●買(mǎi)房具有消費投資雙重屬性
●CPI樣本完全排除房?jì)r(jià)不妥
●絕大多數居民購房是為自住
●物價(jià)指標失真喪失原有意義
今年以來(lái)，隨著(zhù)豬肉、方便面、食用油、原油等關(guān)系國計民生性商品價(jià)格的紛紛走高，社會(huì )各界對國家統計局每月公布的CPI(消費者價(jià)格指數)也給予了前所未有的關(guān)注。盡管CPI也呈現出逐月高企的趨勢，但許多普通城市居民卻感到數據偏低，似乎不能反映生活費用的變動(dòng)情況。有關(guān)專(zhuān)家對此的解釋是，首先，CPI是一個(gè)平均數概念，與某一個(gè)家庭的具體情況會(huì )存在一些偏差；其次，公眾尤其是城市居民對CPI的感覺(jué)偏差更多地是來(lái)自于商品房?jì)r(jià)格上漲因素，因為按照國際慣例，住房屬于投資項目，是不計入反映居民生活消費支出水平的CPI中的，所以城市商品房?jì)r(jià)格的上漲是不會(huì )直接推動(dòng)CPI提高的。
從最直接、最一般的意義上說(shuō)，城市居民購買(mǎi)住房是主要是為了滿(mǎn)足居住需要，減少寒冷、炎熱、風(fēng)雨、盜竊、搶劫等外界不利因素的影響，通過(guò)減少住宿、吃飯、儲物等生活成本來(lái)增加生活便利程度，通過(guò)富有個(gè)性的裝修、家具擺設等提升生活品位，提高幸福度。因此，居民為滿(mǎn)足以上需要而進(jìn)行的購買(mǎi)住房，該支出應屬于消費。從某種意義上講，城市百姓的居住用房與游牧民族的帳篷有著(zhù)完全相同的功能。
我們認為，城市居民的住房支出之所以會(huì )有投資性質(zhì)主要是基于以下事實(shí)：第一，由于工作變遷、人口遷移、家庭人口增加等原因，已經(jīng)購買(mǎi)住房的城市居民有銷(xiāo)售原有住房的現實(shí)需求；第二，存在住房交易市場(chǎng)，使有以上需求的居民可以找到買(mǎi)主，順利成交；第三，也是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，當居民進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，往往可以以比購入價(jià)更高的價(jià)格出售住房，獲得經(jīng)濟收益。這是因為，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和城市化程度的提高，土地用途日趨多元化，需求激增，在建筑用地(尤其是城市)基本不變的情況下，土地價(jià)格必然快速上升，所以已經(jīng)購買(mǎi)住房的居民才可以通過(guò)跨期的交易賺取價(jià)差，從而獲得經(jīng)濟收益。從這一意義上說(shuō)，經(jīng)濟發(fā)展到一定時(shí)期后，住房支出“可能”具有一定的投資支出特征。之所以說(shuō)這種住房支出是“可能”投資，是因為居民的初始支出動(dòng)機僅僅是為了居住，而不是為了獲利。在居住一段時(shí)期后由于某種原因而必須出售時(shí)，價(jià)差收益只是居民售房的伴生物。這類(lèi)先居住、后出售的住房主要是消費特征，投資性屬于附屬特征。
但是，隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟理念的逐漸深入，部分收入越來(lái)越高的居民意識到了在房?jì)r(jià)的長(cháng)期上漲趨勢中所蘊含的獲利機會(huì )，開(kāi)始用自有資金以及借貸資金購買(mǎi)非居住房產(chǎn)，期待在未來(lái)某個(gè)合適的時(shí)機出手，賺取巨額價(jià)差。應該說(shuō)，這種“為賣(mài)而買(mǎi)”的購房支出屬于標準的投資行為，已經(jīng)完全看不出住房支出原有的消費屬性了。毋庸置疑，這類(lèi)購房行為在我國的很多城市已經(jīng)開(kāi)始盛行，日益強化了居民住房支出的投資特征，甚至出現了溫州“炒房團”這樣的專(zhuān)業(yè)投資群體。當消費者蛻變成投資者后，房?jì)r(jià)自然就不是消費者價(jià)格指數CPI的內容了。
通過(guò)以上分析可以看出，居民住房支出的確具有消費和投資雙重屬性。只要承認這一點(diǎn)，我們就可以得出一個(gè)結論，完全將反映住房支出變動(dòng)趨勢的房?jì)r(jià)排除到CPI樣本之外是不恰當的。在目前我國絕大多數城市居民購買(mǎi)住房是以居住為主，且房?jì)r(jià)持續高漲，成為許多居民生活支出重要部分的背景下，房?jì)r(jià)不進(jìn)入CPI的一個(gè)直接后果就是物價(jià)指標失真。如果CPI不能準確反映居民生活費用水平的變動(dòng)趨勢，那么，它就偏離了其作為測度人民福利水平指標的主要功能，失去了該指標的原有意義。
根據以上分析，我國目前的CPI計算方法確實(shí)有待商榷，而把住房看作投資是與國際接軌的說(shuō)法也不能站住腳。資料顯示，澳大利亞、新西蘭等國是將購房支出視為消費，因而房?jì)r(jià)變動(dòng)因素是要計入CPI的。而美國、加拿大以及歐盟一些國家則是將購買(mǎi)自有住房的支出既看作投資支出，也看作消費支出，在CPI計算中也會(huì )考慮住房成本的變動(dòng)趨勢。
最近一段時(shí)期，國內主要銀行對居民購買(mǎi)第二套及第二套以上住房開(kāi)始實(shí)施的新房貸政策給我們的信號是：居民的第一套住房與第二套及其以上商品房可能是有不同的性質(zhì)特征，需要區別對待。房貸政策的新變化或許昭示著(zhù)，我國CPI統計的改革需要盡快提到有關(guān)部門(mén)的議事日程上來(lái)。(作者周清杰 為北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心副主任)
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