中國老太太辛辛苦苦攢了一輩子錢(qián),晚年終于湊夠錢(qián)買(mǎi)房住進(jìn)了新家;美國老太太年輕時(shí)就貸款買(mǎi)房,晚年時(shí)終于還清了房屋的貸款。
曾幾何時(shí),美國老太太和中國老太太不同的買(mǎi)房故事成為了讓中國老百姓在觀(guān)念上接受向銀行借錢(qián)買(mǎi)房這種消費模式的先聲,而這種方式則讓無(wú)數普通人在資金不足的情況下提前實(shí)現了自己的“住房夢(mèng)”。然而最近,金融界先后傳出提高房貸首付以及叫停二手房貸業(yè)務(wù)的傳言讓很多準備通過(guò)貸款實(shí)現夢(mèng)想的人陷入了危機。對此,專(zhuān)業(yè)人士認為,提高首付的確有可能成為現實(shí),但必須輔以其他措施,才能讓調控起到切實(shí)的效果。
市場(chǎng)傳言刺激自住型需求
陳小姐和她的男朋友最近加快了原本不緊不慢的選房步伐,不但休息日,每天晚上她都要盯著(zhù)電腦去研究每個(gè)即將上市樓盤(pán)的項目信息,“必須抓緊了,不然要是變成了傳統的中國老太太,那就郁悶大了!标愋〗阈ΨQ(chēng)。
讓陳小姐倍感危機的正是近來(lái)不斷傳出的房貸首付即將提高的傳聞。她告訴記者,自己和男朋友工作將近四年,終于基本湊夠了買(mǎi)房的首付,原打算等秋天天氣涼快了再去集中精力逛樓市,但最近新聞里提高首付的聲音卻讓他們坐不住了!叭绻赘短岣咭怀,那我們最少要多交10萬(wàn)元左右,就得再等兩年,住進(jìn)新房肯定2010年之后了!迸c陳小姐不同,投資客金先生則對提高首付的傳聞顯得無(wú)動(dòng)于衷:“提就提唄,就算不提我也會(huì )主動(dòng)增加首付!彼目捶ㄊ,現在銀行一次次加息,已使收益接連降低,如果再購房,肯定會(huì )盡可能多地交首付!疤岣呤赘秾ξ覜](méi)什么影響!苯鹣壬寡。
對于這種情況,偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼市場(chǎng)研究中心總經(jīng)理張劍表示理解。他告訴記者,從偉業(yè)近幾年代理的樓盤(pán)來(lái)看,鑒于房?jì)r(jià)持續上漲,普通購房人多數已由觀(guān)望轉向盡早購買(mǎi)的心態(tài),因此只要攢夠了首付就會(huì )選擇購房。如果現在提高首付,肯定會(huì )對這類(lèi)自住型需求帶來(lái)更大的沖擊,短期內也會(huì )對他們的購買(mǎi)行為產(chǎn)生刺激。
提高首付重在金融調控樓市
盡管市場(chǎng)上傳言日盛,但深圳發(fā)展銀行北京分行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理郭慶春卻沒(méi)有收到任何有關(guān)于此的通知。郭慶春告訴記者,雖然他也聽(tīng)到了很多關(guān)于銀行業(yè)的“小道消息”,也聽(tīng)說(shuō)南方一些城市已經(jīng)有所動(dòng)作,不過(guò)在北京這邊,內部至今沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)的跡象,一手房和二手房的貸款業(yè)務(wù)依然如常進(jìn)行著(zhù)。
然而另一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士則向記者表示,提高個(gè)貸首付的消息始于不久前銀監會(huì )主席劉明康在一次內部會(huì )議上的講話(huà),這也是他繼去年5月提出提高首付比例之后又一次表態(tài),因此,經(jīng)過(guò)較長(cháng)時(shí)間的醞釀,“不排除這一傳言在不久的將來(lái)變?yōu)楝F實(shí)的可能!痹撊耸窟指出,從表面上看,銀行提高貸款首付是為了控制信貸規模,降低金融風(fēng)險,但目前,控制風(fēng)險又包括提高貸款人違約成本、降低二手房評估價(jià)格等多種手段,同時(shí)個(gè)人房貸本身依然是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)源之一,所以如果提高首付,更大的意義還在于通過(guò)金融方式調控樓市,在其他調控受阻的情況下,通過(guò)金融杠桿更為直接地干預需求。他認為,這項政策一旦出臺,勢必對市場(chǎng)需求結構帶來(lái)重大影響,帶動(dòng)房屋租賃、二手房、一手房三個(gè)市場(chǎng)層次性發(fā)展。
這種調控方式,在國務(wù)院國資委經(jīng)濟研究中心研究員趙曉看來(lái),解決的是“資本流動(dòng)性過(guò)!钡膯(wèn)題。
趙曉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)指出,所謂的流動(dòng)性過(guò)剩,簡(jiǎn)單講,是指被創(chuàng )造出來(lái)的購買(mǎi)力快速膨脹!叭绻F在一個(gè)
人有100萬(wàn)元,那通過(guò)貸款,他可能能做到需要300萬(wàn)元才能做到的事情,如果貸款的風(fēng)險和資質(zhì)可以得到保證,那么銀行肯定會(huì )越來(lái)越有熱情,這樣就會(huì )有更多的資本流動(dòng)性被創(chuàng )造出來(lái)!彼J為,這就恰似一個(gè)杠桿,首付比例越低,需求就會(huì )越發(fā)膨脹。
趙曉告訴記者,如果銀行提高房貸的首付比例,意圖恰在控制資本流動(dòng)性所能創(chuàng )造出的產(chǎn)值!叭绻岣唛T(mén)檻,同樣是300萬(wàn)元的事,至少需要200萬(wàn)元做支撐,那么需求會(huì )被抑制,市場(chǎng)過(guò)熱也將得到緩解。從這個(gè)角度看,這是一種較為可取的方式!
金融調控切忌“一刀切”
北京成業(yè)行投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強向來(lái)提倡房地產(chǎn)調控中的金融干預。他告訴記者,雖然國家一再對投資型住宅消費者進(jìn)行壓制,但收效并不明顯,就在最近,依然有很多投資客在買(mǎi)房時(shí)一次性購買(mǎi)多套住宅,并且全部順利辦理貸款!叭绻煌ㄟ^(guò)金融手段對這些人的購買(mǎi)行為加以抑制,那么就很難保證這類(lèi)購買(mǎi)者不更多地占有房地產(chǎn)市場(chǎng)有限的產(chǎn)品資源,并通過(guò)炒房進(jìn)一步提高樓市價(jià)格!
對此,趙曉也認為,雖然提高首付是對癥下藥,但若僅此一招,卻未免太過(guò)簡(jiǎn)單!皢渭冎v利率上調或者首付提高都會(huì )對普通消費者帶來(lái)傷害,相反卻根本不能阻止有錢(qián)人的市場(chǎng)投入!
他的建議是進(jìn)行“有層次的金融調控”!皩τ谀切┦状沃脴I(yè),而且是購買(mǎi)90平方米以下面積普通住宅的普通收入者,銀行不但不要提高首付,相反還應當適當降低首付,或者由國家提供一部分金融補貼來(lái)幫助他們購房。當然這中間要控制房源檔次,高檔豪華小戶(hù)型不計入其中!蓖瑫r(shí),還可以把工作進(jìn)行得更細一些,比如通過(guò)計算家庭人均居住面積來(lái)分配這種金融優(yōu)惠。而對于購買(mǎi)大戶(hù)型、高檔住宅的消費者以及購買(mǎi)多套住宅的投資客,則可對他們實(shí)行提高首付比例甚至不提供貸款的政策。
趙曉認為,這樣更富層次性的調控,做到了保護普通收入者的利益,也提高了投資者進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻。更重要的是,這種調控手段所帶來(lái)的需求結構的變化也間接引導開(kāi)發(fā)商更多地開(kāi)發(fā)適合普通人使用的中小戶(hù)型普通住宅,解決現在市場(chǎng)上有效供給不足的局面。(高彤)