中國樓市調控“限外令”進(jìn)一步升級。繼各地限制非本地戶(hù)籍居民購房政策出臺后，外匯局昨日出臺規定，限制境外個(gè)人及機構在境內購房。

　　與此同時(shí)，一則關(guān)于四大行年內不再向地產(chǎn)商發(fā)放新貸款的消息也迅速傳開(kāi)。盡管昨日多家銀行對此予以否認，但這并不能掩蓋地產(chǎn)商在新一輪政策調控下資金所面臨的窘境。

　　限制境外資金，收緊房企資金，樓市調控持續升級，管理范疇越來(lái)越廣，越來(lái)越細，似有不達目的不罷休之勢。

　　房產(chǎn)調控延至境外

　　昨日，外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范境外機構和個(gè)人購房管理的通知》規定，境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。此外在查驗資質(zhì)環(huán)節也有更嚴格的規定。

　　然而，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭向《國際金融報》記者透露，事實(shí)上近年來(lái)境外機構、個(gè)人在境內買(mǎi)房的熱情在下降。以上海為例，2005年前后上海外資購房占新建商品住宅銷(xiāo)售比重在6%至8%，近兩年已大降至2%左右，在金融危機過(guò)程中特別是2008年下半年，部分海外基金曾拋售在滬物業(yè)，撤出境內房產(chǎn)市場(chǎng)，“‘限外令’對房產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，但對少數熱衷于在個(gè)別城市購房的港臺人士有明顯的抑制作用�！�

　　但他認為，出臺“限外令”仍很有必要。一方面是配合房地產(chǎn)二次調控，進(jìn)一步抑制投資投機需求，國內部分城市已實(shí)行限購，沒(méi)理由對境外投資投機者網(wǎng)開(kāi)一面。另一方面，也是近期防范境外熱錢(qián)流入境內資本市場(chǎng)的配套，隨著(zhù)人民幣升值，進(jìn)入國內的熱錢(qián)越來(lái)越多，其中部分可能會(huì )進(jìn)入樓市，所以提前防止境外資金大規模進(jìn)入樓市是當務(wù)之急。

　　值得關(guān)注的是，近期外資進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節的資金增長(cháng)較快，楊紅旭深感遺憾的是“限外令”管不了這個(gè)環(huán)節的外資，“境外基金一般不會(huì )直接在境內買(mǎi)房，而是通過(guò)收購企業(yè)股權的形式間接購買(mǎi)物業(yè)�！笨磥�(lái)，“限外令”還有待完善。

　　房企再遇資金壓力

　　國內房企日子也不好過(guò)。日前有報道稱(chēng)，占據信貸市場(chǎng)大半江山的中、農、工、建四大國有商業(yè)銀行10月底已停止了新增開(kāi)發(fā)貸款審批，這就意味著(zhù)很多嚴重依賴(lài)銀行貸款的開(kāi)發(fā)商將不得不面臨資金的壓力。昨日下午，工行對此回應稱(chēng)，并未對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商停發(fā)新貸款，農行與建行相關(guān)人士亦否認了開(kāi)發(fā)貸被叫停的說(shuō)法。

　　然而，有業(yè)內人士指出，事實(shí)上政策調控部門(mén)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金限制早已開(kāi)始。10月下旬，北京市住建委等三部門(mén)發(fā)布對商品房預售資金監督管理的辦法，宣布自12月1日起，商品房預售資金必須全部存入監管專(zhuān)用賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得直接收存。

　　根據辦法，預售資金應優(yōu)先用于工程建設，而不是讓地產(chǎn)商再拿地。這無(wú)疑收緊了開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)資金，引發(fā)地產(chǎn)商現金流的進(jìn)一步緊張。

　　在一系列連環(huán)政策效應影響下，11月第一周的房貸市場(chǎng)交易量出現較大幅度的下降。分析人士認為，隨著(zhù)政府樓市調控加深，不少上市公司拋售地產(chǎn)業(yè)務(wù)，開(kāi)始主動(dòng)轉讓所持的房地產(chǎn)公司股權。更有地產(chǎn)商轉出住宅市場(chǎng)，轉而投資商鋪。目前商鋪投資在慢慢加熱。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)近期公布的數據也印證了上述認識的判斷。數據顯示，僅11月上旬，北京全市共發(fā)放純商品住宅預售證11個(gè)，這個(gè)數字已經(jīng)達到了10月份全月的70%，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿愈加明顯。此外，廣州、深圳、成都等14個(gè)城市共有160個(gè)樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商中不乏萬(wàn)科、綠地、金地等知名房企。 （記者 盧元強 馬繼鵬 張競怡　實(shí)習生 余雪菲）