昨日，北京通州樓盤(pán)京貿國際城的一位銷(xiāo)售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，該樓盤(pán)正在預售的一期第三批房源，時(shí)下銷(xiāo)售均價(jià)從之前的26000元/平方米，下調至19800元。為了不引起已購用戶(hù)的不滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商正在向這批房源中已銷(xiāo)售的369套房源客戶(hù)返還原價(jià)與現價(jià)間近6200元/平方米的差價(jià)，總計開(kāi)發(fā)商將向已售房源客戶(hù)返還近2億元現金。

　　向369套已購戶(hù)返還近1.7億

　　時(shí)下，北京通州樓盤(pán)京貿國際城正在發(fā)生一件怪事，開(kāi)發(fā)商正向該樓盤(pán)一期第三批房源369套已購戶(hù)返還按每平方米約6200元計的現金。

　　該樓盤(pán)工作人員向本報記者具體解釋說(shuō)，該樓盤(pán)一期的第三批總計575套房源于3月28日拿到預售許可證，當時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)為26000元，4月底時(shí)曾沖高至26800元/平方米。時(shí)下銷(xiāo)售均價(jià)將直降6200元/平方米至19800元/平方米。不過(guò)，為了平息這批房源中已購戶(hù)的憤怒，開(kāi)發(fā)商決定向這批房源中369套已購戶(hù)返還他們購買(mǎi)時(shí)的價(jià)格與19800元/平方米間的差價(jià)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據顯示，該樓盤(pán)一期的第一、二批房源的銷(xiāo)售均價(jià)分別為14000元/平方米與18000元/平方米，時(shí)下正在銷(xiāo)售的第三批房源已銷(xiāo)售369套，成交均價(jià)為24315元/平方米，與19800元/平方米的時(shí)下均價(jià)差價(jià)近4500元/平方米。粗略計算下來(lái)，開(kāi)發(fā)商將向369套已售房源業(yè)主返還現金近1.66億元。

　　京貿國際城的大幅調價(jià)，讓人不由得想起同為通州的樓盤(pán)月亮河·御泉公館，該樓盤(pán)在10月20日加息前后，突然將銷(xiāo)售均價(jià)從之前的30000元/平方米下調至26000元/平方米，最低價(jià)從之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。

　　業(yè)績(jì)不佳緣于定價(jià)虛高

　　京貿國際城銷(xiāo)售價(jià)格的直降，與該樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不佳存在直接關(guān)系。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數據顯示，該樓盤(pán)一期第三批房源，共計575套，戶(hù)型以小戶(hù)型為主。自3月底預售以來(lái)，近7個(gè)半月后的今天，僅成交369套，成交率僅為64%。而且由于4月新政的影響，這批房源在銷(xiāo)售過(guò)程中還遭遇了3套退房。

　　對于京貿國際城的大幅降價(jià)，在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)，北京中原三級市場(chǎng)研究部總監張大偉將此歸結為市場(chǎng)不理性背景下開(kāi)發(fā)商定價(jià)虛高。

　　他認為，在調控政策擠壓下，北京通州樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫。在這種大背景下，一些開(kāi)發(fā)商，尤其一些之前定價(jià)不理想的開(kāi)發(fā)商被迫以降價(jià)換銷(xiāo)量。而對于老項目來(lái)說(shuō)，為了避免影響之前的銷(xiāo)量，只能采取向已購用戶(hù)補貼之間的差價(jià)。而近2億元的差價(jià)補貼，正好說(shuō)明該樓盤(pán)之前定價(jià)的非理性。

　　另一位行內人士向本報記者說(shuō)，雖然時(shí)下該樓盤(pán)已將均價(jià)由之前虛高的26000元/平方米下調至19800元/平方米，但定價(jià)仍然偏高。以該樓盤(pán)為代表的通州房?jì)r(jià)，依然存在不少的回調余地。

　　綠城逆勢提價(jià)現預期分歧

　　不過(guò)，就在京貿國際城降價(jià)的同時(shí)，綠城地產(chǎn)旗下的北京樓盤(pán)綠城北京誠園將于21日再次提價(jià)。

　　據本報記者調查，樓市調控后，該樓盤(pán)卻逆勢步入“上漲通道”，與新政的調控精神背道而馳。該樓盤(pán)于3月19日以均價(jià)38000元/平方米開(kāi)盤(pán)后，4月漲至44000元/平方米，此價(jià)格一直維持到樓市調控初始。然而在10月20日央行加息時(shí)，該樓盤(pán)均價(jià)上漲至46000元。本月13日，均價(jià)再次上漲6000元/平方米至52000元/平方米。21日，部分房型房源售價(jià)將再上調。

　　一位業(yè)內人士向本報記者說(shuō)，該樓盤(pán)此次的漲價(jià)可能出于“尾盤(pán)搏擊”。他說(shuō)，根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，該樓盤(pán)286套入市房源中，已售出201套，余下85套尾盤(pán)。在開(kāi)發(fā)商資金充足，樓盤(pán)銷(xiāo)量不錯且預期看好的背景下，催生了本次漲價(jià)。京貿國際城的降價(jià)與綠城北京誠園的漲價(jià)，正說(shuō)明調控高壓政策下，樓市漸趨不明朗，不同開(kāi)發(fā)商對前景預期開(kāi)始出現分化。(記者 葉書(shū)利)