看著(zhù)大街小巷幾乎比小吃部還要多的一家家房地產(chǎn)中介門(mén)面和一位位駐足在中介門(mén)口仔細打聽(tīng)房屋買(mǎi)賣(mài)的顧客，沒(méi)有誰(shuí)會(huì )否認房地產(chǎn)中介是一個(gè)蓬勃 發(fā) 展 的 朝 陽(yáng) 行 業(yè) ， 然而，人們提及時(shí)卻不約而同地用一個(gè)“黑”字來(lái)形容，甚至已有了“防火防盜防中介”一說(shuō)。從2000年左右起步到如今已十年了。10年快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)為何出現如此吊詭的境況？

　　房地產(chǎn)業(yè)將由“開(kāi)發(fā)時(shí)代”轉向“經(jīng)紀時(shí)代”

　　盡管客戶(hù)和中介心中都有著(zhù)焦慮和不安，一位中介資深人士甚至說(shuō)，現在中介服務(wù)質(zhì)量較差，這個(gè)行業(yè)應該摔打幾次，然而，中介行業(yè)發(fā)展的步伐卻沒(méi)有減慢。

　　業(yè)內人士介紹，目前北京、上海、深圳、南京、廣州等一線(xiàn)城市的二手房交易量已經(jīng)超過(guò)新房，甚至一些新建樓盤(pán)也通過(guò)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行銷(xiāo)售。隨著(zhù)我國城市可開(kāi)發(fā)土地面積的減少，房地產(chǎn)經(jīng)紀將迎來(lái)大發(fā)展時(shí)代。

　　陜西省房地產(chǎn)研究會(huì )會(huì )長(cháng)王圣學(xué)說(shuō)，目前，中國城市化水平是46%，當中國的城市化水平達到65%以上時(shí)，也就是15到20年之后，中介服務(wù)行業(yè)規模將超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)將由“開(kāi)發(fā)時(shí)代”轉向“經(jīng)紀時(shí)代”。

　　其實(shí)，現在我國已經(jīng)出現雇員萬(wàn)人、門(mén)店數百家的大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。鏈家、我愛(ài)我家等龍頭企業(yè)更成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司成立于2001年，2009年已在北京、天津、大連等地開(kāi)設門(mén)店800家，從業(yè)人員1.5萬(wàn)人，年復合增長(cháng)率超過(guò)100%。

　　合肥萬(wàn)家房產(chǎn)頻道主編王雄斌說(shuō)，中國社會(huì )正處于迅速城市化的過(guò)程中，我們在用幾十年的時(shí)間去完成別人用幾百年的走過(guò)的路程，在行業(yè)中出現不規范的行為并不意外。隨著(zhù)城市大規�；�建的完成，新房供應量逐漸減少，房屋中介市場(chǎng)的黃金期肯定會(huì )到來(lái)。

　　胡景暉介紹，北京城區每年大概有240萬(wàn)套擬出租房，80%以上通過(guò)房屋中介達成。近年來(lái)，房地產(chǎn)存量房市場(chǎng)高達70%左右的交易是通過(guò)中介完成的，房地產(chǎn)中介對順暢市場(chǎng)流通貢獻很大。甚至，一些政府部門(mén)和銀行機構也已涉足中介交易領(lǐng)域，盡管規模還不很大。

　　呼喚行業(yè)規則

　　業(yè)內普遍認為，規則是中介行業(yè)黃金期的基石，但現在中介如何與消費者之間又怎樣的權利義務(wù)、中介之間如何競爭，目前，都缺乏明確規定。一些規則“還是唐宋時(shí)期的遺規”。

　　一位業(yè)內人士說(shuō)，我國法律對房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的內容、流程、收費標準等都沒(méi)有明確的界定和規范，客戶(hù)繳款之后的后續服務(wù)，往往取決于中介經(jīng)紀人的職業(yè)道德。

　　西北大學(xué)法學(xué)院院長(cháng)曾加介紹，目前，包括《物權法》《合同法》等法律在內，對中介行業(yè)的范圍、性質(zhì)等規定較為零散或缺失，致使行業(yè)運行某種程度上陷入無(wú)法可依的境地。

　　曾加還介紹，在一些國家，為保障消費者權益，實(shí)行“律師參與制”�！霸诎拇罄麃�、新西蘭等國，一旦合同的履行等方面出現問(wèn)題，律師也必須和當事人一道承擔法律責任�！�

　　業(yè)內人士表示，行業(yè)競爭無(wú)序、斗毆丑聞頻現的重要原因還在于行業(yè)競爭規則沒(méi)有確立。美國房地產(chǎn)中介行業(yè)實(shí)行代理制。房源和客戶(hù)信息在一定時(shí)限內，只歸某個(gè)經(jīng)紀人所有。當客戶(hù)委托一個(gè)經(jīng)紀公司的時(shí)候，有權確定信息在多大程度上披露。這樣既不存在客戶(hù)信息流失問(wèn)題，也避免了同行間“搶單”。

　　林倩說(shuō)，大陸的中介公司獲取房源太容易了，房主經(jīng)常被委托。在臺灣，業(yè)主需要和中介公司簽訂委托合同，中介公司也必須要有業(yè)主的委托書(shū)，才可以行銷(xiāo)。臺灣的中介公司還會(huì )嚴格核查房屋質(zhì)量；簽合同時(shí)，也要注明這些內容。比如漏水一項，如果6個(gè)月內出現問(wèn)題，業(yè)主和中介都要承擔責任�！案鞣矫娴谋Ｕ虾苤苋�，令人放心�！�

　　規范監管體系

　　南京市房管局存量房管理科科長(cháng)方雪琴說(shuō)，《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規定》要求黑中介進(jìn)行經(jīng)濟處罰并責令停止中介服務(wù)，但房管局沒(méi)有執法權。另外，處罰中還包括收回房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書(shū)，而證書(shū)由工商局管理下的行業(yè)協(xié)會(huì )頒發(fā)，房管局也無(wú)權收回。

　　一些房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示，許多在國際上通行的經(jīng)營(yíng)方式，在國內卻常常受阻。比如北京建委一度不準房地產(chǎn)中介“戶(hù)外經(jīng)營(yíng)”，也就是不能走出店門(mén)口銷(xiāo)售。有房地產(chǎn)經(jīng)紀人說(shuō)：“銷(xiāo)售人員怎么能關(guān)在門(mén)店呢？即便應該規范，也應該歸街道管理。怎么是建委下令呢？”而且也不知此類(lèi)規定有無(wú)時(shí)間和地域限定，執行起來(lái)，倍感困惑。

　　同時(shí)，作為行業(yè)監管重要制度基礎的中介公司備案制度和中介經(jīng)紀人員持證上崗制度也難以嚴格落實(shí)。福州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(cháng)張海舟說(shuō)，福州市現有房產(chǎn)中介機構1000家左右，在房管部門(mén)登記備案的不足一半。

　　在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)較為成熟的國家和地區，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)嚴格的職業(yè)培訓，并由政府主管部門(mén)審核考試通過(guò)后，實(shí)行全員持證上崗。目前，我國雖存在房地產(chǎn)中介經(jīng)紀人員資格考試制度，但通過(guò)率很低，覆蓋面較少。

　　同時(shí)，我國中介服務(wù)行業(yè)有兩種證照，一個(gè)是全國性經(jīng)紀人職業(yè)證照，一個(gè)是地方性經(jīng)紀人協(xié)理證照。前者難考，后者比較容易�，F在一些城市只規定中介公司注冊時(shí)必須具備的證照數量，但沒(méi)有規定具體證照類(lèi)型。

　　胡景暉介紹，從理論上講，持有經(jīng)紀人資格證的人才能簽訂合同。但實(shí)際操作過(guò)程中，這些規定被回避了。以西安市為例，西安目前共1萬(wàn)名左右的房地產(chǎn)中介人員中，具有西安市房屋管理局頒發(fā)的“中介人員從業(yè)資格證”的人員，只有30%左右。

　　南京市一位已取得南京市地方性房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員說(shuō)：“考試可以帶筆記，試題又容易，只要不是智障，就能通過(guò)�！�

　　另外，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人信用檔案至今未建立。胡景暉說(shuō)，經(jīng)紀人在A(yíng)公司出現問(wèn)題后，往往到B公司繼續從業(yè)，中介公司難以對違紀人員進(jìn)行有效管理�！霸谕晟破髽I(yè)備案制度的同時(shí)，做到‘人必歸業(yè)，業(yè)必歸會(huì )’，利用全國聯(lián)網(wǎng)的信用檔案可以對從業(yè)人員形成有效約束�！�

　　購房者的焦慮與無(wú)奈

　　家住福州市鼓樓區錢(qián)塘巷的肖麗芬今年6月打完一場(chǎng)因房產(chǎn)中介代理購房引發(fā)的合同糾紛案。她至今對中介惡劣行為帶來(lái)的嚴重后果心有余悸。

　　肖麗芬告訴記者，2007年9月，她通過(guò)福州康居房產(chǎn)信息有限公司代理購買(mǎi)位于福州倉山區江南水都小區的一處商品房，這家中介的工作人員急于促成交易，隱瞞了至關(guān)重要的賣(mài)方情況，最后造成合同無(wú)效。

　　“他們剛開(kāi)始時(shí)，態(tài)度非常殷勤，對我的一些疑問(wèn)總是輕描淡寫(xiě)。后來(lái)合同出了問(wèn)題，他們就找各種借口躲起來(lái)，反正那個(gè)時(shí)候，他們已經(jīng)收完服務(wù)費了。當時(shí)，我都擔心中介會(huì )拿錢(qián)跑掉�！毙�麗芬說(shuō)。

　　肖麗芬僅僅是后怕，而山東人張大陸已經(jīng)買(mǎi)房一年了，到現在心中依然七上八下。

　　張大陸的孩子去年大學(xué)畢業(yè)后留在了北京，一家人東拼西湊，外加貸款，通過(guò)中介買(mǎi)了一套二手房。雖然有人告訴老張，如果不通過(guò)中介，可以節省幾萬(wàn)元，但老張說(shuō)：“咱不懂怎么買(mǎi)房，人家西裝革履一看就很專(zhuān)業(yè)，讓人放心�！比缃�，房子買(mǎi)了一年多了，老張心里卻仍不踏實(shí)。

　　張大陸介紹，去年買(mǎi)房與銀行簽貸款合同一個(gè)月后，銀行又讓他簽了一次，銀行方面說(shuō)，這是因為銀行換了領(lǐng)導“我不知道為什么換了領(lǐng)導就要重簽？就去問(wèn)當時(shí)辦理業(yè)務(wù)的中介經(jīng)紀人。經(jīng)紀人倒是很熱情，對我說(shuō)‘叔叔，千萬(wàn)別讓他們給騙了，你要好好咨詢(xún)。最好咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士，千萬(wàn)不要上當，要多打聽(tīng)……’說(shuō)來(lái)說(shuō)去就這幾句廢話(huà)，還讓我別擔心，我一頭霧水就拿出100多萬(wàn)，能不擔心嗎？原以為他們很懂，就托付給他們了�，F在才知道，他們除了熱情，不會(huì )別的。這家銀行還是他們推薦的呢！”

　　現在，老張走在大街上，看著(zhù)街道兩旁一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)中介門(mén)面，就覺(jué)得像一張張大嘴，要把人吞進(jìn)去。盡管如此，朋友要買(mǎi)房，老張還是建議他們去找中介，“沒(méi)辦法，人家的房源信息多��！”