昨天(8日)上午，中國社會(huì )科學(xué)院正式發(fā)布《2010-2011住房綠皮書(shū)》，各方專(zhuān)家對于當前中國房地產(chǎn)業(yè)的形勢和明年的住房趨勢進(jìn)行了分析，現狀似乎并不樂(lè )觀(guān)，而其中的三大熱點(diǎn)問(wèn)題更是備受關(guān)注。

　　熱點(diǎn)一：明年房?jì)r(jià)走勢究竟如何？

　　對于未來(lái)一年房?jì)r(jià)的走勢，住房綠皮書(shū)預測將會(huì )繼續調整，穩中有降。由于嚴厲的住宅市場(chǎng)調控措施不斷出臺，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性在下降，這將會(huì )影響未來(lái)住宅投資的增加。同時(shí)，伴隨著(zhù)保障性住房用地增加較多，居民住宅的投資作用將弱化。

　　綠皮書(shū)主編、中國社科院財貿經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛：2011年中國住房市場(chǎng)要繼續調整，房地產(chǎn)住房?jì)r(jià)格穩中略降，市場(chǎng)還有小幅波動(dòng)。中央住房調控政策與宏觀(guān)調控政策方向一致；中央在住房調控問(wèn)題上態(tài)度堅決、意志堅定，對房?jì)r(jià)采取了露頭就打的策略。住房保障力度會(huì )明顯加大；緊縮的貨幣政策導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸資金壓力加大。

　　盡管如此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所研究員廖英敏依然認為，調控的連續性非常重要。一旦調控不力，房?jì)r(jià)也有可能大幅上漲。

　　廖英敏：國家政策是緊的，但是消費資金還是寬松的。房地產(chǎn)投資潛在的動(dòng)力很大，雖然現在受到了調控政策的抑制，但一旦放緩就會(huì )釋放�，F在貨幣貶值，所以投資的沖動(dòng)還是有的。因為明年我們還是向城市發(fā)展的，大中城市的住房需求可能會(huì )更大。一旦調控政策出現不力，出現風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì )反彈，當房地產(chǎn)價(jià)回落到一定情況下，自住性需求還在。

　　熱點(diǎn)二：中國房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫？

　　雖然目前預測明年房?jì)r(jià)穩中略降，但全國大多數城市房?jì)r(jià)之高還是超出了許多百姓的承受范圍。綠皮書(shū)當中一項數據非常驚人：有些城市房?jì)r(jià)中泡沫成份占實(shí)際價(jià)格比例已經(jīng)超過(guò)了百分之五十，其中最高的福州達到了百分之七十。

　　綠皮書(shū)執筆人之一、中國社科院財貿所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室鄒琳華：泡沫估計采用的房?jì)r(jià)指標為2010年9月35個(gè)大中城市地段普通商品住宅集中成交價(jià)。估計結果顯示，2010年9月，全國35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jì)r(jià)泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數很高，泡沫成份占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上有福州、杭州七個(gè)城市。實(shí)際價(jià)格比例在30%-50%之間的有北京、深圳等城市。

　　綠皮書(shū)公布的數據顯示：福州、杭州、南寧、青島等城市泡沫指數最高，超過(guò)50%；北京、深圳、武漢、上海等城市的房地產(chǎn)泡沫指數則處于30%-50%之間。泡沫指數最低的城市則包括南京、重慶等地。中國社科院副院長(cháng)李慎明認為，房?jì)r(jià)究竟是否存在泡沫，關(guān)鍵看政府的決心和辦法。只要足夠重視、嚴格調控，房?jì)r(jià)完全是可以控制的。

　　李慎明：重慶市中心的房?jì)r(jià)才5000多元，這就是政府調控得很好，真正代表廣大人民群眾的根本利益，想著(zhù)廣大老百姓，廉租房、兩限房、公租房就加大力度。寧肯財政收入少一點(diǎn)、GDP往下掉一點(diǎn)，唯GDP主義絕對是和科學(xué)發(fā)展觀(guān)不相符的。

　　熱點(diǎn)三：房地產(chǎn)是否綁架了中國經(jīng)濟？

　　《綠皮書(shū)》指出，近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出爆發(fā)式增長(cháng)的勢頭，這也吸引了眾多熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)業(yè)。在A(yíng)股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數量直線(xiàn)上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過(guò)定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。按照深、滬兩市分類(lèi)的20個(gè)行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個(gè)行業(yè)都有行業(yè)內公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)，其中一個(gè)很重要的原因就是看中了相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產(chǎn)行業(yè)仍大受其益。僅萬(wàn)科就實(shí)現凈利潤53.3億元， 同比增長(cháng)32.1%。

　　《綠皮書(shū)》指出，在這樣的背景下，中國應警惕經(jīng)濟房地產(chǎn)化的風(fēng)險。

　　倪鵬飛：大量的不同行業(yè)的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，浙江百強企業(yè)中有70%都涉足了房地產(chǎn)，可見(jiàn)經(jīng)濟房地產(chǎn)化比較嚴重。很大的問(wèn)題一是經(jīng)濟的空心化、阻礙產(chǎn)業(yè)升級、結構調整、經(jīng)濟轉型，對中國經(jīng)濟長(cháng)期持續發(fā)展帶來(lái)很大危害。

　　眾多企業(yè)進(jìn)入暴利的房地產(chǎn)行業(yè)，一方面使得實(shí)業(yè)精神丟失；另一方面也造成中國經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)明顯。放眼2011年，倪鵬飛認為，對于房地產(chǎn)既愛(ài)又恨的矛盾心情無(wú)論是在政府還是在老百姓心中都將存在。

　　倪鵬飛：中國宏觀(guān)經(jīng)濟現在一個(gè)重要的問(wèn)題就是對房地產(chǎn)依賴(lài)嚴重，保增長(cháng)和調房?jì)r(jià)存在兩難。到明年我們的宏觀(guān)投資增長(cháng)可能要放慢，這不是短期能解決的，明年還會(huì )存在問(wèn)題。通貨膨脹來(lái)臨的時(shí)候為了保值會(huì )怎么辦？可能又會(huì )導致去買(mǎi)房來(lái)保值，所以對房地產(chǎn)價(jià)格也帶來(lái)壓力和挑戰。(記者王宇)