位于四環(huán)邊1.5萬(wàn)平方米的地塊，在開(kāi)發(fā)商的競價(jià)聲中從4.1億元漲到6.6億元，樓面地價(jià)接近1.2萬(wàn)元/平方米……在近期的土地市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商瘋狂爭地的勁頭不見(jiàn)減小，地價(jià)仍屢創(chuàng )新高。90平方米占7成的調控政策似乎從土地市場(chǎng)這一源頭，就面臨失效的詬病。限戶(hù)型的調控政策究竟能否拯救失控的地價(jià)和房?jì)r(jià)，且看專(zhuān)家如何評述。
實(shí)踐證明，在土地資源的配置上，市場(chǎng)機制并不能保證低收入群體獲得住房用地。從這個(gè)角度上看，土地政策的失誤是2004年以來(lái)房?jì)r(jià)飛漲的一個(gè)主要原因。
大戶(hù)型、豪華型住宅的利潤要大大超過(guò)小戶(hù)型住宅。房地產(chǎn)企業(yè)要追求利潤最大化，因此熱衷于修建大戶(hù)型住宅。對他們來(lái)說(shuō)，拿到土地才有利潤來(lái)源，任何一個(gè)獲取土地的機會(huì )都不能放棄。如果不加任何約束地拍賣(mài)土地，房地產(chǎn)商的你爭我搶只會(huì )讓地價(jià)越來(lái)越高。最近，在大都市中新蓋的住宅幾乎清一色是豪華型住宅，一般老百姓根本無(wú)法問(wèn)津。在土地招拍掛的過(guò)程中，房地產(chǎn)商早在心中盤(pán)算好了房?jì)r(jià)。對應于高地價(jià)的只能是高房?jì)r(jià)、豪華型住宅。房地產(chǎn)商很清楚，在這些大城市中并不短缺對豪華型住宅的需求。
沒(méi)有任何約束的土地拍賣(mài)似乎是公平的，價(jià)高者先得，但實(shí)際上卻剝奪了中、低收入家庭選擇住房的權利。土地政策應該考慮大多數人的利益。由于中低收入家庭占了人口的大多數，因此新建住宅中小戶(hù)型住宅理應多占些比例。政府應對土地市場(chǎng)進(jìn)行有效區隔，讓房地產(chǎn)企業(yè)在不同的市場(chǎng)中公平競爭——按高、中、低不同收入人群的需求，蓋不同規格檔次的住宅。
倘若規定某塊地只能蓋每套50平方米(或稍大些)的住宅，公共面積和使用面積之比壓縮到最低，然后“招拍掛”，告知房地產(chǎn)商拿地后如違反規定將被重罰。那么，房地產(chǎn)商估計不會(huì )再不顧一切地競拍。因為購買(mǎi)這樣戶(hù)型的必然是中、低收入家庭，不可能支付高檔住宅的價(jià)格。開(kāi)發(fā)商只能根據購買(mǎi)力估計房?jì)r(jià)上限，定出可以承受的地價(jià)。
這樣一來(lái)，不用限定房?jì)r(jià)，只在規定產(chǎn)品戶(hù)型后按市場(chǎng)規律“招拍掛”，地價(jià)就不會(huì )失控。按照現有政策，如果能保證70%的新建住宅是小戶(hù)型，即使單位面積價(jià)格依然上升，但平均房?jì)r(jià)必然大幅下降。
當然，限戶(hù)型策略在細節上還需要推敲。以“90平方米”為標準的依據尚待明確。當前人均住房面積約25平方米，戶(hù)均2.8人，按此計算，戶(hù)均面積是70多平方米。如果將90平方米作為分界，應收集數據求解出這個(gè)界限下覆蓋人數的百分比。建筑面積的比例應當和人口比例基本相符或者有一定關(guān)系。顯然，各地情況不同，這個(gè)標準不能一刀切�！�90平方米占七成”的規定還會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高而調整�？傊�，雖然限戶(hù)型的具體面積標準還應該繼續調整，但這種做法對于根治土地市場(chǎng)調控失靈相當有效，必須堅持下去。(徐滇慶 北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心教授)
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