如果說(shuō)，2005年和2006年的房地產(chǎn)調控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路，那么近期密集出臺的調控新政，則將“平衡供求”視為政策目標的第一落點(diǎn)。而這種平衡，不僅包括對房產(chǎn)投資性需求的抑制，也包括政府對住房有效供給，尤其是對保障性住房的供給擔負責任。
不可否認，處在城市化進(jìn)程中的中國，住房剛性需求和土地供應約束是必須面對的現實(shí)。因此，供求緊張很大程度上是一個(gè)真實(shí)的故事。但是，在人民幣升值、流動(dòng)性充裕的宏觀(guān)背景下，由于資產(chǎn)價(jià)格上漲所造成的日益旺盛的房產(chǎn)投資需求，無(wú)疑是在這種“真實(shí)”上堆積“泡沫”。
顯然，管理層已經(jīng)意識到房地產(chǎn)正在積聚和擴散的風(fēng)險，并且開(kāi)始采取實(shí)質(zhì)性措施“區別對待”購房需求。其中，投資性購房需求已經(jīng)成為調控的主要對象。
9月底，央行和銀監會(huì )出臺新政，收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸。購買(mǎi)第二套及二套以上住房，貸款首付款比例將不低于40%。同時(shí)，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。從目前的實(shí)際情況看，各大商業(yè)銀行出于房貸風(fēng)險自控的考慮，對該政策的執行有“從嚴”的趨勢。
在持續加息的進(jìn)程中，這種帶有懲罰性的差異化利率，將“擠出”房產(chǎn)投資性需求和部分置業(yè)升級需求。因為，房地產(chǎn)是類(lèi)似期貨的“保證金交易”。在低利率時(shí)代，20%-30%的首付款就可以撬動(dòng)財務(wù)杠桿，獲得超過(guò)100%的高額增值收益，如果加上剛性需求的支撐，這種高收益將更加穩固。但是，加息和房貸新政，將使投資性房產(chǎn)面臨越來(lái)越大的利率風(fēng)險。
與此同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格已處于歷史高位，而建立在信用之上的購房需求，不可能永遠支撐房?jì)r(jià)的上漲。央行數據顯示，我國住房抵押消費貸款的違約風(fēng)險已有抬頭趨勢。工行也指出，商業(yè)銀行應摒棄“個(gè)人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀(guān)念。這表明，從趨勢上看，不斷加重的利息負擔和日益走低的收益率曲線(xiàn)，將使得房地產(chǎn)投資不再“美好”。
與抑制投資性需求相對應，住房的剛性需求則應通過(guò)有效供給來(lái)滿(mǎn)足。10月初，國土資源部發(fā)文要求，確保中低價(jià)位住房建設用地的年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。建設部牽頭的六部委則在聯(lián)合草擬“公屋”計劃，旨在解決城市中低收入住房保障。業(yè)內人士認為，集約化開(kāi)發(fā)建設用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供應，已經(jīng)成為政府房地產(chǎn)調控的主導思想。
可以預見(jiàn)，未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展將不僅僅在市場(chǎng)化的商品房里打轉，有效供應的增量，會(huì )更多地傾向于公共住房領(lǐng)域。由此，相當一部分住房剛性需求將得到有效分流，從而緩解商品房市場(chǎng)的供求緊張。(林喆)
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