12月11日，人民銀行與銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，這份文件對市場(chǎng)關(guān)注的房貸次數應如何認定作出了具體規定，即商業(yè)銀行在受理房貸申請時(shí)，應以包括夫妻雙方及小孩的核心家庭為單位，來(lái)認定購房貸款次數。
這份房貸文件的出臺，與央行日前宣布從12月25日提高存款準備金一個(gè)百分點(diǎn)一起，表明央行在落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議所確定的從緊貨幣政策方面正多管齊下，既有存款準備金的猛藥，也有對原有未能很好執行的從緊信貸政策的強化。
央行出臺房貸次數認定的政策標準，對于理清當前各商業(yè)銀行五花八門(mén)的多次房貸政策具有重要意義。如果再不出臺權威的房貸次數認定政策，9月末央行、銀監會(huì )有關(guān)區別二次房貸的信貸政策將成水中之花。因為房貸市場(chǎng)的激烈競爭，將使得實(shí)行最松房貸條件的銀行來(lái)決定整個(gè)房貸市場(chǎng)的門(mén)檻。這從最近兩個(gè)半月里各商業(yè)銀行欲蓋彌彰的房貸次數政策解釋中可以得到證明。
此次文件還對早前房貸次數規定中未涉及的改善型購房與投資性的二次購房加以區分。即將家庭人均住房面積低于當地平均水平的購房行為，認定為改善型購房，在二次貸款時(shí)可同樣享受首次購房貸款優(yōu)惠；并對公積金房貸與商業(yè)房貸規定了要一并作次數統計，這些細化規定具有積極意義。
但房貸認定新規無(wú)法給公積金漏洞打上補丁。在央行二次房貸限制政策之前，上海出臺的提高公積金貸款額度政策就已規定，要區分多次和首次申請公積金房貸，分別享受不同的最高限額，而這個(gè)補充通知實(shí)際上進(jìn)一步明確了公積金和商業(yè)貸款之間的關(guān)系。上海目前規定，第一次貸款的夫妻雙方可以疊加計算貸款額度最高達到50萬(wàn)元，而多次貸款的，夫妻雙方不能疊加計算貸款額度。
就二次公積金貸款而言，還存在一些問(wèn)題。比如，如果第二次申請公積金貸款，在利率上就沒(méi)有與第一次公積金貸款進(jìn)行區分，因為目前公積金利率統一實(shí)行低存低貸政策，在貸款利率上，并沒(méi)有如商業(yè)性住房貸款那樣，在基準利率基礎上規定上下浮幅度。
從央行信貸管理角度來(lái)看，全國住房公積金體系除了公積金的利率納入人行利率管理外，包括準備金率、資產(chǎn)負債比例管理等在內的央行其他主要信貸政策，并不能對屬地化的公積金信貸形成影響。事實(shí)上，各地公積金貸款雖然是委托商業(yè)銀行發(fā)放，但公積金信貸資產(chǎn)并未計入商業(yè)銀行系統的信貸資產(chǎn)，而公積金中心作為銀行體系的超級儲戶(hù)，公積金巨額存款也并未計入銀行體系存款負債。
目前全國公積金資金已經(jīng)達到約一萬(wàn)億元，雖然占銀行體系的資金比重只有不足3%，但從房貸規�？�，全國到今年上半年商業(yè)房貸與公積金房貸的比例大致為5:1，而在上海，2007年新發(fā)放貸款中公積金與商業(yè)房貸的比例為2.5:1。正因如此，如果房貸政策不能有效覆蓋公積金信貸，將使二次房貸限制失去信貸投向控制的意義。
補充通知針對人民銀行征信系統信息尚不完備的客觀(guān)狀況，試圖從建立借款人說(shuō)謊懲戒與黑名單機制上加以防范，從長(cháng)遠來(lái)看，征信系統可進(jìn)一步整合各個(gè)政府部門(mén)的個(gè)人信用信息，如各地公積金管理中心就掌握有準確反映借款人就業(yè)、收入和信用表現等方面的信息，這個(gè)補充通知必然將加速各地公積金信息與人行征信信息的整合聯(lián)網(wǎng)。
必須指出，在信貸環(huán)節上設置投資需求和居住需求的政策過(guò)濾機制，不如在交易和持有的總需求環(huán)節上設置政策過(guò)濾閥門(mén)。因為信貸環(huán)節只是購房總需求中的支流環(huán)節，信貸環(huán)節的過(guò)濾，則意味著(zhù)資金強者對弱者的排斥，使得無(wú)需借助于房貸的資金實(shí)力較強者仍可以進(jìn)行投資性購房，這是不公平的，實(shí)際上起不到制約投資需求抬升房?jì)r(jià)的政策效果。(叢城)
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