近日新出爐的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》成為政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一記重拳。在貸款環(huán)境被收緊、購房需求被限制的情況下，這一次受到調控影響的則是開(kāi)發(fā)商視為命脈的現金流。在許多業(yè)內人士眼中，這一措施不但將在短期內對房地產(chǎn)供應量產(chǎn)生巨大影響，甚至也將對開(kāi)發(fā)企業(yè)中期的戰略布局產(chǎn)生作用�！安灰�小看這一管理辦法，如果落實(shí)到位，甚至可以降低地價(jià)上漲的壓力�！庇袠I(yè)內人士作出了這樣的判斷。

　　●本期嘉賓●

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家、首都經(jīng)貿大學(xué)教授　邢亞平

　　天津中原董事總經(jīng)理　殷則環(huán)

　　北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理　李巖

　　SOHO中國有限公司董事長(cháng)　潘石屹

　　●對房?jì)r(jià)的影響

　　在政策調控的大背景下，政府近期新出的一系列政策都在撥動(dòng)“房?jì)r(jià)”這根弦，而實(shí)行“預售資金監管”是否會(huì )影響房?jì)r(jià)呢？多數嘉賓認為，短期內不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生直接影響，但是從側面會(huì )有助于房?jì)r(jià)的平穩。

　　邢亞平：預售資金監管對房?jì)r(jià)沒(méi)有直接影響

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家、首都經(jīng)貿大學(xué)教授邢亞平認為，預售資金監管政策的出臺對房?jì)r(jià)的影響不是直接性的，不能簡(jiǎn)單認為該項政策的出臺會(huì )立刻對房?jì)r(jià)的漲跌產(chǎn)生直接影響。

　　邢亞平表示，預售資金監管制度實(shí)際上是規定預售資金的專(zhuān)款專(zhuān)用，要求預售資金優(yōu)先用于該預售項目的工程建設上，不能用于拿地等其他用途。這項制度主要是保證預售項目的資金安全，防止爛尾房現象，保障消費者利益，同時(shí)也降低銀行的信貸風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商的資金鏈包括自有資金、銀行貸款、建筑承包商墊資、預售資金等，預售資金監管政策只是對其資金鏈的一部分進(jìn)行監管，只是眾多房地產(chǎn)調控政策的因素之一，因此不能孤立地判斷其對房?jì)r(jià)走勢的影響。

　　“總體來(lái)說(shuō)，從今年4月起推行的一系列調控政策來(lái)看，購房首付比例提高、三套房限制貸款這些政策對于降低房?jì)r(jià)的影響是直接的，而預售資金監管制度的出臺對房?jì)r(jià)沒(méi)有直接的影響”。

　　殷則環(huán)：不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生太大影響

　　天津中原董事總經(jīng)理殷則環(huán)認為，從“預售資金監管”這一政策本身來(lái)講，其對房?jì)r(jià)是不會(huì )起到直接作用的。

　　實(shí)施“預售資金監管”意味著(zhù)在開(kāi)發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，預售資金的管制必將影響其資金運用、資金走向和現金流平衡策略。在市場(chǎng)層面，如果政策調整持續，市場(chǎng)進(jìn)一步冷淡，或將促使資金鏈相對緊張的開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)銷(xiāo)售，在短期內增加市場(chǎng)供應。這種情況將有利于價(jià)格的降低。但是，能否產(chǎn)生這種結果還取決于市場(chǎng)多方面合力的結果如何。僅從目前公布的信息來(lái)看，還不好判斷。

　　潘石屹：能否降房?jì)r(jià)取決于土地供應

　　針對“預售資金監管”，SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹則表達了另一種觀(guān)點(diǎn)。他表示，預售資金監管辦法實(shí)施后，首先的影響是土地價(jià)格會(huì )下降。如果地方政府想維持過(guò)去地價(jià)款的收入就要加大土地供應。所以，這次對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金監管的政策會(huì )不會(huì )導致房?jì)r(jià)下降，最核心是取決于地方政府的供地會(huì )不會(huì )增加。

　　●對土地價(jià)格的影響

　　誠如一些專(zhuān)業(yè)人士所言，“預售資金監管”這一措施原本是用來(lái)保證預售項目資金安全，防止項目爛尾的，其對房?jì)r(jià)并無(wú)直接影響。但是在房地產(chǎn)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的模式面前，這一措施卻有可能從土地價(jià)格入手，成為規范地產(chǎn)市場(chǎng)的有力武器。

　　李巖：會(huì )有助緩解地價(jià)上漲壓力

　　北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理李巖認為，“預售資金監管”本是控制項目開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險的措施，但在現有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式之下，卻可能起到規范預售資金使用，減少開(kāi)發(fā)商盲目哄抬地價(jià)的現象，從而影響地價(jià)走向。

　　“從外地已開(kāi)始實(shí)施的預售資金監管情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商至少有三分之一以上的資金將會(huì )受到嚴格控制使用，根據規定只能用于工程建設等款項的支付。而在監管以前，這些資金中少的會(huì )有20%-30%，多的會(huì )有超過(guò)一半的預售資金都會(huì )成為開(kāi)發(fā)商拍地的儲備資金，從而使開(kāi)發(fā)商在拍地時(shí)有更高的價(jià)格上限。而新措施實(shí)施后，能夠從一定程度上限制開(kāi)發(fā)商將資金挪作拿地或其他用途，降低出現土地泡沫的風(fēng)險。

　　殷則環(huán)：對地價(jià)的影響取決于實(shí)施細則

　　對于土地價(jià)格的影響，殷則環(huán)認為會(huì )產(chǎn)生一定影響，但最終效果如何還取決于具體的實(shí)施細則。

　　“按照新規實(shí)施以后，到底有多少比例的資金會(huì )進(jìn)入監管將會(huì )決定最終的效果。按照《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照‘地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件’等四個(gè)環(huán)節設置資金使用節點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節點(diǎn)的用款額度。而在現實(shí)操作中，建筑企業(yè)代為墊款施工的情況普遍存在，開(kāi)發(fā)商與施工方如何約定、最終預售資金監管如何實(shí)施都將決定開(kāi)發(fā)商的資金運轉。假設開(kāi)發(fā)商只有40%的資金被完全監管，另外60%在一定時(shí)間后回到開(kāi)發(fā)商手中，那么開(kāi)發(fā)商依然可能用這部分資金去購買(mǎi)土地�！�

　　潘石屹：將使開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地的資金空前緊張

　　潘石屹表示，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預售資金的監管從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是為了防范風(fēng)險，但像北京出臺的將所有預售款都進(jìn)行監管，其結果是開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地的資金空前緊張。

　　潘石屹認為，新出臺的辦法將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有預售資金都監管是不合理的，開(kāi)發(fā)商本身就有一些合理支出需要用到預售資金�！伴_(kāi)發(fā)商的土地款要一次性支付給政府，約占總數的50%，營(yíng)業(yè)稅要提前支付，土地增值稅和所得稅要預征，所有銷(xiāo)售收入都被監管起來(lái)了，我預計在一年后開(kāi)發(fā)商的資金會(huì )出奇緊張。事實(shí)上，監管目的是為了防止出現爛尾樓，只需監管建設資金就可以了�！�

　　●對開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

　　邢亞平：小開(kāi)發(fā)商或許逐步退出一線(xiàn)市場(chǎng)

　　邢亞平表示，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該制度主要對其現金流有直接的影響，而影響程度也會(huì )因企業(yè)規模不同而有所區別：對于規模大、實(shí)力較強的大型開(kāi)發(fā)商影響程度較小，他們通常是全國布局，由于預售資金監管制度只在部分城市實(shí)行，所以大企業(yè)可以根據企業(yè)內部的整體資金調配計劃進(jìn)行資金平衡，因而對其影響不大，只是會(huì )使其適當減緩土地囤積速度，避免其快速、大規模地連續拿地。而規模中等、實(shí)力一般的中型開(kāi)發(fā)商將會(huì )受到制約，有可能因為現金流動(dòng)性差而發(fā)展進(jìn)程減緩。影響最大的是規模較小、實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商，他們甚至有可能被迫逐步退出一線(xiàn)市場(chǎng)。

　　李巖：大開(kāi)發(fā)商所受影響不大

　　李巖認為，預售資金監管措施對于規模不同的公司所起到的作用也是不同的：對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于他們自有資金較多，融資信貸能力也很強，僅北京等部分城市的預售資金監管政策不會(huì )對他們形成大的影響，最多只會(huì )改變企業(yè)內部的資金流轉。而對于中等開(kāi)發(fā)商而言，縮小擴張步伐，謹慎拿地會(huì )是他們的選擇之一。受影響最大的當數一些小的開(kāi)發(fā)商，他們由于預售資金受控，再進(jìn)入市場(chǎng)拿地的意愿會(huì )減弱，最有可能做的就是提高現有項目的售價(jià)，一方面獲取更高的利潤，另一方面也可以延緩銷(xiāo)售速度，如果沒(méi)有新的機會(huì )，最終可能會(huì )退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　此外李巖表示，“預售資金監管”在房地產(chǎn)業(yè)內較早前就已經(jīng)有了預警，此次落實(shí)不會(huì )出乎人們的意料�！捌鋵�(shí)這是一個(gè)早就應該出臺的規定，有些姍姍來(lái)遲�！崩顜r說(shuō)。(衛東 林蔚然)