上周日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出了明年經(jīng)濟工作六大任務(wù)。明年，住房保障將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。而上海目前也在積極加大保障性住房的建設力度，未來(lái)將在解決部分群眾住房困難的同時(shí)，對本市中低端商品住宅帶來(lái)一定影響。

　　公租房成發(fā)展重點(diǎn)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所認為，從中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求看出，對于住房保障建設有相應的側重點(diǎn)。我國保障性住房分為廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和棚戶(hù)區改造四類(lèi)。經(jīng)濟工作會(huì )議中重點(diǎn)提及公租房、棚戶(hù)區和農村危房改造，未提及廉租房和經(jīng)適房，可見(jiàn)明年在推進(jìn)保障房建設的過(guò)程中，重點(diǎn)發(fā)展公租房。住房和城鄉建設部日前發(fā)出通知，明年計劃安排保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房1000萬(wàn)套，這一數額大大超過(guò)此前的市場(chǎng)預期。

　　陸騎麟認為，政府提出加強保障房建設最主要的原因，還是希望通過(guò)加大保障房的建設，來(lái)解決目前房?jì)r(jià)和普通百姓購買(mǎi)力脫鉤的問(wèn)題，特別是通過(guò)公租房的建設，解決部分買(mǎi)不起房又無(wú)法購買(mǎi)保障房的“夾心層”的住房困難。

　　但目前，經(jīng)適房和廉租房的建設進(jìn)度相對較緩。據佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)監控的數據顯示，2006年至今，全市動(dòng)遷房和配套商品房累計成交面積為3261萬(wàn)平方米，為2010年商品住宅成交面積的3.75倍。如上海在2009年年底首次開(kāi)始試點(diǎn)的3個(gè)經(jīng)濟適用房小區，持續了近1年多才真正交付，而第二批經(jīng)適房何時(shí)入住無(wú)法確定，從經(jīng)適房的推進(jìn)上可以發(fā)現，保障房建設依舊緩慢。但在前幾年中，相比經(jīng)適房的推進(jìn)力度而言，動(dòng)遷房和配套商品房的建設還是比較快的。

　　將影響商品住宅市場(chǎng)

　　上海在“十二五”住房建設方案中，保障性住房建設的面積占住房建設總面積1億平方米的比例為83%，只有1700萬(wàn)平方米用于商品住宅建設，約占17%，明年甚至未來(lái)短中期，保障性住房建設“唱主角”的宏觀(guān)形勢已經(jīng)確定。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監測數據顯示，近五年來(lái)，上海二手房成交套數約為96萬(wàn)套，其中總價(jià)150萬(wàn)以下二手房成交套數約為70萬(wàn)套，占總成交量的72%。未來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟適用房的準入門(mén)檻放寬，這批二手房市場(chǎng)的主力客戶(hù)中，預計將有50%以上被保障性住房分流。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心經(jīng)理蔣旭認為，雖然近期政府已經(jīng)高舉“保障性住房”大旗，但目前來(lái)看，中低端市場(chǎng)的成交量及成交價(jià)較前幾年都還沒(méi)有明顯變化，主要是因為大批量的保障性住房尚在建設中，預計從2012年初開(kāi)始投放市場(chǎng)，到時(shí)將對中低端市場(chǎng)帶來(lái)極大的沖擊，初步估計對中低端市場(chǎng)的成交量及成交價(jià)將產(chǎn)生20%至30%的影響。

　　上周樓市“量?jì)r(jià)齊跌”

　　據佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，上周本市商品住宅成交面積為22.9萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大跌0.9%，全市商品住宅成交均價(jià)為21146元/平方米，環(huán)比前周下跌10%。全市成交均價(jià)出現明顯下跌，與中低端產(chǎn)品大幅成交相關(guān)。從上周成交排名前10位的項目來(lái)看，全部位于外環(huán)以外區域的中低端住宅，這成了上周成交價(jià)格較低的主要原因。

　　上周本市商品住宅新增供應面積為21.7萬(wàn)平方米，環(huán)比前周減少3.8%。佑威房地產(chǎn)研究中心相關(guān)分析認為，商品住宅的供應量出現了一定回落，與近期成交量無(wú)法突破前期高點(diǎn)相關(guān)。與此同時(shí)，上周關(guān)于再次調控以及上海將試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的聲音不斷出現，增加了開(kāi)發(fā)商對未來(lái)政策走向的不確定性，這也是其謹慎推盤(pán)入市的原因之一。

　　本報記者 晏秋秋 實(shí)習生 何文鑫