● 故事案例

　　王瑜夫妻倆手頭共有13萬(wàn)元。想用僅有的13萬(wàn)元買(mǎi)套房子，他們想到了兩個(gè)方案可以選擇：一是一次性到位，買(mǎi)個(gè)100平方米以上的三房，總價(jià)大概需要60萬(wàn)元，首付兩成就是12萬(wàn)元，如果買(mǎi)了，就意味著(zhù)手頭的錢(qián)需要全部花在買(mǎi)房上。

　　另一個(gè)方案就是買(mǎi)個(gè)便宜實(shí)惠的過(guò)渡房，七八十平方米左右的兩房，大概總價(jià)在30萬(wàn)元，首付兩成就是6萬(wàn)元，剩下的錢(qián)可以裝修，即使首付三成，自己也能交齊9萬(wàn)元，這樣一來(lái)，王小姐夫妻倆的生活就輕松很多。

　　▲ 專(zhuān)家支招

　　新政下，剛性需求者買(mǎi)房，專(zhuān)家建議最好是購買(mǎi)三環(huán)以?xún)鹊亩�手房，生活配套完善�?000年以后的房子價(jià)格普遍都在4000元/平方米上下浮動(dòng)，而且整個(gè)市場(chǎng)的放盤(pán)量也很大，客戶(hù)選擇性很強，而且付款壓力會(huì )減少。

　　先辦按揭再簽合同

　　● 故事案例

　　蘇先生最近投資了一套約60平方米的小兩房，單價(jià)5800元/平方米，總價(jià)在348000元。他交了1萬(wàn)元的定金簽了認購書(shū)，之后又讓交首付款。讓他疑惑的是，為何交了首付卻只拿了張收據。開(kāi)發(fā)商說(shuō)先到銀行申請按揭，等批了過(guò)幾天再回售樓處簽購房合同。

　　他幾年前曾買(mǎi)過(guò)一套二手房，是先簽合同再去貸款的。難道二手房和新房流程有差別？他去咨詢(xún)了另外一家樓盤(pán)的情況，售樓員告訴他，一般情況他們是先付兩萬(wàn)元定金，一個(gè)星期后簽合同交首付款，然后拿著(zhù)合同復印件和首付款發(fā)票去銀行辦理按揭。那先辦按揭后簽合同，這樣的程序銀行認可么？帶著(zhù)這樣的疑問(wèn)，他又找到了一位從事地產(chǎn)業(yè)的朋友小劉，小劉告訴他說(shuō)，“其實(shí)只要開(kāi)發(fā)商信用好就沒(méi)有大問(wèn)題�，F在有的開(kāi)發(fā)商就是先交定金簽了認購書(shū)后，交齊資料去銀行辦理按揭，然后再簽合同網(wǎng)上備案，最后等著(zhù)銀行放款。辦按揭只是說(shuō)先查詢(xún)信用系統、購房證明、收入證明等手續，真正辦理完是在簽完合同之后。否則如果你無(wú)法貸款，簽了合同就必須得違約了�！�

　　原來(lái)，現在銀行對資料審查都比較嚴格，一旦有偏差很可能貸不到款。因為樓盤(pán)都有自己指定銀行合作，個(gè)別開(kāi)發(fā)商就針對一些投資型客戶(hù)或者資料有點(diǎn)復雜的客戶(hù)，建議先去辦按揭申請。申請人連同要求備齊的各種資料一起報送銀行，信貸人員對客戶(hù)書(shū)面資料進(jìn)行初審，然后逐級上報審批，審批通過(guò)后出具銀行貸款承諾書(shū)，之后方正式簽訂購房合同。對于這樣的做法，有的銀行也就默認了。因為是二套房，資料審批嚴格，而蘇先生也就同意了開(kāi)發(fā)商的做法。

　　▲專(zhuān)家支招

　　現階段買(mǎi)房需要關(guān)注幾個(gè)特別的問(wèn)題。簽訂《認購書(shū)》，要約定清楚在什么條件下可以退定金，例如貸款審批未能通過(guò)時(shí)可否退定金等。必要時(shí)可提前看看《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補充合同》條款，對合同中不同意的條款及時(shí)提出，防止日后簽訂合同時(shí)處于被動(dòng)狀態(tài)。另外，開(kāi)發(fā)商的特別承諾要寫(xiě)進(jìn)合同，如贈送花園、廣告宣傳、樣板間宣傳、車(chē)位配備及出租出售、物業(yè)管理費用等優(yōu)惠措施，以保障日后實(shí)現這些權益。

　　“以房養房”買(mǎi)二套房

　　● 故事案例

　　王先生現在手上有套于2003年購買(mǎi)的小房子�，F在，家里有老人住，所以王先生想再買(mǎi)一套三居室的房子。

　　此前王先生的第一套住房，也是通過(guò)銀行按揭的15年商業(yè)貸款期限，現在還了8成。王先生已經(jīng)去北環(huán)某樓盤(pán)看了兩次，之前聽(tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以墊一下首付，但是現在開(kāi)發(fā)商卻表示不可能再這樣做了。

　　王先生算了一筆賬：該樓盤(pán)均價(jià)6300元/平方米，128平方米的房子5成首付接近40萬(wàn)元，他有些吃不消 。王先生想通過(guò)中介把第一套房子賣(mài)了，再用第一套房子的錢(qián)去付第二套房子的首付。在中介處，中介人員告訴王先生，既然第一套房子的貸款，已經(jīng)還了8成，完全可以把剩下的2成房貸想辦法還清，然后把第一套房子的房產(chǎn)證從銀行拿出來(lái)，去抵押貸款。第一套房子抵押的款項，可以負擔第二套房子7成的總價(jià)，王先生只需要付3成就可以買(mǎi)第二套房了。

　　▲專(zhuān)家支招

　　消費者想換房，但是因為買(mǎi)第一套房的時(shí)候貸過(guò)款，所以把第一套房子賣(mài)了做第二套的首付款，購房貸款時(shí)也只能算作“二套房”客戶(hù)來(lái)對待，所以很多人采取“以房養房”的辦法來(lái)購置第二套房。

　　用第一套房子(拿到房產(chǎn)證后)去銀行抵押貸款，把貸款用于購買(mǎi)第二套房，如果第一套房子價(jià)格足夠高，可以全額付款去購買(mǎi)第二套房；如果不夠，可以用第一套房抵押的貸款去付一部分，然后等第二套房子的房產(chǎn)證拿到后，再去申請抵押。 (記者 黃曉娟)