《基本住房保障法》被超常規地推至前臺，意味著(zhù)決策層對破解保障房融資難題有了新的思路：政府依舊唱主角，但社會(huì )資本的進(jìn)入將擁有更多路徑

　　兩年間，歷經(jīng)多個(gè)部委和研究機構探討，幾易其名后，《基本住房保障法》征求意見(jiàn)稿終現雛形。

　　“保障房建設最大的難題有兩個(gè)，一個(gè)是思想認識，另一個(gè)是資金。用立法的手段可以同時(shí)解決這兩個(gè)問(wèn)題�！弊〗ú恐�情人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。

　　參與立法工作的一位專(zhuān)家透露，該意見(jiàn)稿最大的亮點(diǎn)是把基本住房保障作為政府的責任規定下來(lái)�！爸醒胝�府、省級和市縣級政府分別應該做什么，里面有比較具體的規定�！�

　　法規出臺生效尚待時(shí)日，關(guān)于保障房融資的研究卻由來(lái)已久。政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)如何聯(lián)合，金融制度如何創(chuàng )新，成為推進(jìn)保障房建設下一步的重中之重。

　　住建部住房保障司司長(cháng)侯淅珉對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，一個(gè)長(cháng)遠的制度設計是，保障房建設由社會(huì )來(lái)參與�！安还苁菄鵂I(yíng)、民營(yíng)，其他的機構，都歡迎�！薄皩�這些對象，從金融辦法、貼息的辦法，發(fā)補貼的辦法，來(lái)體現政府的職責，從優(yōu)惠政策體現政府的職責�！�

　　此番表態(tài)，意味著(zhù)決策層對解決保障房融資難題的新思路：政府依然唱主角，但社會(huì )資本的進(jìn)入將擁有更多路徑。

　　租賃住房困境

　　“經(jīng)濟適用房和限價(jià)房不缺錢(qián)，而是缺地，真正缺錢(qián)的是公租房和廉租房。當前保障房的資金困境，主要指后兩者�！弊〗ú空�策研究中心副主任王玨林對《財經(jīng)國家周刊》記者說(shuō)。

　　根據住建部的測算，要實(shí)現廉租房對象的“全覆蓋”，廉租房建設每年需資金500億元。王玨林透露，目前廉租房的資金來(lái)源中，財政撥款與土地出讓金平分秋色，同為最主要的資金來(lái)源。

　　而作為保障房主力軍的公租房，因誕生最晚，融資渠道甚至未有明確規定，地方政府只能先行先試。

　　自2010年來(lái)，重慶市正開(kāi)足馬力，打造國內最大體量的公租房。6月，重慶市長(cháng)黃奇帆公開(kāi)表示，三年內，重慶主城區將建設3000萬(wàn)平方米公租房，預計將解決150萬(wàn)市民的居住難題。

　　多家接受《財經(jīng)國家周刊》采訪(fǎng)的地產(chǎn)企業(yè)均表示，保障房建設土地加建設成本約2500元/平方米左右，以此計算，三年之間，重慶需拿出近750億元專(zhuān)項資金。

　　根據公開(kāi)資料，重慶市政府準備先期投入250億元，剩余500億元將通過(guò)社會(huì )融資。

　　即使在這250億元政府投入中，也并非資金注入，而以供地為主要手段。黃奇帆在10月份表示，政府將投入3萬(wàn)畝土地來(lái)支援公租房建設，按60萬(wàn)元/畝拆遷成本計算，此項投入將達到200億元。

　　2009年重慶市財政收入為1165億元，其中土地出讓金就高達440.47億元。3萬(wàn)畝土地無(wú)償劃撥給公租房，無(wú)疑將改變重慶未來(lái)兩年的財政收入格局。

　　按照重慶市政府設想，剩余的500億元社會(huì )融資，需要依靠金融機構獲得。而以5%平均利息計算，每年政府需支付利息25億元。

　　“一個(gè)現實(shí)問(wèn)題是，銀監會(huì )要求銀行有商業(yè)可持續性，就是要賺錢(qián)。但保障房可否產(chǎn)生動(dòng)力？”建設銀行人士說(shuō)。

　　即使在地方政府的強力推動(dòng)下，銀行貸款不設障礙，而還本付息的問(wèn)題仍待解決。

　　租金水平被視為可否還本付息的重要標準。如果租金水平較低，會(huì )造成銀行貸款來(lái)源的缺乏。一位中國工商銀行總行的人士透露，目前全國各地政府的支持力度不一。如重慶的公租房租金水平約為市場(chǎng)價(jià)格的60%，廣東在40%~60%之間，南京為70%�！白鳛樯虡I(yè)銀行總行，我們會(huì )面臨區域化的問(wèn)題，同樣的政策在重慶問(wèn)題不大，在北京可能很難落實(shí)�！�

　　上述人士透露，目前北京一部分公租房源自市場(chǎng)采購，成本約為8000元/平方米�！鞍凑毡本┦械某鲎馑�平，回報率不到3%，而銀行的負債資金成本，也要達到5~6%，這個(gè)租金能付息就差不多了，還本比較困難�！�

　　但在中國銀行金融總部的一位人士看來(lái)，公租房可以成為比較穩妥的市場(chǎng)�！叭绻�公租房在貸款期限上，商業(yè)銀行有一個(gè)突破和一個(gè)原則性的指導，我相信銀行愿意支持公共租賃住房的建設�！�

　　他的建議是，各地成立專(zhuān)門(mén)的公租房運營(yíng)公司，由政府財政撥款。銀行為其下屬項目公司貸款，收益二八分成，大頭歸銀行。公司以盈余來(lái)建設新的公租房，逐步擺脫對銀行的依賴(lài)。

　　“保障房建設要以租為主還是以售為主，這個(gè)認識要統一起來(lái)。目前來(lái)看，公租房是主流�！蓖醌k林對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，各地方政府的態(tài)度，將直接影響到保障房路徑的選擇，同時(shí)也將左右銀行的貸款思路。