北京是第一個(gè)執行“限購”政策的城市�！笆�一” 前后各個(gè)地方版的 “限購”政策已在全國十幾個(gè)主要大中城市相繼實(shí)施。既然能被十幾個(gè)主要大中城市效仿，而且有繼續在全國星火燎原之勢，看來(lái)“限購”政策對控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲效果顯著(zhù)。在全國范圍內方興未艾的“限購”政策在北京已執行近半年，對北京樓市的購房行為產(chǎn)生了怎樣的影響？人們又對“限購”政策有哪些不解和疑問(wèn)呢？

　　●限購令影響四類(lèi)購房人

　　根據《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》(京政發(fā)〔2010〕13號)要求，北京市建委5月1日下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)同一購房家庭只能在本市新購買(mǎi)一套商品住房有關(guān)政策的通知》，即自2010年5月1日起，同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市新購買(mǎi)一套商品住房，即不溯及既往，政策對該家庭5月1日前有幾套房并未限定，僅約定“五一”后只能新購一套房。

　　現政策已執行近六個(gè)月，因政策執行的截止時(shí)間沒(méi)有確定，因而對一部分自住需求和投資客的購房行為都產(chǎn)生了影響。根據對北京中原地產(chǎn)多家門(mén)店一線(xiàn)業(yè)務(wù)人員的調查顯示，四類(lèi)購房人的行為發(fā)生了不同程度的轉變。

　　一、放棄過(guò)渡型小戶(hù)型選擇一步到位

　　資金實(shí)力一般且在一兩年內就有升級置業(yè)需求的買(mǎi)房人。放棄過(guò)渡型小戶(hù)型，選擇一步到位。如一些剛結婚和準備結婚的小夫妻放棄了購買(mǎi)開(kāi)間和一居室的念頭，選擇購買(mǎi)小兩居，面積稍大一點(diǎn)，位置稍偏一點(diǎn)，但總價(jià)上相差不大；這樣的買(mǎi)房人數量占到購買(mǎi)婚房買(mǎi)房人數量的33%。

　　二、對房產(chǎn)性?xún)r(jià)比要求提高

　　有一定資金實(shí)力，且兼具投資、改善性質(zhì)的買(mǎi)房人。他們對于購買(mǎi)的房屋要求更加苛刻了，對性?xún)r(jià)比要求更高，因為如果買(mǎi)的房子不夠好，短期想換不可能；第二，如果短期想賣(mài)出，接手的買(mǎi)房人也會(huì )受此政策限制，因此他們的心里也會(huì )考慮買(mǎi)一套最稱(chēng)心如意的房子，那么自己買(mǎi)的好房將最具競爭力，有此類(lèi)想法的買(mǎi)房人占到投資改善類(lèi)買(mǎi)房人的10%；

　　三、地產(chǎn)投資轉向商鋪和寫(xiě)字樓

　　部分手中資金較充裕且傾向于房產(chǎn)投資的買(mǎi)房人,投資意愿轉向商鋪、寫(xiě)字樓。因限購政策只針對商品住房，不涉及商鋪、寫(xiě)字樓市場(chǎng)，因此有部分住宅投資客轉向商業(yè)地產(chǎn)。據北京中原三級市場(chǎng)研究部分析人士指出，以往北京中原成交的商鋪、寫(xiě)字樓都以公司購買(mǎi)為主，因此以整層和大面積的物業(yè)成交居多，但近幾個(gè)月小面積的商業(yè)關(guān)注度和成交量明顯上升，如80平方米、105平方米、150平方米等面積的寫(xiě)字樓成交居多。購買(mǎi)小面積商業(yè)地產(chǎn)的買(mǎi)房人已占到了北京中原商業(yè)地產(chǎn)每月成交的30%，較4月份上漲了12%。

　　四、轉投資其他市場(chǎng)

　　部分手中資金十分充裕的投資買(mǎi)房人，將資金轉向了其他投資品市場(chǎng)。因年初“國十一條”、4月“國十條”到9月“國五條”，國家政策一直緊盯房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此本年度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本未有變化。據北京中原領(lǐng)先指數顯示，北京中高檔二手商品房?jì)r(jià)9月為22746元/平方米，而年初1月為22718元/平方米。尤其是9、10月份的第二輪調控使投資客清醒地看到政府在每次房?jì)r(jià)剛剛上揚時(shí)就立即行動(dòng)抑制房?jì)r(jià)上漲，因此理智地選擇是將部分資金分散投資到如黃金、股市、期貨等其他資本市場(chǎng)來(lái)獲取利益。

　　●切勿“違限”買(mǎi)房

　　如因對政策不了解，違反限購政策買(mǎi)了房，會(huì )出現什么結果，該如何解決？這個(gè)問(wèn)題恐怕是目前買(mǎi)房人都十分關(guān)心的。北京中原三級市場(chǎng)研究部提醒買(mǎi)房人，切勿“違限”買(mǎi)房。否則可能會(huì )遭遇無(wú)法網(wǎng)簽，進(jìn)而無(wú)法拿到產(chǎn)權證的嚴重后果。

　　在實(shí)際操作中，中原地產(chǎn)為了防止買(mǎi)房人因出現不符合政策而無(wú)法網(wǎng)簽的情況，都會(huì )在簽訂合同前詢(xún)問(wèn)好買(mǎi)房人的現有家庭情況和五一后的歷史購房情況，如果確實(shí)存在特殊疑問(wèn)，可以在買(mǎi)賣(mài)雙方與經(jīng)紀公司簽訂居間合同后在網(wǎng)簽系統進(jìn)行試操作，如確實(shí)無(wú)法簽約，會(huì )建議買(mǎi)房人更換購買(mǎi)者或依據政策暫時(shí)放棄購買(mǎi)。

　　但業(yè)內人士提醒買(mǎi)房人，在購買(mǎi)二手房時(shí)一定要搞清楚自身情況是否符合“限購”政策。一旦違反“限購”政策，不但不能買(mǎi)到房，而且可能會(huì )陷入到中介費退與不退的糾紛當中。 (周宏)