銀監會(huì )通過(guò)對60家大型房企集團調研發(fā)現，有18家平均資產(chǎn)負債率超過(guò)70%；60家大型房企集團共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過(guò)90%。

　　房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，因此財務(wù)杠桿通常比較高，一般房企的資產(chǎn)負債比例大致在60%-70%比較合理。不過(guò)這只是就通常狀況而言的，如果之前房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作比較過(guò)度的話(huà)，這個(gè)比例往往經(jīng)不起泡沫破滅的沖擊。

　　因為一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)企業(yè)手中的房屋等資產(chǎn)的價(jià)格會(huì )出現大幅度的下跌，資產(chǎn)價(jià)值出現迅速縮水，從而資產(chǎn)負債率迅速的攀高。同時(shí)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破滅，那么市場(chǎng)也會(huì )出現嚴厲的蕭條即成交量出現冰凍的現象，因此房地產(chǎn)企業(yè)的現金流會(huì )很快枯竭，從而導致房企資金鏈斷裂，出現大面積的破產(chǎn)現象，并把風(fēng)險迅速的傳遞給銀行，進(jìn)而傳遞給整個(gè)社會(huì )。

　　值得注意的是，中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)很大，未來(lái)前景誰(shuí)都沒(méi)有清晰的定見(jiàn)。但是，對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，更需要社會(huì )捏一把汗，因為房企手中的資產(chǎn)以土地為主，過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，許多房企就是利用自己拍得的土地去向銀行抵押獲得貸款。如果泡沫破滅，土地價(jià)值將比房屋價(jià)值下跌得更快更深，所以中國房地產(chǎn)的泡沫具有更高的危險性和脆弱性。而目前中國的各地都有把土地價(jià)格盡量拍高的沖動(dòng)，土地財政屢破紀錄，因此這種風(fēng)險破滅后的破壞性很大。

　　但是，這種風(fēng)險還沒(méi)有受到金融機構的重視。在今年4-5月份的銀行壓力測試中，中國商業(yè)銀行普遍表示結果很樂(lè )觀(guān)。據報道，在對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行的壓力測試中，容忍度最高的是民生銀行，稱(chēng)假如房?jì)r(jià)下跌40%，也不會(huì )影響該行資產(chǎn)質(zhì)量；農業(yè)銀行的容忍度是房?jì)r(jià)下跌20%之后，房?jì)r(jià)每下跌1%，就會(huì )多形成1%的不良貸款；交通銀行在房?jì)r(jià)下跌30%后，對開(kāi)發(fā)商房貸不良率將上升0.8%，個(gè)人按揭不良率將上升0.9%，建行、工行與之類(lèi)似。

　　然而現在的情況顯示，在前述60家大型房企集團所屬的847家貸款企業(yè)中，同時(shí)在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個(gè)，同時(shí)在五家以上法人銀行獲得授信的有90個(gè)；6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長(cháng)22.3%；不少集團公司治理混亂，跨地區、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營(yíng)普遍存在。因此，4-5月份的銀行壓力測試流于膚淺，測試結果可能離真實(shí)情況相距甚遠。

　　正是由于壓力測試的結果過(guò)于樂(lè )觀(guān)，所以商業(yè)銀行對于房企的風(fēng)險防范背道而行。根據央行近日發(fā)布的《2010年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，今年前三季度，全部金融機構本外幣各項貸款新增6.54萬(wàn)億元，其中將近2萬(wàn)億元流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，占人民幣新增貸款的27%。最新9月份的數據顯示，房地產(chǎn)貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。因此，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險累積得更大，捆綁得也越緊。

　　認識是行動(dòng)的前提。由于中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊的資產(chǎn)結構和復雜的治理與信貸關(guān)系，銀行有必要重新認識中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，審視自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款面臨的風(fēng)險，部分銀行有必要重新進(jìn)行壓力測試。只有在對于中國的房地產(chǎn)風(fēng)險的性質(zhì)有了清晰的認識，并且在壓力測試中充分的披露了自己面臨的開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險以后，才能避免風(fēng)險累積和越發(fā)捆綁的現象。(陳東海 上海 學(xué)者)