近日，北京土地市場(chǎng)沉寂近一個(gè)月后重啟交易，并正式施行“限地價(jià)、競政策性住房面積”的出讓新規。房山區長(cháng)溝鎮鎮區改造一期A(yíng)地塊北區、南區兩宗居住用地成為北京首批采用新規的地塊。

　　根據北京市土地整理儲備中心的出讓信息，規定這兩宗住宅土地在交易過(guò)程中，當競買(mǎi)報價(jià)達到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為通過(guò)現場(chǎng)投報配建租賃房(即公租房)面積的方式確定最終競得人。

　　結合此前國土資源部、住房和城鄉建設部針對公租房建設用地相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，北京土地“新規”掛鉤公租房的方式再次引起業(yè)界關(guān)注。

　　令人意外的是，北京推地新規“首秀”遇冷，一宗流拍，另一宗則以低價(jià)成交。業(yè)內人士分析認為，相對遠郊區縣而言，城近郊的熱點(diǎn)居住地塊更適合采用“報價(jià)過(guò)上限”再轉競“租賃房報配面積”的方式出讓。

　　遠郊推地乏人競爭

　　今年4月，為了抑制地價(jià)和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，北京市出臺了商品住宅用地“出讓新規”，試點(diǎn)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)、競政策性住房面積”的新型土地競買(mǎi)方式。

　　據北京市國土資源局當時(shí)透露的信息，由于每塊土地的合理上限價(jià)格并不相同，且掛牌方式本身即為競價(jià)方式，所以底價(jià)不會(huì )提前公布。另外，由于采用綜合評標的方式有效杜絕了高價(jià)拿地，因此招標方式不會(huì )采用新規。

　　9月28日，財政部、國家稅務(wù)總局曾聯(lián)合發(fā)布一份《關(guān)于支持公共租賃住房建設和運營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，其中包含對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮土地使用稅等數項稅收優(yōu)惠政策。業(yè)界認為這是國家力促公租房建設的重要信號。

　　《通知》下發(fā)一個(gè)月后，11月3日北京再啟土地交易，新規正式登場(chǎng)。其中，房山長(cháng)溝北區地塊的建筑控制規模為162422平方米，有3家企業(yè)參與報價(jià)，但3次報價(jià)都未超過(guò)市土地中心設定的地價(jià)上限，且參與報價(jià)的企業(yè)也沒(méi)有提出現場(chǎng)競價(jià)的要求，因此該地塊最終由報價(jià)最高的北京昊遠隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司以5.6億元獲得，成交價(jià)僅比起始價(jià)高出600萬(wàn)元。其成交樓面地價(jià)為3447.8元/平方米。

　　而包含商業(yè)面積的房山長(cháng)溝鎮鎮區改造一期A(yíng)地塊南區則遭遇了“零次報價(jià)”的尷尬，最終流標。該地塊的面積超過(guò)11公頃，建筑控制規模為74907平方米。按照2.59億元的起始價(jià)計算，掛牌出讓的起始樓面地價(jià)僅為3458元/平方米。

　　11月5日，本報記者在房山區長(cháng)溝鎮現場(chǎng)調查后得知，房山長(cháng)溝北區地塊和南區地塊之間隔著(zhù)一條河。兩地塊總面積約為670畝，上海綠地集團曾相中了這兩塊地，但由于北京昊遠隆基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司作為房山區本地的一家房企，已成功拿下了北區地塊，而剩余的南區地塊面積僅有200畝左右，因此已不適合做整體開(kāi)發(fā)，這正是該地塊流標的原因。

　　實(shí)際上，長(cháng)溝鎮政府更希望將這兩塊地整體出讓給有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商。

　　針對房山長(cháng)溝兩宗地塊采用新規出讓的結果，多位業(yè)內人士也表示，“房山長(cháng)溝兩宗地塊，在新出讓規定下交易遇冷，預示著(zhù)京郊新城土地交易價(jià)格正在回到合理區間，與土地部門(mén)防范地王的新政策不謀而合。同時(shí)，也給主管部門(mén)提了個(gè)醒，相對遠郊區縣的居住地塊而言，城近郊的熱點(diǎn)居住地塊也許更適合采用‘報價(jià)過(guò)上限’轉競‘租賃房報配面積’的方式出讓�！�

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉也認為，地價(jià)超上限再競租賃房面積這一政策，更適用于部分熱門(mén)土地的出讓�！拔恢闷�遠的地塊如果也執行這一政策，反而可能因為設限過(guò)多，使得土地難以成交�！�

　　也有業(yè)內分析人士認為，地處北京遠郊的房山區長(cháng)溝鎮是旅游地產(chǎn)項目的適宜區域�！霸谂R近河北的遠郊區域建租賃房，會(huì )有誰(shuí)愿去住呢？”

　　對穩定地價(jià)、房?jì)r(jià)利好

　　據北京市國土資源局日前公布的一份年度土地儲備開(kāi)發(fā)計劃，今年將新增土地儲備開(kāi)發(fā)8000公頃。其中年內住宅用地計劃供應量仍為年初確定的2500公頃，其中一半為商品房供地。鏈家地產(chǎn)分析師張月認為，今后凡是掛牌出讓的居住用地很可能都將采取設定合理土地上限價(jià)格的“新規”。

　　東亞新華地產(chǎn)一位內部人士表示，新規的重點(diǎn)顯然是以?huà)炫品绞匠鲎尩耐恋�。招標的土地如果是暗標，有可能也�?huì )使用這種模式，因為有可能出現兩家企業(yè)報價(jià)相同的情況，所以就會(huì )有競爭政策性住房的情況，“但是這個(gè)可能性很小”。

　　該人士表示，“在以往不設定價(jià)格上限的情況下，如果幾家企業(yè)都看重某地塊，輪番競價(jià)很容易制造出地王。新規出現后，一旦到了價(jià)格上限會(huì )主動(dòng)叫停，所以真正意義上的地王不會(huì )出現�！�

　　張月認為，設定土地價(jià)格合理上限，相比于以往通過(guò)調低初始價(jià)、采取非“價(jià)高者得”控制地價(jià)的方式更加徹底，政府在調整土地市場(chǎng)時(shí)可以通過(guò)設定上限直觀(guān)地控制整個(gè)居住用地的價(jià)格，以往控制地價(jià)時(shí)，方法與效果“雙模糊”的現象有望消失。

　　全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事陳俊向本報記者表示，新規實(shí)施后，土地成本價(jià)格得以限制，加上公租房稅收相應減免，對穩定地價(jià)、房?jì)r(jià)利好因素明顯。至于北京的“新規”能否推廣到其他地方以及能否長(cháng)期推行，有待論證。

　　大連萬(wàn)達集團股份有限公司商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒表示，對北京住宅土地及出讓“新規”一直在關(guān)注之中，由于地域性特殊，對新規效應及影響暫時(shí)不好評論。 (高偉)