時(shí)隔4年后，中國樓市重啟樓市“限外令”。昨晚，住建部發(fā)布與國家外匯管理局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規范境外機構和個(gè)人購房的通知》(下稱(chēng)《通知》)，再次明確：境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房，而在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

　　業(yè)內人士認為，新“限外令”直接禁止境外機構購買(mǎi)住宅，是為了堵住大量流入內地樓市的國際游資熱錢(qián)。此外，此次“限外令”的重啟，加上已出臺的限購令，加上始終如達摩利斯利劍一樣懸在空中的房產(chǎn)稅，或許說(shuō)明此次樓市調控離結束之日還很遙遠，明年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)增速繼續下行應是預料之中的事。

　　《通知》除明確境外個(gè)人在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房、境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋，還要求各地房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理境外個(gè)人的商品房預售合同備案和房屋產(chǎn)權登記時(shí)，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，還應當查驗“購房資質(zhì)”。

　　具體而言，應當查驗的“購房資質(zhì)”包括：有關(guān)部門(mén)出具的境外個(gè)人(不含港澳臺居民和華僑)在境內工作超過(guò)一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學(xué)習和居留的證明；境外個(gè)人名下在境內無(wú)其它住房的書(shū)面承諾。

　　同樣，各地房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理境外機構的商品房預售合同備案和房屋產(chǎn)權登記時(shí)，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有房屋情況外，也要查驗“購買(mǎi)資質(zhì)”，具體包括：有關(guān)部門(mén)出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明；境外機構所購房屋是實(shí)際辦公所需的書(shū)面承諾。

　　同時(shí)，境外機構和個(gè)人申請購房結匯，應當嚴格按照《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(匯發(fā)[2006]47號)辦理。外匯指定銀行在為申請人辦理購房結匯時(shí)，應當嚴格審核境外機構和個(gè)人提交的申請材料，對于符合規定的，外匯指定銀行在為申請人辦理購房結匯手續后，應當嚴格按照相關(guān)規定，在外匯局直接投資外匯管理信息系統辦理即時(shí)備案登記。

　　《通知》還強調，各地房地產(chǎn)主管部門(mén)、外匯管理部門(mén)應當加強相關(guān)法律、法規和政策宣傳，督促房地產(chǎn)銷(xiāo)售機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和人員對購房的境外機構、個(gè)人做好法律、法規和政策的告知，并做必要風(fēng)險提示。同時(shí)，各地房地產(chǎn)主管部門(mén)、外匯管理部門(mén)應當加強協(xié)調配合，及時(shí)交換境外機構和個(gè)人購房、結匯等方面的信息，形成監管合力，進(jìn)一步嚴格和規范境外機構和個(gè)人購房管理。

　　北京“限外令”始末

　　2006年7月11日，商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，即“限外令”后，2007年1月29日，北京市建委發(fā)布《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》。

　　其中除了要求按照國家六部委《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》的政策執行之外，明確規定境外個(gè)人在本市購買(mǎi)自住商品房的，一人只能購買(mǎi)一套住宅。即：境外人士如果想要在北京買(mǎi)房，至少要符合3個(gè)標準：在中國境內居住滿(mǎn)一年，除想要購買(mǎi)的房屋外在中國境內沒(méi)有第二套房產(chǎn)，并且所購房產(chǎn)僅用于自用自住。

　　2009年1月，受金融危機沖擊，北京市建委貫徹國務(wù)院穩定樓市的宗旨，發(fā)布了十五條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，自2009年1月1日至12月31日，暫停執行《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》。

　　2010年2月23日：北京市11個(gè)相關(guān)職能部門(mén)聯(lián)手推出一系列樓市調控措施，加強和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，支持居民自住和改善型住房消費，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。其中要求在境內工作、學(xué)習時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買(mǎi)商品房。境外個(gè)人在本市購買(mǎi)自住商品房的，一人只能購買(mǎi)一套住房。這也標志著(zhù)2009年1月曾暫停的限外令自動(dòng)恢復執行。

　　開(kāi)發(fā)環(huán)節

　　熱錢(qián)更需關(guān)注

　　實(shí)際上，關(guān)于限制境外人士和機構在境內購房，早在2006年就已有相關(guān)規定。

　　2006年7月，建設部等六部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。

　　也正是如此，此次重啟限外令，在業(yè)內人士看來(lái)，并不意外。據介紹，由于跨國資金流動(dòng)受限，境外人士在內地大量購房的現象并不十分普遍，倒是一些外資機構短期內購入大批住宅樓作為投資的現象比較普遍。此次“限外令”重啟，和4年前相比，新增“境外機構不能購買(mǎi)住宅房屋”的規定，顯然是針對性舉措。

　　業(yè)內人士認為，在國內30多個(gè)城市都已經(jīng)實(shí)行住宅“限購令”、國內購房需求被抑制的背景下，出臺上述規定抑制國際游資炒樓非常必要�！氨本�、上海、深圳等地樓市都將受此影響，尤其是對珠三角地區的影響最大，很多香港人以注冊公司名義，往往一買(mǎi)就是三四十套�！敝性�地產(chǎn)李文杰認為。

　　與此同時(shí)，也有業(yè)內人士提出，國際熱錢(qián)流入并不僅限于住房持有環(huán)節�！笆聦�(shí)上，購買(mǎi)住宅樓的做法對于一些大的外資機構而言，由于國內租售回報率低等原因，吸引力并不是特別大，相反，不少外資機構熱衷于對開(kāi)發(fā)環(huán)節的介入，比如通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款、收購項目股份等等方式介入�！睒I(yè)內人士分析。因此，多位為業(yè)內人士提出，開(kāi)發(fā)環(huán)節防止熱錢(qián)也需關(guān)注。( 余美英 )