從美國次級房貸危機的教訓來(lái)看，我們不應把個(gè)人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應當視為一種潛在風(fēng)險較高的貸款，只不過(guò)這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征而已。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險顯著(zhù)增加，這主要表現在：房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時(shí)限性，虛假信用按揭屢禁不止，商業(yè)銀行缺乏避險工具，房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險開(kāi)始累積等幾個(gè)方面。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是有目共睹的。近年來(lái)，房貸一直被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款項目來(lái)極力拓展，導致房貸規模成倍擴大。在央行不斷提高利率，房?jì)r(jià)上漲持續超過(guò)購房者的承受能力時(shí)，違約現象就容易發(fā)生。到時(shí)，最先受到?jīng)_擊的就是發(fā)放房貸的銀行。美國次級債危機和英國北巖銀行擠兌風(fēng)波的前車(chē)之鑒，值得我國商業(yè)銀行重新審視房貸的風(fēng)險問(wèn)題。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，存在明顯的非理性因素，商業(yè)銀行面臨的市場(chǎng)風(fēng)險顯著(zhù)增加。
一是房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具有時(shí)限性。商業(yè)銀行把個(gè)人住房貸款當作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)對待，但實(shí)際上，當美國這種神話(huà)破滅時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險就暴露無(wú)遺。其實(shí)這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性也是有時(shí)限的。特別是在利率進(jìn)入上升通道時(shí)期。近期美國次級住房抵押貸款市場(chǎng)爆發(fā)的危機，就警示了我們這一點(diǎn)。從2004年6月到2006年7月，美國聯(lián)邦基金利率從1%上升至5.25%，最優(yōu)惠貸款利率從4%上升至8.25%。低收入次級房貸者由于利率提升，沒(méi)有能力支付次級房貸本息而違約不斷，所購房屋被抵押貸款公司收回，美國次級抵押貸款危機開(kāi)始蔓延。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不到十年，其個(gè)人住房按揭貸款余額就達到2.6萬(wàn)多億元，加以公積金住房貸款4000多億元，已經(jīng)超過(guò)了3萬(wàn)億元。目前，中國已經(jīng)進(jìn)入加息周期，雖現在還難以同美聯(lián)儲兩年連續升息17次相比，但也足以引起商業(yè)銀行警惕。
二是虛假信用按揭屢禁不止。據了解，國內銀行的房貸不良貸款，其中約有80%因虛假按揭而引起，是商業(yè)銀行風(fēng)險控制薄弱導致的，這也正是我國的房貸風(fēng)險所在。近幾年，各家國有商業(yè)銀行都在遭遇個(gè)人房貸違約行為。而最尷尬的就是，即使法院判了違約者敗訴，但最后也不一定能執行到位。由于我國沒(méi)有建立起個(gè)人信用，所以只要有有關(guān)機關(guān)證明就能夠從銀行獲得貸款。既然人人都能開(kāi)出工資收入證明，都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒(méi)有信用等級可分。我國的住房抵押貸款市場(chǎng)雖然沒(méi)有次級抵押貸款之分，但對一些按揭貸款者來(lái)說(shuō)，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒(méi)有，風(fēng)險不可小視。
三是商業(yè)銀行缺乏避險工具。由于中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險基本聚積在銀行體系內。目前銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)是一種“唇亡齒寒”的關(guān)系。在中國間接融資模式占主導的格局下，80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，直接或間接地來(lái)自銀行貸款；通過(guò)貸款買(mǎi)房的個(gè)人，占全部購房人總數的90%。無(wú)論是從房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是從需求和供給來(lái)看，銀行都在里面起到了推波助瀾的作用。
在我國，目前房?jì)r(jià)節節攀升，社會(huì )各界包括商業(yè)銀行在內，普遍形成了對房?jì)r(jià)長(cháng)久上漲的預期，使其產(chǎn)生了個(gè)人住房貸款幾乎沒(méi)有風(fēng)險的思想。商業(yè)銀行認為，即使是貸款者出現無(wú)力歸還貸款本息的情況，銀行收回房子拍賣(mài)也能抵償本息。但美國貸款公司沒(méi)有想到的是，美國各界普遍存在的房?jì)r(jià)只漲不跌的預期破滅了，樓市竟然出現了大幅跳水，房?jì)r(jià)已不能抵償貸款本息。我國如果出現房?jì)r(jià)下跌狀況，也不排除發(fā)生類(lèi)似情況。這一點(diǎn)必須引起高度重視。同時(shí)，在目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著(zhù)大量投機型需求。這意味著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)內在不穩定性，一旦部分購房人的還貸能力出現問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應，誘發(fā)大量投機性?huà)伇P(pán)，使得房?jì)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。
四是宏觀(guān)調控導致房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險開(kāi)始累積。業(yè)內人士普遍認為，由于今年以來(lái)一部分城市的房?jì)r(jià)漲幅呈“過(guò)快”之勢，政府對調控的方向比較明確，針對房地產(chǎn)的調控仍是未來(lái)一段時(shí)期的主基調和主戰場(chǎng)，對長(cháng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生深刻影響，房?jì)r(jià)后市不容樂(lè )觀(guān)。出于房市健康發(fā)展的考慮，我國陸續出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，但未能有效落實(shí)。今后將會(huì )出臺更加綜合化、具體化、細則化的措施，以令房?jì)r(jià)及炒賣(mài)活動(dòng)有效地被壓制。在此情況下，房市有可能進(jìn)入震蕩整理，甚至出現下滑。如果仍“調而不控”，房市繼續過(guò)快上漲，最終也極有可能出現崩盤(pán)情況，如同上個(gè)世紀90年代的日本或亞洲金融危機爆發(fā)后的香港。屆時(shí)，這兩種情況最終都將引致銀行住房貸款面臨巨大的信用風(fēng)險。
從目前的情況看，今后一段時(shí)期內我國宏觀(guān)調控的措施可能更大，收緊流動(dòng)性的力度也會(huì )越來(lái)越強。央行和銀監會(huì )日前已經(jīng)明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。而業(yè)內人士認為，在當下樓市供求關(guān)系緊張、房?jì)r(jià)進(jìn)入上升通道的情勢下，緊縮房貸身兼二任：長(cháng)期可控制銀行房貸風(fēng)險，短期可擠壓部分需求泡沫。如果商業(yè)銀行出于經(jīng)濟利益的考慮而忽然收緊銀根，則會(huì )更加惡化貸款客戶(hù)的資金狀況，使市場(chǎng)波動(dòng)的程度劇烈化。宏觀(guān)調控的累計效應終將成為壓倒駱駝的最后一根稻草。
從美國次級房貸危機的教訓來(lái)看，我們不要把個(gè)人住房按揭貸款一味看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而應當視為一種潛在風(fēng)險較高的貸款，只不過(guò)這種貸款的風(fēng)險具有周期性、滯后性等特征而已。(夏志瓊)
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