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　　“金九銀十”之際，國家調控樓市，投機炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時(shí)，打準“七寸”。就目前而言，房地產(chǎn)交易趨冷，部分城市局部房?jì)r(jià)出現松動(dòng)。

　　但是，受?chē)�際國內復雜環(huán)境影響，樓市不確定因素仍然存在，樓市調控面臨不少挑戰。后市將如何？調控還會(huì )加力嗎？帶著(zhù)疑問(wèn)，記者深入京、滬、穗、深等一線(xiàn)城市調研。

　　距9月29日八部委再次發(fā)布房地產(chǎn)調控政策，已經(jīng)將近兩個(gè)月。這一從資金、稅收、土地、市場(chǎng)秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市場(chǎng)頗為關(guān)注。

　　開(kāi)發(fā)商資金緊張

　　隨著(zhù)調控政策逐漸落實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原本充沛的資金狀況開(kāi)始變得不那么樂(lè )觀(guān)。

　　最近的土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商“抱團拿地”的情況越來(lái)越多。不久前，萬(wàn)科和五礦聯(lián)合體中標北京海淀區唐家嶺兩宗地塊，富力和集富的聯(lián)合體則拿下了大興區的地塊。

　　“現在幾乎不可能從銀行貸到錢(qián)，通過(guò)資本市場(chǎng)再融資的路也斷了，加上成交低迷回款慢，開(kāi)發(fā)商的資金普遍都比較緊張，一些中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)出問(wèn)題了�！币患疑鲜蟹康禺a(chǎn)企業(yè)有關(guān)負責人告訴記者。

　　金融機構緊收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，北京等部分城市加強對預售資金的監管，加上年底臨近，開(kāi)發(fā)商回籠資金支付建設款、償還貸款的壓力加大，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的現金流普遍開(kāi)始出現緊張狀況。

　　此外，央行近日宣布自11月29日起，上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)月內，央行加息一次、上調存款準備金率兩次，回收流動(dòng)性的步伐加快。

　　對開(kāi)發(fā)商而言，由于市場(chǎng)上流通的貨幣再次減少，開(kāi)發(fā)商能夠融資的額度將進(jìn)一步縮減，資金狀況雪上加霜。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)部研究總監張大偉認為，開(kāi)發(fā)商自籌資金上漲超過(guò)總資金上漲的幅度，可以看出其資金壓力逐漸加大。

　　“對開(kāi)發(fā)商而言，要在短期內緩解資金緊張的狀況，最好的方法是認清市場(chǎng)形勢，重新定價(jià)，加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，加快回籠資金。這可能也是眼下唯一的方法�！敝袊�房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)。

　　日前，萬(wàn)科武漢五大在售項目突然宣布降價(jià)促銷(xiāo)。萬(wàn)科有關(guān)負責人表示，萬(wàn)科一貫采取隨行就市的態(tài)度，順應市場(chǎng)及時(shí)調整價(jià)格加快銷(xiāo)售。業(yè)內人士認為，作為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科的降價(jià)行為有可能帶動(dòng)其他企業(yè)效仿。

　　調控仍將趨緊

　　9月底“新國五條”出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現成交量下降、價(jià)格停止上漲的局面。但調控效果要進(jìn)一步顯現，市場(chǎng)要更長(cháng)時(shí)間的穩定，仍然面臨不小的壓力。

　　進(jìn)入11月的第二周，北京新房成交量上漲的態(tài)勢沒(méi)有得到延續。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，環(huán)比上周下跌30%。二次調控后預售的33個(gè)期房項目，其中簽約套數超過(guò)80套的有6個(gè)項目，預售均價(jià)均低于20000元/平方米。

　　今年10月，深圳樓市新房成交量環(huán)比下降約50%、二手房成交量環(huán)比降幅為55.8%；新房成交價(jià)17262元、環(huán)比下降11.9%。

　　而在廣州，從限購令出臺前后一個(gè)月的成交情況來(lái)看，交易量大跌六成；但從交易價(jià)格分析，廣州市中心六區除了天河外，交易價(jià)格大多持平。

　　上海商品住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快的勢頭得到初步遏制。據市統計局統計，10月份上海新建商品住房?jì)r(jià)格指數環(huán)比為0，二手存量住房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下降0.2%。

　　盡管各地成交量銳減，房?jì)r(jià)有所松動(dòng)，但仍有開(kāi)發(fā)商在觀(guān)望中惜售。近期，各地各部門(mén)不斷出臺更細化的調控政策，房地產(chǎn)調控仍然趨緊。

　　“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢首先還是看貨幣，就是實(shí)際利率水平、貨幣增發(fā)量以及通貨膨脹的預期，這三個(gè)指標真正決定了今后房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢�！弊》亢统青l建設部政策研究中心副主任秦虹表示。政策方面，則是繼續全面控制投資性需求，并增加供應量。

　　秦虹認為，今年一系列政策出臺的大背景是宏觀(guān)經(jīng)濟平穩發(fā)展，政府有很大的調控余地�！皣�十條”和“新國五條”的精神是一脈相承的，后者顯然更加嚴格，從中也可以看出政府調控樓市的決心，調控目標更不會(huì )輕易改變。

　　保障房建設加速

　　加大保障性住房建設計劃和供地計劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，是房地產(chǎn)調控政策的重要內容。據悉，截至9月底，全國城鎮保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區改造開(kāi)工520萬(wàn)套，占年度計劃580萬(wàn)套的90%。

　　今年，廣州保障房已開(kāi)工面積約300萬(wàn)平方米，相當于過(guò)去3年的建設總量，預計全年可提供保障性住房約4萬(wàn)套。項目完成后，廣州有望全部解決目前登記在冊的低收入住房困難家庭的住房保障問(wèn)題。

　　同時(shí)，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目標：保障房用地供應1263公頃，完成計劃指標的101%；政策性住房建設用地占全市住宅供地50%以上；新開(kāi)工建設和收購各類(lèi)政策性住房13.6萬(wàn)套以上，占全市新開(kāi)工住宅套數50%以上，年底竣工交用4.6萬(wàn)套以上。

　　在上海，截至10月底保障性安居工程開(kāi)工占年度計劃已接近90%。其中，廉租住房已建設籌措廉租房源約2200套、12萬(wàn)平方米，完成投資約7.29億元，已超額完成住房和城鄉建設部下達的任務(wù)目標，并對符合條件的申請家庭做到應保盡保。

　　深圳2010年計劃新開(kāi)工的5萬(wàn)套保障性住房，截至10月已開(kāi)工3.8萬(wàn)套、開(kāi)工面積90.06平方米；年初開(kāi)始受理該市第二次保障性住房申請，共受理申請8148戶(hù)、復審合格6385戶(hù)，近期將接受住房保障部門(mén)的終審。

　　值得一提的是，為解決保障性住房的資金問(wèn)題，11月19日，北京市首次在保障性住房領(lǐng)域與金融機構簽署戰略合作協(xié)議。根據協(xié)議，中國建設銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設200億元意向性授信額度。

　　此外，對開(kāi)工率過(guò)低的地區，監察部、住房和城鄉建設部將約談地方分管負責人。年底，有關(guān)部門(mén)將對各地進(jìn)行考核，對沒(méi)有完成任務(wù)的通報批評，直至問(wèn)責，以確保保障性安居工程能按時(shí)保質(zhì)保量完成。（記者 王煒 胡謀 李剛 王明浩 孫小靜）