān)人士同時(shí)提醒，政策效用很大程度上取決于實(shí)際執行情況，應避免房企再度拿出“拆東墻補西墻”的伎倆，弱化政策效果。比如目前北京不少開(kāi)發(fā)商在其他省市也有開(kāi)發(fā)項目，可能憑借資金的異地調用來(lái)規避調控。(記者 韓曉東 )