【策劃人語(yǔ)】
沒(méi)有所謂天災人禍，這些天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，突然冒出個(gè)新鮮詞，“樓荒”。
按照《現代漢語(yǔ)大詞典》最契合的解釋?zhuān)骸盎恼�，少也，嚴重的缺乏�！闭罅⿷�，開(kāi)發(fā)商拼命賣(mài)房，怎么會(huì )沒(méi)來(lái)由就有個(gè)“樓荒”呢？
《上海證券報·地產(chǎn)投資》本期策劃，就從地方政府、開(kāi)發(fā)商、購房者、房?jì)r(jià)數據、海外資金等樓市各大博弈方入手，試圖剖析造成這一尷尬局面的根本原因，找出解決的可行措施。
“樓荒”不解決，弄出個(gè)人心慌亂的“樓慌”來(lái)，可就不妙了。(柯鵬)
開(kāi)發(fā)商：囤房造勢幾時(shí)休？
在苦苦思索房?jì)r(jià)“逆調控”飛漲的原因時(shí)，開(kāi)發(fā)商的囤房現象正日益成為各地關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京，原本4、5月出現的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。有機構稱(chēng)，5月北京計劃推出的新盤(pán)近50個(gè)，但實(shí)際入市不足一半。
上海，房地局最新一次調控任務(wù)的第一條即打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，包括已達預售標準不辦理網(wǎng)上認證、不申請預售或已辦理網(wǎng)上認證未在規定時(shí)間內申請預售；已取得預售許可證不開(kāi)盤(pán)或已開(kāi)盤(pán)拒絕對外銷(xiāo)售；以虛擬預訂、預售合同或掛牌價(jià)格畸高等。
深圳，有報道稱(chēng)，部分開(kāi)發(fā)商在預期房?jì)r(jià)將上漲的前提下，中途停止后期銷(xiāo)售部分，轉為租賃，變相捂盤(pán)；此外，部分小區形成開(kāi)發(fā)商與二手房中介“聯(lián)合坐莊”，由中介人員大量購入房源，再以更高價(jià)格出售。
此外，珠三角、長(cháng)三角等地區的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售說(shuō)法不斷見(jiàn)諸報端，囤房已經(jīng)成為此輪房?jì)r(jià)上漲原因討論的眾矢之的。
而細究其由，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現象有供給量緊縮的前提在先，也必然有房?jì)r(jià)上漲的后果在后。解決的辦法一看相關(guān)政府部門(mén)對捂盤(pán)等違規銷(xiāo)售的打擊力度，二更依賴(lài)于在供給方面的實(shí)際緩解情況。
“哪有地了？”一位國內大型開(kāi)發(fā)商授意銷(xiāo)售代理商調高房?jì)r(jià)時(shí)這樣說(shuō)。有人指出，開(kāi)發(fā)商調高房?jì)r(jià)一方面是因為市場(chǎng)行情向好，希望賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)；另一方面也是有意阻攔“剛性需求”進(jìn)入，以囤房待售獲得進(jìn)一步的漲價(jià)時(shí)機。
還有媒體報道，目前上海在建商品房6000萬(wàn)平方米，按照商品房開(kāi)發(fā)周期3-4年和上海樓市往年2000萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米來(lái)算，未來(lái)3-4年內上�？晒⿷姆吭磳⑿∮谛枨�10%-25%，供需緊張關(guān)系較為明顯。專(zhuān)家認為，這才是目前上海部分開(kāi)發(fā)商囤房惜售，房?jì)r(jià)回熱的根本原因。
深圳一邊，為了緩解供給壓力帶來(lái)的價(jià)格上漲，深圳市政府此前已經(jīng)頒布了10年土地供應計劃，土地供應量到2010年要增加至12平方公里。但有業(yè)內人士指出，今年前5個(gè)月，深圳僅推出5宗住宅用地公開(kāi)掛牌，其中1月31日的2幅地還遭流拍。今年前五月，深圳新開(kāi)工面積為345.62萬(wàn)平方米，同比下降18%。
而相關(guān)人士認為，這種供給“拮據”只是暫時(shí)現象。各地在去年“90/70”政策出臺后都在重新調整規劃，加上房屋建筑建設周期較長(cháng)，供給增加的局面要1-2年后才能看出效果。
然而，當房?jì)r(jià)調整的期望全部押寶在一個(gè)政策幾年后的顯效力度上，是否安全合理？與房?jì)r(jià)有關(guān)的眾多因素是否足以抵消結構調控的效果？市場(chǎng)仍不得而知。于是，茫然的、甚至瘋搶式的購房熱情也就難以避免。(于兵兵)
海外基金：誘升房?jì)r(jià)的一大因素
人民幣升值壓力不減，外資挺進(jìn)樓市動(dòng)力依舊。而外資收購國內物業(yè)所帶來(lái)的一個(gè)后果無(wú)法忽視，那就是減少了區域樓市的新增供應量，而包裝之后再度面市的物業(yè)則價(jià)格往往被抬高。
“限外”背景下，外資在上海樓市的收購動(dòng)作依然有條不紊，只是逐步轉為低調操作，偶爾能從某區域一周突然飆升的高檔住宅成交量中窺見(jiàn)一斑，而導致的結果就是對區域房?jì)r(jià)的拉升。如今年春節前夕大摩收購永新城，當周的內環(huán)內銷(xiāo)量大漲，區域均價(jià)也迅速攀升；另如上海的陸家嘴中央公寓、翠湖天地等，外資收購拉動(dòng)量?jì)r(jià)齊升的例子不勝枚舉。
一些市場(chǎng)人士認為，外資收購住宅直接減少了區域的新房供應。如去年大摩以7.6億元拿下的上海華山夏都A幢，就是該樓盤(pán)4幢高層公寓樓中唯一對外出售的一幢，對于本身供應量就少的華山路、幸福路區域而言，此舉無(wú)疑使板塊供應更顯緊張。
問(wèn)題還不僅在于收購本身。外資收購物業(yè)之后為追求升值，通常之后會(huì )進(jìn)行包裝以求抬升品質(zhì)，再度上市是就身價(jià)不菲。由于外資收購通常都按照標的房源市場(chǎng)價(jià)甚至高于市場(chǎng)價(jià)，外資拉動(dòng)高端房?jì)r(jià)并導致周邊房?jì)r(jià)上漲的指責就不絕于耳。按照行內房源定價(jià)參考周邊樓價(jià)的慣例，外資收購也被看作是導致區域房?jì)r(jià)攀升的罪魁禍首�！巴赓Y收購給人帶來(lái)‘地段抬升’的潛在心理暗示，一旦有收購案例出來(lái)，周邊一些樓盤(pán)就提價(jià)，‘雞犬升天’的情況并非沒(méi)有�！庇袠I(yè)內人士指出。
外資收購造成的影響是一場(chǎng)當事雙方的口水戰，但政府已經(jīng)在嚴格控制。去年的171號文所設立的商業(yè)存在原則以及對外籍人士購房的限制縮減了外資進(jìn)入渠道，外資直接投資、結匯等受到一定規范，洶涌的洪流或成涓涓的細流�！暗廊挥凶兺ㄍ緩��！辈簧偈袌�(chǎng)人士表示。
管理部門(mén)也迅速作出反應。本周，商務(wù)部、外管局正式下發(fā)通知，要求各地外商投資房地產(chǎn)均上報商務(wù)部備案，業(yè)內認為此舉從有利于中央政府把握外資進(jìn)入地產(chǎn)全貌，從而規范“熱錢(qián)”流入。(陳歆)
地方安民：供應真的一直充足嗎？
針對目前老百姓關(guān)注的“樓荒”促升房?jì)r(jià)等情況，地方政府也不敢馬虎，及時(shí)表態(tài)“安民”。如上海就在上周召開(kāi)的市政府例行新聞發(fā)布會(huì )上表示，上海樓市供應量充足，供需基本平衡。
上海市政府發(fā)言人援引統計數據說(shuō)，今年1-5月，上海批準商品住房預售面積738萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平；目前在建住宅施工面積超過(guò)6100萬(wàn)平方米，比去年同期有所增長(cháng)，預計今年上市供應量與去年基本持平。
在樓市供求方面，上海市政府發(fā)言人還說(shuō)，上海樓市供求比連續幾個(gè)月保持在1.5：1，“這一比例說(shuō)明樓市供應量充足”。
此外，上海表示，上海新建商品住房銷(xiāo)售情況也總體平穩。上海有關(guān)部門(mén)從去年下半年起集中清理了一批未開(kāi)工樓盤(pán)，同時(shí)增加面積90平方米以下普通住房的比例，這些樓盤(pán)相當一部分位于中、外環(huán)線(xiàn)之間。
業(yè)內人士對于政府部門(mén)的表態(tài)則意見(jiàn)不一。中原地產(chǎn)研究部的分析師對上海樓市是否存在“樓荒”現象也持否定觀(guān)點(diǎn)，“從目前的新增供應量分布來(lái)看，一手房供應還是很充足的，只是外環(huán)線(xiàn)之外占到了總體供應的53%左右，中環(huán)線(xiàn)附近的樓盤(pán)則日趨減少，而基于市場(chǎng)對外環(huán)線(xiàn)以?xún)确吭吹男枨蠛艽�，所以導致一些人所認為的‘樓荒’。相信隨著(zhù)下半年更多的小戶(hù)型推出，可以一定程度上滿(mǎn)足大量積壓的剛性置業(yè)需求�！�
而中房上海指數辦公室的分析師則認為整體數據并不能掩蓋隱藏的風(fēng)險，“比如今年1-5月上海累計新房成交量為926萬(wàn)平方米，批準預售商品住房面積僅為738萬(wàn)平方米，吸納量超過(guò)新增供應25%。雖然住宅總體的供求比尚能保持在1.5：1的合理范圍，但今年以來(lái)上海樓市的新增供應已顯薄弱�！�
另外，分析師認為，盡管當前市場(chǎng)尚處在正常健康的狀態(tài)，但多種跡象表明，上海面臨未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的壓力并不輕松。如今年以來(lái)，上海的土地供應和土地完成開(kāi)發(fā)情況同比均呈下降態(tài)勢，預示未來(lái)住房供應不容樂(lè )觀(guān)�！皬牡胤秸袨榭紤]，穩定房?jì)r(jià)，需要從引導需求、增加供給兩個(gè)方面做好工作�！庇蟹治鋈耸窟@樣總結。
土地：供應緊縮“唱反調”
與保持樓市供求平衡唱反調的一個(gè)現象是，上海在土地供應環(huán)節勒起了“緊箍咒”，從去年至今的情況看，上海一共掛出了8個(gè)國有土地出讓公告，雖然已經(jīng)落實(shí)了國家提出的“70-90”結構調控要求，但住宅用地數量顯然遠遠少于往年。
“土地供應對樓市的短期影響不大，但卻是市場(chǎng)各方判斷中長(cháng)期樓市走向的‘風(fēng)向標’�！睒I(yè)內人士指出，“供地量的緊縮容易造成未來(lái)住房供應也趨緊的判斷。當然，放在‘寸土寸金’的上海，可供的一手土地的確會(huì )越來(lái)越少，這就需要地方政府著(zhù)力解決土地閑置問(wèn)題�！�
今年選擇從保障類(lèi)住房入手的北京則表示會(huì )保證限價(jià)商品房、經(jīng)濟適用房等項目用地的供應�！坝行判�、有把握在9月底前完成土地準備，保證市政府承諾給市民300萬(wàn)平方米的兩限房、200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房、30萬(wàn)平方米的廉租房年底前動(dòng)工�！北本┦袊临Y源局局長(cháng)安家盛上月表示。
而從全國范圍來(lái)看，增加土地供應以改變樓市供求失衡的狀態(tài)、以平抑房?jì)r(jià)的迅速上漲，這方面的效果要得以體現尚費時(shí)日�！霸黾庸┙o，主要應在宏觀(guān)經(jīng)濟、土地及其他資源允許的范圍內加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！睒I(yè)內人士表示。(李和裕)
統計迷宮：數據“打架”亂人心
近日，有媒體報道稱(chēng)“上海內環(huán)房?jì)r(jià)一個(gè)月內暴漲7成”，文章中采用了“20余樓盤(pán)漲價(jià)”、“5月樓市最后一周成交量突破80萬(wàn)平方米”等統計數據，將上海樓市描繪得近乎瘋狂。但是，也有人指出，暴漲7成的內環(huán)內房只不過(guò)是某個(gè)蘇州河畔樓盤(pán)趁勢推出景觀(guān)房的個(gè)案，以偏概全“有不妥”，更何況，在國家發(fā)改委的月度數據中，上海房?jì)r(jià)漲幅仍在70個(gè)大中城市里屬于倒數。
無(wú)獨有偶，目前整個(gè)中國樓市似難走出紛繁復雜的數據“迷宮”。如此前，廣州的官方統計曾表明今年3月房?jì)r(jià)環(huán)比2月大幅度下降超過(guò)10%，但同期國家統計局的數據并未顯示出下跌跡象，反而顯示廣州3月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.8%、同比上漲7.7%。
在房?jì)r(jià)日益超出普通居民購買(mǎi)能力、政策調控屢屢不見(jiàn)明顯效果的情形下，廣州房?jì)r(jià)大幅度下降的消息無(wú)疑激起了廣大民眾的熱情和信心。然而在不到一周時(shí)間內，國家發(fā)改委公布的、顯示“廣州房?jì)r(jià)不降反升”的另一組統計數據，卻無(wú)疑又給人“當頭一棒”。
另外，除了建委、土地局、房產(chǎn)局、統計局等多方政府部門(mén)，民間的房地產(chǎn)數據制造者更是人數眾多。且不說(shuō)市場(chǎng)機構和政府部門(mén)之間的數據相悖，同是政府職能部門(mén)，對同一地區的房?jì)r(jià)分析報告，也有著(zhù)截然相反的判斷。有專(zhuān)家就指出，各方都站在自己的利益平臺上向公眾發(fā)出聲音，不必說(shuō)商業(yè)性研究機構的私欲之心難以掩飾，就是以公眾服務(wù)為己任的政府部門(mén)也有各自的部門(mén)利益在暗地作崇，或輕或重地存在著(zhù)對數據的粉飾與扭曲的現象。
而當老百姓在“你說(shuō)升、他說(shuō)降”的統計報告面前不知所措之時(shí)，也只能眼睜睜地看著(zhù)不斷攀升的房?jì)r(jià)發(fā)出嘆息�！爸袊姆�?jì)r(jià)究竟怎么了？究竟哪個(gè)數據才最可信？”這不僅是廣大民眾急切想知道的，更是有關(guān)方面理應反思的。
政府部門(mén)之所以公布這類(lèi)統計數據，其目的原本是為制定相關(guān)政策提供事實(shí)依據，但如果各方而來(lái)的統計數據屢屢出現“打架”現象，其現實(shí)指導意義又何存呢？顯然，這樣的統計數據損害的不僅僅是政府部門(mén)的威信而已。(海潮）
