十月份最后一個(gè)周六的上午，邵先生和周小姐如同往常一樣，準備一同去挑選他們的婚房。與以往不同的是，他們不再去各個(gè)售樓處咨詢(xún)，而是把重點(diǎn)轉向了二手房中介公司。這對在中關(guān)村工作的夫婦表示，他們從今年5、6月份便開(kāi)始關(guān)注海淀區的新盤(pán)，但是等到近期想出手時(shí)，卻發(fā)現本來(lái)就為數不多的樓盤(pán)都推遲了開(kāi)盤(pán)，他們不得不將目標轉向了二手房。

　　《廣廈時(shí)代》隨后了解了北京市各區近幾個(gè)月的開(kāi)盤(pán)情況，發(fā)現存在著(zhù)不同程度的延期，且數量眾多，某些區域甚至存在預計開(kāi)盤(pán)項目全部延期的情況。對此，《廣廈時(shí)代》對多位業(yè)內人士和行業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行了走訪(fǎng)，一探究竟。

　　●市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃厚

　　客戶(hù)積累量不足

　　北京市住房和城鄉建設委員會(huì )公布的數據顯示，從2010年4月新政開(kāi)始以來(lái)，5至7月份開(kāi)盤(pán)項目的數量一路下滑，僅為去年同期的一半，而8月份更是不足2009年同期的1/5。對此，金融街控股股份有限公司的一位高層管理人員認為：“這是由于目前市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃厚，客戶(hù)購買(mǎi)信心不足，導致樓盤(pán)客戶(hù)積累量較少，因此不少樓盤(pán)都紛紛推遲開(kāi)盤(pán)，以便能夠積累更多的意向客戶(hù)�！�

　　《廣廈時(shí)代》就此探訪(fǎng)了海淀區和朝陽(yáng)區的一些在售樓盤(pán)，去年熙熙攘攘的售樓處，此時(shí)卻變得冷冷清清。北京市住房和城鄉建設委員會(huì )一位工作人員稱(chēng)：“從目前的購房客戶(hù)結構特點(diǎn)來(lái)看，投資客和外地購房客戶(hù)數量有很大程度的下降，當前購房人群多以剛性需求為主。這也說(shuō)明從目前的情況來(lái)看，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的影響已逐步顯現�！�

　　另外，三里屯某項目的營(yíng)銷(xiāo)總監表示：“很多改善型和資產(chǎn)配置型的客戶(hù)由于現在的首付款提高、利率提高以及房產(chǎn)稅的即將出臺，都暫緩或者放棄購房計劃，希望能等到政策明朗，或者價(jià)格有明顯回落的時(shí)候再出手購房。消費者的結構性變化與推遲購房計劃的決定，是造成開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)的重要因素�！�

　　●市場(chǎng)情況不明朗

　　開(kāi)發(fā)商決策謹慎

　　根據搜房網(wǎng)數據監控中心和網(wǎng)易房產(chǎn)的統計，2010年9月份預計開(kāi)盤(pán)新老項目約50個(gè)左右，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)數量?jì)H為21個(gè)，只占預計開(kāi)盤(pán)數量的42%。海淀、通州、豐臺這樣的傳統熱點(diǎn)區域，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jì)H有三成，只有朝陽(yáng)、大興兩區開(kāi)盤(pán)數量相對較多，但也僅有預計的六成左右。

　　就此《廣廈時(shí)代》采訪(fǎng)了原首都經(jīng)濟貿易大學(xué)城市學(xué)院土地管理和房地產(chǎn)管理系主任邢亞平。對于目前的延期開(kāi)盤(pán)現象，邢主任認為：“目前各個(gè)開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)盤(pán)的確是一個(gè)較為普通現象。這主要是由于兩個(gè)主要因素造成的：一是消費者置業(yè)信心不足，觀(guān)望氣氛濃厚�？蛻�(hù)要么紛紛推遲購房計劃，要么放棄購買(mǎi)，使得很多樓盤(pán)的客戶(hù)積累速度緩慢，開(kāi)發(fā)商不敢貿然開(kāi)盤(pán)；二是開(kāi)發(fā)商通常在新政策推出后，也選擇觀(guān)望策略，避開(kāi)政策影響較嚴重的階段，等待政策影響趨緩、房?jì)r(jià)逐步回升時(shí)，再選擇開(kāi)盤(pán)�！�

　　對于這種雙方觀(guān)望的現象，邢亞平表示：“每次新政出臺都會(huì )在一段時(shí)期內形成這種博弈的態(tài)勢。因為隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的深入，市場(chǎng)不確定性越發(fā)明顯，這也造成了開(kāi)發(fā)商一方的定價(jià)困難。在市場(chǎng)上升階段，消費者購買(mǎi)熱情較高，價(jià)格敏感性較低，定價(jià)容易、決策較快；但在市場(chǎng)僵持階段，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了兩難境地：既不敢定高價(jià)——擔心賣(mài)不出去，也不愿定低價(jià)——擔心賺得少，因此需要更長(cháng)的決策期和客戶(hù)摸底，來(lái)制定準確的、迎合市場(chǎng)的價(jià)格。這也在一定程度上影響了開(kāi)盤(pán)的進(jìn)程�！�

　　●延期開(kāi)盤(pán) 恐造成局部供給短缺

　　專(zhuān)家建議用行政手段調節

　　目前各個(gè)項目延期開(kāi)盤(pán)，雖并不完全是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)行為，但是也會(huì )客觀(guān)造成某些區域在一段時(shí)間內的放量“真空”。對此邢亞平表示：“政府部門(mén)已經(jīng)出臺了很多打擊開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)的政策，而且執行力度較大，效果較好。但是延期開(kāi)盤(pán)現象的普遍發(fā)生，會(huì )在客觀(guān)上影響商品住宅供給速度，造成某段時(shí)間內，某一區域的局部供應不足，所造成的‘恐慌性客戶(hù)積累’，將有可能造成區域中樓盤(pán)價(jià)格一定程度的上漲�！�

　　《廣廈時(shí)代》從搜房網(wǎng)數據監控中心了解到的數據顯示：2009年月度開(kāi)盤(pán)均價(jià)環(huán)比差異在10%以?xún)�，�?010年新政出臺之后，從5月份起開(kāi)盤(pán)月均價(jià)格升降幅度起伏較大，最大環(huán)比差異甚至達到50%。邢主任認為，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈會(huì )使開(kāi)盤(pán)價(jià)格不穩定，波動(dòng)性較大。

　　對于延期開(kāi)盤(pán)所造成的“局部供給短缺”現象，邢主任表示：“由于這方面的制度還不夠完善，因此政府在某些環(huán)節尚有空間加強監管，可以通過(guò)一些行政手段進(jìn)行調節。(林蔚然)