不出預料，在2009年中至2010年初這波快速爆發(fā)的地產(chǎn)牛市中所確認的預售收入，確保上市房企今年三季度仍交出了一份穩步增長(cháng)的財報。

　　而頗含隱憂(yōu)的是，在嚴厲調控新政策的持續作用、企業(yè)項目竣工放緩致使結轉收入減少等因素影響下，瀏覽單季數據卻可發(fā)現房企面臨同比、環(huán)比雙降的經(jīng)營(yíng)窘境——這在今年前兩份財報中還不曾出現。但另一方面，隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程的加速推進(jìn)，在調控新政的相對“盲點(diǎn)”——二、三線(xiàn)城市龍頭房企仍存在高速成長(cháng)的機會(huì )，尤其是在目前本幣升值致熱錢(qián)頻密流入內地樓市的宏觀(guān)背景下。

　　前三季業(yè)績(jì)穩步增長(cháng)

　　單季數據隱憂(yōu)畢現

　　據統計，截至10月28日，兩市共有99家以地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司公布2010年三季報，前三季度營(yíng)業(yè)總收入合計為1661億元，同比上漲22%；歸屬于母公司股東的凈利潤合計為204億元，同比上漲17.6%。

　　明細來(lái)看，99家房企中有65家實(shí)現營(yíng)業(yè)收入正向增長(cháng)，而34家營(yíng)業(yè)收入負增長(cháng)。其中，剔出ST類(lèi)公司，前三季度營(yíng)業(yè)收入增幅排位在前的均為二、三線(xiàn)龍頭房企，如廣宇發(fā)展同比增3.22倍；津濱發(fā)展同比增1.56倍；嘉凱城同比增1.47倍。同時(shí)，上述三公司分別實(shí)現凈利潤增幅3.95倍、3.89倍、3.38倍，也是目前房企中凈利增幅最大的三家企業(yè)。

　　然而，若瀏覽單季數據，則可發(fā)現不少上市房企盈利情況在悄然倒退。據統計，99家公司第三季度營(yíng)業(yè)總收入合計為501億元，同比增7.7%，但環(huán)比二季度卻下降15.7%；三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計為61.4億元，同比略降6.2%，環(huán)比二季度則大降30.5%。

　　此外，更有多達38家房企出現凈利潤同比、環(huán)比雙降的經(jīng)營(yíng)窘境。

　　“招保萬(wàn)金”

　　三季度業(yè)績(jì)分化明顯

　　上述經(jīng)營(yíng)境況在四大龍頭“招保萬(wàn)金”身上均有體現。據統計，“招保萬(wàn)金”前三季度共計實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入597億元，同比增長(cháng)15.9%；實(shí)現凈利潤合計83.3億元，同比增長(cháng)28.7%。

　　雖然“招保萬(wàn)金”前三季度凈利潤增長(cháng)明顯，但第三季度業(yè)績(jì)則呈現分化之勢。其中，萬(wàn)科第三季度營(yíng)業(yè)收入下跌27%，而凈利潤卻同比上升6%；保利地產(chǎn)實(shí)現凈利潤6.63億元，同比增長(cháng)69.87%；招商地產(chǎn)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入同比增加7.96%，但單季凈利潤卻下滑達20.54%。

　　金地集團業(yè)績(jì)可謂最為“慘淡”，不僅單季凈利潤下滑幅度最大，且營(yíng)業(yè)收入也呈現同比微幅下滑態(tài)勢。第三季度，該公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入16.8億元，同比下降約1.8%，而凈利潤大跌76.75%。

　　業(yè)內人士分析，第三季度業(yè)績(jì)出現下滑，主要是調控新政直接導致三季度樓市成交清淡，同時(shí)間接導致開(kāi)發(fā)商土地收儲力度減緩、項目竣工速度放緩等防御型經(jīng)營(yíng)戰略。當然，也不排除部分開(kāi)發(fā)商保留部分收入至四季度結算以拉高年尾業(yè)績(jì)。

　　另一方面，四大龍頭巨大的單季業(yè)績(jì)差別可能與各公司的推盤(pán)節奏不同有關(guān)。

　　二、三線(xiàn)龍頭慣性成長(cháng)

　　本幣升值或最受益

　　自去年底國家推動(dòng)城鎮化加速的施政趨向明確以來(lái)，部分二、三線(xiàn)龍頭企業(yè)便呈現高速增長(cháng)勢頭，這在今年的三季報中愈發(fā)有所體現。

　　如河北房企龍頭榮盛發(fā)展今年三季度繼續實(shí)現快速成長(cháng)。該公司項目多集中于三線(xiàn)城市，由于可結算面積增加，以及結算價(jià)格上漲，前三季度營(yíng)業(yè)收入達到45.79億元，同比增長(cháng)110%，凈利潤6.07億元，同比增長(cháng)58.5%。公司還預計2010年度凈利潤較上年同期增長(cháng)50%-70%。

　　目前已有諸多數據顯示，今年4月起陸續出臺的地產(chǎn)調控政策，主要打擊了一、二線(xiàn)城市的投機性購房，對于城鎮化新政利好下的三、四線(xiàn)自住性購房不僅沒(méi)有影響，而且還會(huì )因為資金分流而增加需求。

　　同時(shí)，2010年6月啟動(dòng)的“二次匯改”，最近4個(gè)月人民幣升值幅度明顯。由此，有很多分析人士認為，這將促使更多熱錢(qián)進(jìn)入中國樓市，尤其是二、三線(xiàn)市場(chǎng)。

　　據統計，目前已有近20家地產(chǎn)公司對2010年度業(yè)績(jì)進(jìn)行預告，其中半數公司預喜，包括津濱發(fā)展、華麗家族、濱江集團、榮盛發(fā)展、合肥城建、廣宇集團等，均屬于二、三線(xiàn)市場(chǎng)龍頭房企。(記者 郭成林)