限購、加息，兩項重要舉措正在顯示威力，以成交量下跌為標志的樓市深度調整正在拉開(kāi)序幕。根據中國指數研究院統計，上周被監測的35 個(gè)城市中，20 個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15 個(gè)城市跌幅超過(guò)10%，而廣州、南京、武漢、北京等重點(diǎn)城市跌幅分別達到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。業(yè)內人士普遍認為，加息不僅對購房者，更對開(kāi)發(fā)商的心理造成巨大壓力，面對逐漸趨緊的資金鏈，開(kāi)發(fā)商必須打破房?jì)r(jià)持續上漲的幻想，早做打算。

　　量跌先行 價(jià)跌有望緊隨其后

　　受到樓市“二次調控”、加息等樓市調控組合拳的影響，全國樓市以“跌”為主。根據以往量?jì)r(jià)互動(dòng)的關(guān)聯(lián)性，預計房?jì)r(jià)跟隨下跌的可能性正在增加。

　　根據中國指數研究院的最新統計，上周被監測的35 個(gè)城市中，20 個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。其中，15 個(gè)城市跌幅超過(guò)10%。而10 個(gè)重點(diǎn)城市中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲。

　　“雖然有個(gè)別城市成交量數據仍表現為上漲，但這主要是前期成交基數較低，以及出臺政策略微滯后所致�！敝袊�指數研究院分析師說(shuō)，從全國來(lái)看，受調控政策影響，成交量普跌是大勢所趨。

　　對此，一位開(kāi)發(fā)商老總向記者直言，“如果沒(méi)有成交量，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有回籠資金，只能坐吃山空，在這種情況下房?jì)r(jià)下調是肯定的�！�

　　他私下向記者表示，雖然目前開(kāi)發(fā)商資金鏈仍顯寬松，但面對加息、融資渠道收窄、限購、以及預售資金監管強化等多重調控措施的作用，開(kāi)發(fā)商的資金鏈也日益趨緊，如果政府不松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商必然降價(jià)促銷(xiāo)。

　　“目前房?jì)r(jià)與前期持平，還沒(méi)有明顯地下調，其主要阻力還在于對調控政策執行力度不夠，而且對調控的持續性心存僥幸�！北本┲性�地產(chǎn)張大偉說(shuō)。

　　他向記者直言，經(jīng)過(guò)多次調控，市場(chǎng)各方對此輪調控必然有一個(gè)認識過(guò)程。但是，在經(jīng)歷一段時(shí)間的觀(guān)望和僵持后，樓市迎來(lái)明顯調整的可能性非常大。他預計10月、11月一線(xiàn)城市成交量下跌幅度可能加快，整個(gè)第四季度房?jì)r(jià)下跌可能性越來(lái)越大。

　　值得一提的是，有關(guān)調控引發(fā)“退房”、“提前還貸”的猜測，目前在北京等主要城市并沒(méi)有出現，這無(wú)疑為調控政策的穩定形成支撐。

　　土地市場(chǎng)被觸動(dòng) 流拍或再現

　　加息還將對土地市場(chǎng)形成深遠影響，開(kāi)發(fā)商拿地將更趨謹慎和保守。在2005年和2007年，加息之后，土地市場(chǎng)都相應出現了較為集中的土地流拍或流標現象。

　　“從供給端來(lái)看，本次加息將使土地儲備成本提高�！眹�土系統一位專(zhuān)家向記者表示，本次加息采取短期對稱(chēng)、長(cháng)期不對稱(chēng)的方式，也就是說(shuō)，一年期存貸款利率增幅相同，而兩年期及以上貸款利率的增幅低于存款利率增幅。

　　“目前不少地方土地儲備機構自有資金不足，對銀行貸款依賴(lài)性較大，其中，又以一到兩年的中短期貸款為主，因此，利率的提升將加大土地儲備的融資成本�！痹搶�(zhuān)家說(shuō)。

　　對此，湘財證券分析師也指出，開(kāi)發(fā)商將根據加息以及加息預期重新調整對土地價(jià)值判斷，土地市場(chǎng)將可能形成趨冷的態(tài)勢，但這將有助于資金充沛型企業(yè)和中型企業(yè)獲取擴張機會(huì )。

　　或將進(jìn)入加息通道 鈍刀子割肉更疼

　　然而，一次小幅加息的打擊終究對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，對房地產(chǎn)市場(chǎng)更為大的卻是加息周期的到來(lái)。市場(chǎng)分析人士指出，本次加息相當于打開(kāi)了加息的窗口，就此進(jìn)入加息通道。也就是說(shuō)，鈍刀子割肉更疼，資產(chǎn)價(jià)格將在中長(cháng)期受到壓制。

　　廣發(fā)證券一份分析報告指出，由于中長(cháng)期貸款利率增加不多，此次加息對開(kāi)發(fā)商資金成本影響不是太大；對月供而言，加息 25 個(gè)基點(diǎn)大約相當于月供支出增加 2%，幅度并不算大，關(guān)鍵問(wèn)題在于未來(lái)是否會(huì )持續、有規律地加息。

　　對此，湘財證券分析師則認為，加息對于市場(chǎng)的影響不在于影響消費者的預期，而在于影響開(kāi)發(fā)商的預期。即，加息將加重開(kāi)發(fā)商對于信貸政策會(huì )持續收緊的預期，改變以拖延為主的應對策略，迫使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　另外，業(yè)內人士表示，中短期內，15個(gè)城市的限貸及限購令對房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生較為直接的影響，加之冬季是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統淡季，這些因素使得今年四季度樓市的交易量還將進(jìn)一步回調，“交易量的回調將削弱房?jì)r(jià)的上漲勢頭，從而將有助于減輕房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的調控壓力�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。(記者 于祥明)